史詩級變局：財富遷徙，城市洗牌！

06-25

轉自：南京城記（ID：cecquan）；作者：陽光

中國房價弔詭，當然也很殘酷，經常被罵的同時其實也改變了很多人的命運。

有人因此焦慮，但本質並非痛苦，而恰恰是：因為有希望和欲求，才會誕生求而不得的焦慮。對未來沒有規劃的人，是不會體驗到這種焦慮的。

有的女人甚至不愛逛街，卻有了每逢周末去看樓盤樣板房的習慣。而有的人明明不缺房子住，但害怕資產的被稀釋，也被裹挾進這股資產潮。

即便海外，但凡中國人湧入的城市，房價容易上漲，大家都在追逐房子、學區。這可能是中國人的特質，在哪裡都沒安全感，迅速構建資產平台並讓下一代贏在起跑線。

如果全世界的種族進行打分，未來看好中國人，因為這是一個「不努力、毋寧死」的民族，文化血液里流淌的是唯恐落後的觀念，雖然有時帶點血腥味與焦慮。

很多人倒不覺得買房是樂趣，而是其他人都在買，如果不買就落後。辦公室的老張都有兩套房了，憑什麼我只有一套？

有人享受房產增值快感，甚至工作都更有底氣。有了真正的實力，你才能做到「不說硬話，不做軟事」。

的確，房價在過去20年持續上漲，製造了中國史無前例的財富效應，比做點小生意、上班、P2P、理財產品、炒股都靠譜。某種意義上，中國分為有房階層和無房階層。關於買房，大多數人的臉上都寫滿了追悔莫及，每個人都能說出很多「當年錯過」的故事。

衣食住行，房子與民生相關。

白居易應舉，初至京，前輩告知京城「居不易」。大城市的房子從來都是貴的，這與供需相關，價高者得，對於白居易，做京官固然不易，居住也不容易。

「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」，自古以來，房子、土地又與政治抱負相關，分田分地分糧成為政治家、野心家的允諾，每過幾百年就掀起濤天波浪。

甚至在民間，房子還被視為一個人能力和實力的背書。「你和丈母娘之間的距離，只差一套房。沒有，你就只能喊阿姨！」，樓市廣告在誇張之餘，也讓人感慨世風日下，人心不古，房子成為檢驗青年能力的體現，居然起到「篩選」作用。

難道，什麼都必須與房子扯上關係嗎？哪怕愛情、婚姻？

寧可豪宅里孤獨，也不願出租屋裡笑，這是生活圖景之一。既然戀愛的結局充滿不確定，不如索性找個有錢的。何況，有錢的男人大概率還是有能力的，但沒有錢的，大概率還得經歷一個艱難趨上的過程——但，有些姑娘等不及了。

況且，誰知道努力的結果如何？

追求財富自由，爭取在「階層固化」之前先博得一個較高的社會層級，倒也並非是虛榮，父母們都希望自己的下一代能夠從容不迫，遊刃有餘，擁有自由的選擇——可以不以薪水高低作為權衡的去選擇自己喜歡的專業和行業。

因為我們這一代，確實太忙碌，也太焦慮了。時代在這個時候打了個漩渦，變得湍急，賦予每個人「不努力，就落後」的競爭意識。

事實上，歐洲在19世紀，美國在20世紀，都曾有過同樣的階段，詩人在這個時候無限悵惘，因為每個人都在奔忙，沒空讀詩。英國人表現得很市儈，整天想著掙錢，全世界去做投資，追逐更高的回報率，德國人不斷興建工廠，從銀行貸款，擴大生產規模。

馬克思·韋伯《新教倫理與資本主義精神》揭示：清貧、簡樸、努力賺錢，每個人活得像清教徒，但積極進取。社會圖景與民心民態與我們此時此刻非常相似。

這是一個社會到了這個階段應該有的樣子。

如今，房子是房子，但又不僅僅是房子。

這些土地上的鋼筋混凝土又與金融相關，甚至可以理解為城市的「實物股票」。

你買房，就是在買入這個城市的股票，城市榮則房產榮，城市損則房產損。現代化的金融信貸又給予房子以一定的貸款，相當於增加了流動性以及槓桿。好的方面，信貸政策讓人提前享受更好的居住，壞的方面，金融屬性把房子更納入了資產範疇，增加了複雜性和系統性風險。

關於金融，非常複雜，因素與變數太多，即便精妙至極的建模，一個數字的取整與微調，甚至完全改變最終的結論。另外，很多經濟理論把人視為經濟理性或一個個無差別的個體，抹殺了人與人之間不同的認知與意志，因此存在「測不準」。

風險往往可以預知，但無法控制。

一根火柴價值幾何？取決於它燒掉的價值。

股市詭譎，最能體現這一點。即便獲得諾貝爾獎的經濟學家和最聰明的數學家、最優秀的計算機專家組合成資本投資市場的夢之隊陣容，面對市場也是勝負半數，甚至有時一敗塗地，光環盡失。

「長期資本管理」（Long Term Capital Management）」，這家美國基金在上世紀九十年代具有明星般的轟動效應，兩位諾貝爾經濟獎獲得者默頓和舒爾茨主導，另有不少金融界的著名交易員和學術界權威泰斗加盟，還有各種痴迷數據的計算天才。

然而就是這家由一群聰明人所在的基金，初期取得成績，但在1998年它成立後的第四年陷入崩潰邊緣。

這家基金有一整套縝密的計算方式，用於債券和股票套利，「套利」的意思，眾所皆知本身就含有低風險的前提，但最後套利不成，反倒把自己套進去了。

相比較股市，其實房市的邏輯要簡單得多，因為城市化本身即是一種多數人的「用腳投票」，趨勢性非常明確。把握人性的趨好，就是把握未來。

房產的投資屬性，對美國而言，無非十多個大城市有資產價值意義。

對於中國房市，情況稍許複雜，主要是政策頻繁、城市化與行政割裂/戶籍的矛盾。在中國，「用腳投票」體現的是人口流動和資金流動的方向，但行政分裂了統一市場與效率，戶籍又阻礙了流動。

再回到房地產本身，房價與城市化有關，與人口集聚有關，與城市的產業與資金量有關，也與政策有關。

但複雜的是，中國的每個因素都有著「中國國情」。比如人口，固然能理解北京、上海這種超級城市，也能理解深圳、廣州人口超過一千萬，畢竟城市有吸引力，提供了大量職業需求，但保定、哈爾濱、南陽這樣的城市人口也都超過一千萬。

而南京這種華東區域中心城市，經濟體量前列的二線強城市，人口在全國排名不過二十七八左右。

因為，過去的計劃經濟使然。很多原本不適合大量人口和工業產業發展的城市，僅僅因為計劃性布局，就產生了畸高的人口與城市化率，現在是還債期。

以前，大量資源特別是工業體系投放在北方甚至內陸省份，甚至在內陸一個小城市建了一座大型工業品工廠，從其他省份招了大量年輕男子，但為了讓他們安頓下來，又在附近建了一座紡織廠，導入了婦女人口，這樣做生活和家庭匹配。

當時，這些城市反而在人口和城鎮化率方面佔優，但隨著改革開放和市場經濟的發展，這些城市逐漸淪落，而東部城市崛起。

這也是資源重置的必然，一興一衰是城市，但個體的家庭命運被席捲。

城市興衰，曾經扭曲，如今都是回歸正常。房價只是其中一個觸碰大眾心弦的投影，令人痛苦，但與此同時又給人希望。因為，對於多數一二線城市居民而言，不知不覺，家庭最大的資產是房產，而不是股票或其他。

如果有城市的房價不漲，看起來幸運，但實際上是悲劇。

這意味著家庭資產的「折損」與變相稀釋。如果只是尋常日子還好，但一場大病、子女留學或人生做重大的部署，就會遇到瓶頸，甚至手足無措。

信息社會的最大特點是：不缺選擇項，但缺選擇能力。

而選擇的按鈕更多在於資產籌碼。

不是說出國留學有多好，但至少多了一個重要的路徑，為什麼京滬廣深和其他中心城市的家庭出國很多，

一方面在於相對偏素質和全面發展的價值觀，
另一方面，這些家庭甚至是普通的中間階層，

有相對較高的房產能支撐40萬/年的留學費用。比如，大城市一套房，或許兩三百萬，就能應付孩子讀完本科。

在美國，好的大學學費猛於虎。

這些高昂的費用對於中國小城市普通家庭而言，無異於天價。事實上，對於大城市普通收入而言，也是天價。但因為大城市的高房價，才提供了普通中產海外留學的可能。

平時詛咒房價，關鍵時刻還得靠房價。

目前子女長大的中國中產，可能是世界上最幸福的了，但以後，這樣的紅利時代不再有。如果資產不跑贏未來的通脹，以後的城市家庭是不可能承擔像現在這樣還能相對輕鬆的承受留學費用。

這也是許許多多中國移民的感慨。只不過在這過程中，很多人是提前看空了中國經濟與中國房價，不希望自己是最後一批接盤者，於是「聰明」地拋空房產從而移民，其實也不乏後悔者，錯過了中國經濟的黃金期。

中國的人口是一個危機，如今過了拐點，沒有油門，速度還在往前，但加速度已經消失殆盡。人口必然停滯，每年不到2000萬的新生兒數量，根本無力修復人口金字塔。

人口總量坍塌的同時，悄悄進行著一場人口和資產的史詩級遷徙。

舉個例子，一個年輕人與另一個年輕人戀愛，雙方從大學畢業，順其自然在城市工作，面臨高房價，只能一起用心竭力湊夠首付並做貸款（透支未來的收入），在這背後，很可能是雙方的老人家庭與年輕人自己的小家庭，三個家庭去供養一套房——這也是中國的獨特之處，普通的指標如「房價收入比」在中國參考意義不大，真實的「收入」往往是三個家庭的收入。

明智的家庭其實理應如此，三家之合力，置業在中心城市，資產才避免零落。

因此，三個家庭畢其功於一役的在中心城市買房，這意味著不少經濟學家之前對中國房價所做的泡沫論的判斷是失真的。更為重要的是，老人所在的城市正在被年輕人所待的中心城市吸血，資金、財富與年輕人口，這反映了中國城市化進入了一個新的階段：整體上，總量無增加，但人口特別是年輕人口在做轉移，還包括未來到大城市養老的巨量老人。

若干年後，不看好大多數城市的房產，但堅定看好中心城市核心地段的價值及納入一體化交通和產業融合的城市。這可以理解為一種必然性，人口下降和持續凈流出，當地的商業會因為人口的逐漸稀少而失去規模效應，工廠因為訂單與勞力，趨向於凋敝，失去工作崗位的中年人難免茫茫然，年輕人還能遠走他鄉、苦苦打拚。

多數城市，寥落不堪，沒有好的工作機會，也沒有年輕人。

極少數超級城市，在人口的遷徙過程中開始崛起。

變局會加速，不遠的未來。

但形似矛盾的是，如今的調控頻道，中心城市基本被鎖倉，房產政策頻頻：租售同權、租售並舉、公租房、人才公寓、商住落戶與上學等。

這意味著什麼？

是否意味著發展數十年的房地產經濟迎來新的變局？

關於租房，應該是一個確定性的被鼓勵的發展方向，未來的家庭資產，依然是無房與有房的分界，但租賃市場的擴大會降低社會階層之間的摩擦，提供了中間選擇，有房住、有學上，擁有基本的城市公共服務。

這就接近於現在的歐美國家，年輕人不是不想買房，是實在買不起——而中國的年輕人來到城市，相對更早買房，因為集結的是三個家庭的投入。

在紛繁的政策與攪動的變化之中，記住一句話：「先租後買，以小換大」。這很可能是以後年輕的置業趨勢，這種趨勢體現著大城市的容納性，也說明了買房、住大房是一個終極目標。

所有的租賃或安居房政策無非是在做社會的「下限」保障，至於社會「上限」，永遠是遵循「供需關係」的價高所得。

怦然心動的愛情，臨時擁有不如乾脆娶了她。

同樣，房子，租著不能代替擁有它。

租房：這是消費。

買房：這是資產。

從小城市到大城市，從邊緣板塊到核心板塊，從劣質房到好房，這是人性使然，也是未來資產的優先順序。人口的整體停滯，年輕人的史詩級遷徙，此種變局，財富與未來是跟著人走的，很多家庭很可能迎來命運轉折。

美國的社會現狀：年輕人普遍買不起房，老年人退休就賣房。大城市擁有最富的家庭，也擁有一貧如洗的家庭，歲月靜好，相安無事。

其實，人世間最樸素的道理，莫過於大家所共同追求的最美好的東西，房子、愛情、幸福，都是最稀缺和昂貴的。如今是斯文的體面的彬彬有禮的用智慧、資產獲取美好的時代，別指望「不勞而獲」，遠古競於氣力的流氓時代，你又不是陳勝吳廣。