工程保修期、缺陷責任期與質量保證金

來自專欄建設工程法律風險防範

工程保修期、缺陷責任期與質量保證金

——老王質保金的悲劇

北京市中銀（南昌）律師事務所

徐憶：13065168686

　　前同事老王從公司離職後，自己掛靠公司單幹，承攬了某項目的屋面防水施工，合同總價約300萬元，項目於15年底竣工。期間因建設方拖欠工程款，經歷過一些波折，與建設方之間已經極不愉快。

　　因老王為人較耿直，該項目中可以創收的機會錯失無數，最終的利潤、甚至成本，都指望著質保金。

　　但是，現合同約定的保修期已滿，而建設方不肯退還質保金，於是來諮詢我。

以上為背景。

　　老王與建設方的施工合同中關於質保期及質保金的約定如下：

「本工程保修期為1年，從竣工之日起計算。質保金為工程總額的10%，期滿後無息返還。」

　　條文約定似乎並沒有問題，有起算時間、有返還期限、有數額，且白紙黑字。

　　至少老王是這樣認為的，所以一見面，他就豪氣衝天，說：「徐工、徐經理、徐律師（老王是耿直人），我已經決定打官司了，不給錢就告他！費用你看著辦，按著規矩收，不爭饅頭爭口氣……（此處省略若干句）」。

　　我花了大約三根煙的時間，讓老王冷靜下來聽我說結論：可能還真不能馬上要到錢，至少5年內。

　　又花了大約三根煙的時間，才讓老王理解並接受這個結論，由此可見，老王確實是個耿直人。

　　理由如下所述：

一、合同約定的「保修期為1年」為無效條款，應調整至法定期限。

國務院頒布的《建設工程質量管理條例》第四十條：

在正常使用條件下，建設工程最低保修期限為：

　　（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程合理使用年限；

　　（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；

　　（三）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；

　　（四）電氣管道、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

　　老王施工的，是屋面防水，5年。

二、合同中約定的「期滿後無息返還」為有效條款（雖然可以主張該條款約定的質保期實質是缺陷責任期，但仍不影響本條款中的「期滿後無息返還」的真實意思表示）。

在告知本案的風險後，我建議老王盡量放低姿態協商解決，並誠摯祝賀了他施工的不是地基和結構工程，否則不是五年，而是非要等到合理使用年限期滿或拆遷才有可能要到質保金了。

老王也表示很慶幸，同時，請教該怎麼辦。

我的建議如下：

1、簽訂施工合同時，盡量以《建設工程施工合同（示範文本）》為模板。

2、正確理解質保期、質量保證金與缺陷責任期的意思：

1）質保期：法律強制規定，非合同約定可變（只能更長，不能更短）。在質保期內，施工方有質保義務。

2)質量保證金：是指發包人預留的，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。實踐中慣稱為質保金、保修金等，金額一般為工程造價的5%。

3）缺陷責任期：質量保證金的實際預留時間，最長不超過24個月。

3、保修期與缺陷責任期有部分重疊，但是是兩個期限，缺陷責任期與質保金返還時間有關。

4、簽訂合同時，應當請專業人士進行合同審核。

老王點了根煙：「不懂~」，……耿直啊。

我只好補充，你這個合同中的情況最好這樣約定：

「保修期5年（或按法律規定執行），缺陷責任期為1年，從竣工之日起計算。質保金為工程總額的5%，缺陷責任期滿後7天內無息返還。」

如果用施工進度計劃圖來表示的話，即：

懂了嗎？

老王拿起最後一根煙：「嗯，這就懂了。」

我一把把煙搶回來：「下回來找我，自己帶煙！」

在實踐中應注意保修期與質量保證金之間的關係。尤其在沒有使用《建設工程施工合同（示範文本）》的情況下，工地上的口語，在形成書面文字時，一定要注意採取規範用語，以免一不小心，質保金不知何時才能返還。

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