【推廣】大數據解讀，2017年熱錢將流向何處？

隨著通貨膨脹、貨幣貶值等經濟常態被越來越多人所熟知，投資已然代替儲蓄成為大眾主流思想，應運而生的各種理財產品更是琳琅滿目，種類繁多。

其中，相比虛無縹緲的金融產品，擁有實體資產且具備高投資回報率的不動產，儼然成為投資市場的香餑餑。

不動產產生收益有兩種方式，出租和出售，對應靜態和動態。所以將不動產的回報率分為長期租賃投資收益率（靜態）和5年租賃後轉售收益率（靜態+動態）區別統計是相對合理的研判方式。

先看長期租賃收益數據

從中我們能窺出一些靜態市場規律

數據表明，一線及中西部辦公租賃回報率高於房地產上市收益率9.16%，一半以上的不動產租賃回報率跑贏5年房貸利率4.90%，絕大多數不動產租賃回報高於基金理財產品。

可見，如果是以年為單位的長期投資首選辦公等不動產！

其中我尤其推薦一線及二線熱點城市的辦公類不動產，相較於住宅，此類物業不限購、不限貸、入駐門檻較低，獲得持續高租金收益的同時，資產本身也能隨城市發展而增值，是優質的資產配置對象。

接下來看5年租賃後轉售收益率

動態市場的投資又是如何

比起靜態的租金收益，5年轉售的動態收益更符合大眾的投資習慣，也更貼近真實收益率。

從上表我們可以看出，連接經歷兩個房價上漲大年，一線城市普通住宅投資收益已經到了非常恐怖的地步。深圳普通住宅每年的投資回報率接近20%，如果加上槓桿，產生的轉售回報還能成倍增加。

但必須警惕的是，投資是研判未來，歷史成績再輝煌也是過去時，不能代表未來一定能賺。深入分析不難發現，轉售回報的高低很大程度上取決於接盤的人數，也就是供需比！

2016年10月之前，房地產市場投資風盛行，買的起的生怕買晚了漲價、買不起的貸款也要買。彼時手中有貨不怕沒人要，自然價高者得。

10月之後，全國的房地產受到了政策嚴控，需求端被抑制，投資風氣被遏制。直到11月末，政策進一步夯實，一手價格被強制壓低，交易量跌至冰點，這樣的時間點還殺入住宅，你面臨的可能不是投資收益降低，而是無人接盤的死局！當然，住宅如果僅憑租金收益（參考靜態數據），那還不如支付寶。

隨著各城市自身發展模式的轉變，城市內外人口的流動以及政策的變化。2017年不動產投資已然出現了新的方向。

1、政策嚴控，住宅轉售能力被大大削弱，市場從動態回歸靜態，辦公等物業類型重回投資主流；

2、人口迴流，一線城市房價的高門檻會將競爭力偏弱的人口逼向城市外圍，甚至迴流省會、沿海等二三線城市，這些地區和城市的不動產投資潛力將增加；

3、城市地位，一線城市人口吸納能力、經濟帶動能力依然強勁，資產配置首選北上深。

就以上變數因素

我們給出未來5年租賃轉售（預測）

收益率排序供大家參考

憑藉著低門檻（不限購不限貸）、高桿杠（5成首付）、城市人口紅利三大優勢，國際大都市上海的辦公儼然成為2017投資回報率最高的不動產之一。

辦公投資擇址三大要素

規劃站位、交通導入和商業氛圍

綜合來看，上海最具潛力的辦公投資區域

首選大虹橋商務核心區一期

縱觀整個大上海，規劃站位最高，人口吸納能力最強，商務氛圍最為濃厚的莫過於大虹橋。據最新的上海2040規劃指出，本是西上海發展引擎的大虹橋商務區將升級成為整個長三角城市群的龍頭，未來大虹橋將成為全球商務精英人士的聚集地。

而其中的核心區一期更是金字塔塔尖般的存在！它位於兩大功能性項目正中間，被三條高架環繞，地理位置絕無僅有；開發面積少，土地極其有限且稀缺，保升值能力毋庸置疑；地上地下雙核交通系統貫穿，步行可達虹橋交通樞紐，商務出行效率首屈一指。可以說，大虹橋的價值精華皆濃縮於此。

截至2016年6月，入駐虹橋商務區核心區的海內外企業已經超過700家，目前已有30餘家開發商總部和上市公司區域總部落戶於此，其中不乏羅氏診斷、殼牌石油等全球知名企業，商務氛圍已漸成規模。

越來越臻熟的商務氛圍

讓虹橋核心區商辦土地樓板價

3年漲了63.6%！

意味著即使不計算靜態收益率，

入住大虹橋也能擁有每年超20%的轉售收益！

這還只是虹橋商務區點火騰飛的初期，隨著規劃的落地，未來的漲幅更值得期待。但遺憾的是，虹橋商務核心區可售項目僅剩一位。幸運的是，這位可售項目是具備一切卓越商辦屬性的龍湖虹橋天街！

? 頂級開發品牌，產品值得信賴

龍湖地產是全國前十的名企，不僅專攻高端住宅，還有著13年深厚的商業開發經驗。其中「天街系」是龍湖的明星產品，由大型高檔百貨、餐飲、娛樂等各種商業形態組成，運營能力在行業內首屈一指，成功案例遍布全國，在市場上極具號召力。

重慶龍湖時代天街

杭州龍湖濱江天街

重慶龍湖北城天街

位於重慶的龍湖北城天街是目前重慶規模最大、業態最豐富、功能最完善的超大型購物中心，日均人流量10萬人次，年銷售總額約30億，在全國範圍內排列前三位，收益率可以和香港中環的商業媲美，被公認為「重慶八大新地標」之一。

龍湖天街系歷來選址嚴苛，在國際大都市上海也僅有兩個天街。其中一個便是位於虹橋核心區的虹橋天街，另一個是位於千億級規劃顧城板塊的北城天街。

嚴苛的選址能保證不動產土地的增值，成功的產品能保證人流的匯聚。無數成功案例證明，天街系的投資潛力遠高於市場平均水平。

? 核心區的核心，地理位置無可挑剔

龍湖虹橋天街距亞洲最大的交通中心「虹橋樞紐」和目前全世界最大的會展場館「國家會展中心」直線距離各500米，位於雙中心的中心，可謂黃金中軸點！除了出行的便利，對於在此辦公企業的形象也有極大的提升作用。

? 天街全業態綜合體，以商業帶動繁華

龍湖虹橋天街是一個43萬方的大型綜合體，其中商業就佔了近20萬方，是整個虹橋商務區乃至整個大虹橋地區體量最大的商場。

商業是區域價值提升的發動機，龍湖虹橋天街西區的辦公和商圈零距離，人流的大量導入和知名度的提升，能為不動產提供穩定的靜態收益和跨度極大的動態收益。

此外，項目還囊括2.6萬方的高端酒店，引進全球酒店三巨頭之一洲際集團旗下的精品酒店品牌INDIGO。

最後是7棟沿河一字排開的寫字樓，通過空中連廊和商業相互連接，並且向兩端延伸通達到交通樞紐和會展中心。綠色的辦公氛圍+繁華的商業+便捷的交通，這裡的寫字樓註定成為各大名企競相追逐的香餑餑。如果能「先入為主」，租金收益值得期待。

? 虹橋商務核心區唯一可散售項目，2017年投資的最佳選擇！

除了以上優勢，龍湖虹橋天街最不能錯過的原因在於，它是核心區唯一可散售的項目，稀缺性不言而喻。

龍湖虹橋天街辦公7棟，大虹橋可散售辦公最後一棟，最小面積只有300平米。意味著你能以較低的總價成本，入主滬上價值最高的大虹橋。這絕對是你2017年最好也是最後的投資機遇。

在2017年辦公投資的春天裡，

入主龍湖虹橋天街，

一定會是你最明智的選擇！

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