新金融秩序下悄然崛起的東南亞，會是下一個投資風口嗎？

06-13

1. 它是經濟上行的一個過程，平均的GDP增速大概在5%左右。
2. 人口紅利，目前超過50%的人口年齡低於30歲的。
3. 最重要的是地理和地緣的優勢。在地理上它跟中國邊界接壤，泛亞鐵路正在修建。地緣上跟中國的語言文化非常相近，一帶一路的藝術效應非常明顯。
4. 華人華僑。全世界有將近五、六千萬的華人華僑，在東南亞已經佔到了超過70~75%的比例，所以華僑對東南亞的經濟其實起到了主導作用。

從整體來看東南亞這一塊的經濟發展前景，首先離不開跟我們中國的發展關係。其實中國在東南的沿海一帶有三大問題一直是我們政治上經常提到的。東北是北朝鮮這一塊，東南是台海問題，然而在我們中國對外格局裡面最重要的其實是南海問題。

大家知道在去年有一個南海仲裁案，是由菲律賓引起的，在這件事情裡面有一個國家扮演了非常重要的角色，就是柬埔寨。柬埔寨的首相洪森曾經在公開場合支持我們中國的政治立場的，所以大家可以看到在東南亞各個國家裡面跟我們中國最好的可能就是柬埔寨了。我今天要講的是房產，主要是想強調越南、泰國以及柬埔寨的發展前景。

因為我們講房地產投資的時候很難對每一個國家的各個區域都面面俱到，所以我就以市中心最好的地段對比，然後來分析未來這些國家的發展方向。

越南

大概在公元17年左右，越南其實是很小一塊的，整個中南半島的國土面積都是屬於柬埔寨的，但現在越南在整個東南亞算是人口基數非常龐大的一個國家，總人口1億多，人口結構以年輕人為主，19歲到40多歲的年輕勞動力佔了人口數將近一半。

越南的兩個大城市——胡志明和河內，聚集了全國大概1/5到2/5的人口，目前人口仍在迅速流入，那麼房子肯定還是剛需的。但是越南的房價其實處於不太穩定的狀態，特別是跟他的貨幣相關。從2005年開始，越南大城市的房價是一步步地一直在上漲的，到了2012年左右，普通樓盤達到了每平米2000到3000美元的價位，高檔樓盤達到了4000到6000美元每平米這樣的水平。2013年出現房地產泡沫後就進入了投資的低谷，經過2014年-2015年的政策調整市場逐漸回暖。

越南在2015年開始在法律上允許外國人投資本國房產，之前都是由越南人代持的，這相當於給房地產進一步發展注入強心劑，並且由於之前泡沫破裂過，所以現在越南房價的水分都不是特別大，因為剛需還是非常多的，投資回報率大約是在6%左右的水平。

雖然越南開放了購房政策，但其實和很多東南亞國家一樣，只有當地人才可以購買帶土地的房子，也就是說外國人只能買類似於中國的公寓或者是高層住宅的這種小區房。

對於越南本地人來說，他們中老年人肯定還是喜歡這種有永久產權和土地所有權的房子，而且在中心地段的帶土地的房子漲幅是非常高的，每年的漲幅達到20~30%，價格跟北上廣基本上是一樣的，平均100萬美元起價的，往上不封頂，我們也聽說過大概500萬左右成交的獨棟房子。

對於我們中國人來說，最關注的一點當然就是到底買哪一類的房子，我的建議是公寓類的。很多人說越南房子是永久產權的，其實在法定上產權是50年，但它有一個條件就是到期可以免費續約一次，也就是說你可以把它看成是100年產權的。

如果大家有興趣投資越南的話，其實主要就是關注中心城市，像胡志明市就是經濟中心，越靠近市中心的地方房價是非常貴的，基本上是5000美元這樣的水平，甚至是7000~8000美元，郊區也要將近2000美元每平米。在胡志明的郊區買一間公寓至少需要準備80到100萬的人民幣，跟我們中國的一些二線城市的房價差不多，基本上我們了解到市中心最高價格的公寓大概是每平米9000美元。

越南年輕人的月薪換成美元大概是300~500美元，所以年輕人是不需要考慮在市中心買房的，大部分都是租房或者是更傾向於在郊區買。

其實不管是租房還是買房的投資回報率都是不錯的，因為整個東南亞的房租水平是遠遠高過我們中國國內的很多城市。比如說在胡志明市中心1室1廳50平米的房子月租大概是500~800美元，2室1廳70平米的小戶型大概也要1000美元，再大一點100平米左右的三房大概月租是在1200~1800美元左右，這樣的租金其實跟北京還是有可比性的，當然它的房價也不便宜。

郊區的回報率大約是在6%左右，如果是出租的話，基本上可以在15年左右收回購房成本。其實作為出租來說，整個東南亞的物業費都不是特別便宜，像胡志明市的物業費是0.6美元每平米。越南還有很多中介可以進行託管，大約每個月收取是8%的房租作為服務費。此外，越南的公寓是沒有房產稅的，持有成本相對來說比較低。

越南投資需要注意的是只要我們有越南的護照就可以購買越南房地產，用公司這種海外代表處或者各方面的基金公司也是可以買的，同時也沒有購買數量的限制。並且外國人購買的房地產可以繼續用來買賣、繼承和抵押。

泰國

泰國人口將近7000萬左右，GDP大約是4000多億，人均GDP大概6000美元，其實泰國目前的經濟發展水平有點像中國2012年左右的狀態。雖然它也是發展中國家，但是泰國其實是東南亞的第二大經濟體，僅次於印尼。由於實行的是自由經濟的政策，所以它發展的速度也是比較快的。

泰國的經濟發展水平，包括基礎設施在東南亞算是非常好的了，也有一定的工業基礎。比如說現在很多東南亞新興國家在發展所需要的一些工業製品原材料很多是來源於泰國的，並且泰國汽車、工業、旅遊業發展都非常好，治安也很好，是一帶一路很重要的一個承接國家。泰國的三大支柱產業分別是農業、工業以及旅遊業。

其實在五年以前很少有中國人在泰國買房，然而今年整個上半年可以說泰國非常熱，甚至還出現了日光碟。根據泰國移民局統計，中國就是去投資買房的有關人數已經以萬來計數了。

泰國投資其實最值得關注的還是曼谷，它既是泰國的首都，也是整個中南半島上最大的一個城市，曾經被評為全球最受歡迎的旅遊城市。曼谷的經濟量占整個泰國總量差不多一半的水平，同時它的港口承擔著超過全國90%以上的外貿。

投資曼谷其實還是不錯的，整個曼谷的入住率是非常高的，達到80%以上。由於它的土地非常稀缺，並且土地私有化，所以開發和重建都很困難，在市場上它的土地越來越少，並且外來的人口不斷向中心城市聚集，它的房價也是逐步增長，目前很多早期投資人已經獲得投資收益了。

比較值得關注的是曼谷的房價上漲已經超過了15年，增幅也比較穩定，沒有出現過像越南那樣暴跌、樓市泡沫破滅的情況。

並且高端公寓的轉售率非常高，2015年曼谷中心的高端公寓的售價大約上漲是在7%左右，2016年是在5%左右，而今年的上漲速度相對來說也是在5%左右。

其實很多購房者購買公寓是用於自住，並且進行長期投資的。目前曼谷的公寓還是比較健康的，暫時不太能夠看到特別大的泡沫，當然它上漲的空間也很有限，大概是5~7%這樣的小幅上漲，所以是一個很適合進行長期投資的市場。

曼谷投資需要注意以下幾點。

1.2004年泰國法律表明做短租必須要有商業許可證，也就是說像AIRBNB這樣的短租模式是比較難做的。
2.泰國是期房，對於很多泰國房源來說是需要準備好現金流的。
3.資金的出境和資金的轉換有一定的繁瑣。購房時需要先把錢換成美元，再換成泰銖轉給開發商。
4.2017年泰國實行了新的稅收政策，包括遺產稅、土地稅和房產稅，還有5%的土地空置稅。也就是說如果它不開發，那麼每年需要上繳5%的稅收，由於成本非常高，很多人不得不出售，這就造成了土地的地價下降。

柬埔寨

上圖是東南亞的版圖，我把柬埔寨標的很明顯，想給大家看到投資的窪地，金邊目前的價格很有潛力，因為柬埔寨目前跟中國的關係非常好，是我們中國一帶一路首要帶動發展的地區。

我個人也很喜歡這個地方，無論是我們在這邊的一些產業的發展速度，還是我們在這個地方感受到的文化氣息，都非常吸引人，像我們中國東南、西南這些地區的三線城市正在起步的狀態。

這張圖是今年上半年的一個網站上關於華人詢盤量的情況，很多華人對東南亞更加關注了，關注程度超過20%，柬埔寨這個國家今年是上升了300%，特別是今年下半年受到前所未有的關注，成為一匹東南亞的黑馬，其實它這麼有吸引力是歸因於它的貨幣。

這張圖反映了東南亞目前各個國家的貨幣使用狀態，在柬埔寨的中央銀行和其他主要銀行裡面，美元超過了85%，生活中的計價，包括買資產、買房子都是以美元來結算的，所以我們會發現目前它逐漸成為東南亞的一個新的結算中心。

柬埔寨是一個外匯自由、金融開放的地方，它的政策很像瑞士當年的政策，比如說它不實行外匯管制，外匯法對任何的外匯經營都不設險，包括國際轉賬和國際結算，並且它宣稱是中立國，沒有任何貿易壁壘和反傾銷政策，也不會對私有財產進行國有化的干預以及回收，所以它商業組織上是比較寬鬆的。

而且國家並不干預服務的產品價格，改革開放的程度非常深，外國企業可以獲得6到9年的企業所得稅減免，同時由於目前是零關稅進入歐盟市場，所以非常受中國企業青睞。

並且巨大的人口紅利正在催生它房地產的黃金時代，整個柬埔寨的收入其實並不低，特別是首都金邊的收入是可以看齊胡志明這樣的地方的。

西哈努克國王曾經創造過金邊的輝煌時代，把它打造成了東南亞最漂亮，也是富人階級或者說中產階級最多的城市。

作為政治、文化和經濟中心，金邊在柬埔寨非常重要，它的人均消費能力是其他所有地方加起來的幾倍，全國大概90%的人口都集中在金邊周邊。

上面這張圖是歐洲的一個人口學家對金邊的人口的預測，大家可以發現金邊現在正朝著最上面那條線發展。

金邊作為首都，每年的人口凈流入大約是20~30萬，由於目前大選已經非常明朗，在這種情況下它的經濟平穩發展，人口也在逐漸增加，可以預見金邊未來十年左右能成為六、七百萬人口的大城市，所以它的剛需非常多。

很多人會有疑問，現在這個城市已經有好幾萬套住宅了，那麼會不會有泡沫？從我個人這幾年的觀察來看，它的泡沫應該是不存在的，因為它是房地產開發剛剛起步的一個地區。

2010年柬埔寨的政府對外宣布外國人可以擁有二樓以及二樓以上的房屋的產權，到了2013年左右已經有很多開發商進來購買土地，並且在2016年交了第一波房。

目前柬埔寨的房屋出租率還是非常不錯的，租金相對來說也比較高，比如說像我目前所在的這個區域叫鑽石雲錦，它僅僅是一個剛剛交房的項目，但租金達到800~1200美元，折算成人民幣是5000~8000左右的價格，這個租金在國內一線城市也不算低了。

在柬埔寨購買公寓要提醒的一點是要注意它的軟卡和硬卡，軟卡就像是我們中國的集體產權，也就是說它是由村委發的轉讓信函，階段性證明你有這個產權和使用權；硬卡說得簡單一點，就是像不動產權一樣是由國家土地局來頒發土地證的。

柬埔寨在稅收方面沒有資本利得稅、累進稅和遺產稅等等，但是有房產稅。房產稅計價相對其他國家來說比較低，它的計價標準是評估價超過兩萬五千美元以上的部分增收1‰的房產稅。舉一個例子，如果是10萬美元的房子，一年的房產稅也就二、三十美元，相對來說是比較少的，在投資的持有成本里可以忽略不計。

所以整體來說，柬埔寨的投資環境目前來說還是非常不錯的，未來也是能夠看齊曼谷和胡志明這樣的主要城市，特別是它開放的金融環境和新的東南亞結算中心的屬性，所以柬埔寨其實是有非常大的潛力的，這也是我放棄了國內非常高的年薪來到柬埔寨做房地產開發的一個原因。

柬埔寨正在以你想像不到的速度飛速前進

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