社科院預測樓市下半年回暖 專家:高房價有助共贏

《房地產藍皮書》預計2009年將繼續加大保障性住房建設；同時，商品住宅空置面積將會較快增加；在宏觀經濟回暖的形勢下，下半年住宅價格將會止跌企穩。該書主編牛鳳瑞表示，中國的高房價是一種「共贏」的局面，政府應大膽放開房地產市場，價格交給市場。

中國網4月23日北京訊4月23日，由中國社會科學院城市發展與環境研究中心和社會科學文獻出版社主辦的「2009年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會」在北京舉行，會議就當前我國房地產市場形勢進行了分析研討，並發布了2009年房地產藍皮書。《房地產藍皮書》指出，2008年前三季度，深圳商品房市場延續了2007年下半年的頹勢，房價持續走低，成交量大幅下挫。歲末在利好政策的指引下，房價下行後趨穩，成交量也強勁反彈。

《房地產藍皮書》指出，2008年住宅市場交易清淡，成交量持續低迷，投資意願下降，下半年開始價格出現下跌。預計2009年將繼續加大保障性住房建設；同時，商品住宅空置面積將會較快增加；在宏觀經濟回暖的形勢下，下半年住宅價格將會止跌企穩。

藍皮書指出，此輪住宅市場調整始於2007年第四季度，是各種調控政策作用、經濟周期性下行、住宅市場自身調整和世界金融危機影響的結果，具體分析如下：

第一，住房市場環境的變化和住房保障制度的醞釀，給住宅市場供求雙方均帶來極大的不確定性。針對第二套住房的貸款政策，顯著抑制了城市居民的改善性需求和投資性需求；而住房保障制度——保障範圍最終究竟是20%、30%，抑或是包括公務員、教師在內的中等收入階層——邊界的不清晰，導致觀望情緒蔓延。

第二，房地產市場自身調整規律的作用。近年房價持續上漲，購買力提前釋放，泡沫有一定程度的積累，市場具有內在調整要求。

第三，從宏觀環境上講，本輪國民經濟上行周期已經結束，根據宏觀經濟運行規律，耐用消費品（住房、汽車等）購置意願會率先下降，房地產市場調整往往先於宏觀經濟增長的下滑。此外，股市持續大幅下跌，從財富效應方面也抑制了購房需求。

第四，2008年第三季度以來，世界金融危機的影響擴散到實體經濟，加劇了我國宏觀經濟的調整幅度，失業率迅速上升，居民收入增長預期下降，住房需求減少，房價出現下降。

針對2007年末開始至今的住宅價格下跌情況，藍皮書對2009年商品住宅市場的發展趨勢進行了如下三點預測：

第一， 繼續加大保障性住房建設。

加快保障性住房建設，是拉動內需、保持經濟平穩較快增長的措施之一。住房和城鄉建設部計劃爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題，並積極推進農村危房改造。2009年中央將繼續加大廉租住房建設和棚戶區改造投資支持力度，適當提高中西部地區補助標準。選擇部分有條件的地區試點，將本地區部分住房公積金閑置資金補充用於經濟適用住房等建設。2009年廉租住房用地供應將會增加。

第二， 商品住宅空置面積將會較快增加。

2008年商品住宅成交低迷，銷售面積同比下降。2007年大量新開工住宅項目在2009年將會陸續竣工，商品住宅空置面積將會較快增加。初步估算，商品住宅空置面積總量將會達到往年數量的2~3倍，而且不排除部分項目由於開發企業資金鏈斷裂出現爛尾樓。住宅市場競爭加劇，在面積、戶型、區位、裝修程度上將會給消費者更多的選擇。在大量空置住宅被消化之前，企業購地慾望不會加強，住宅用地成交量可能繼續下降，土地價格小幅波動。

第三，下半年住宅價格將止跌企穩。

已經出台的房地產優惠政策有利於提高居民住房支付能力。短期來看，已經頒布的減息、稅費優惠、對開發企業融資等方面的政策支持都有利於房價的穩定。在「保增長」的大調控目標下，可能再有利於房價穩定的政策出台。從影響房地產市場的長期因素看，第三次「嬰兒潮」出生的大量「80後」年輕人的結婚需求，將刺激住房剛性需求的增加，過去五年經濟高速增長形成的居民財富積累的基礎，將對房價穩定起到積極作用。在一系列擴大內需保增長的政策作用下，預計2009年第三季度宏觀經濟將出現回暖。在此條件下，預計2009年下半年住宅價格有可能止跌企穩。

發布會現場：社科院牛鳳瑞：高房價能造就「共贏」利益鏈

在4月23日於中國社會科學院舉行的中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會上，中國社科院專家、《房地產藍皮書》主編牛鳳瑞從學者的角度發表了對房地產業現狀的看法，他認為房地產業具有舉足輕重的地位，某種程度上中國的高房價是一種「共贏」的局面，高房價能進行有效的資源配置，政府應大膽放開房地產市場，價格交給市場。

在商品房開發、銷售的過程中，商品房的購買者或者家庭、企業、開發商被拆遷居民或被佔地農民，以及地方政府，包括中央政府和各級政府，這四個方面的利益主體構成了彼此依賴、環環相扣、沒有起點、沒有終點一損俱損、一榮俱榮的利益循環鏈。購房者通過支付較高的商品房價格，支付了包括開發商利潤、佔地補償、政府稅費在內的商品房的開發全部成本。這樣滿足了自身的住房需求，開發商通過房地產開發而獲得相應的投資、利潤回報，被拆遷居民以改變自己原有的、熟悉的居住地，農民以轉讓土地而獲得相應的拆遷和佔地補償。政府則通過土地稅費來獲得相應的財政收入。

實際上這裡還存在此消彼漲的關係，哪一頭拿得多，哪一頭拿得少。在這種情況下，房價較高，開發商因而獲得較高的投資回報，才有下一輪的更大規模的房地產開發，社會才有更多的住房有效供給。我們希望房價降下來，如果我們的開發商利潤薄的話，下一輪他的開發就要受到影響。這是一個循環。

同時，拆遷戶和被佔地農民正是因為有較高的房價，他們才有可能獲得較高的補償，政府也才有可能有較高的開發稅費收入或者土地財政。正是因為政府有了較高的土地收入，我們才有可能投資於更大規模的城市基礎設施建設和城市公共產品的供給，這樣對整個市民是受益的。這就是另外一個利益循環鏈。

這是一個共贏的利益循環鏈，起點就是房價高。當然，房價過高，購房者支出大幅度增加，生活指數要上升，必然要求增加工資。用人單位、用人企業的用工成本要提高，同時它的利潤要攤薄，但一個城市企業的利益過渡攤薄的時候，將弱化這個城市的經商環境，降低這個城市的綜合競爭力。

這是一個一損具損的利益鏈。房價過低，一方面會造成土地低效率或者浪費性的佔用；另一方面，開發商無利可圖，就不會有住房有效供給的大量增加。土地不能開發，被拆遷居民和佔地農民的土地升值收益就不能變現，最終的結果是買房的人有錢也買不到房，政府也就沒有能力進行相應的基礎設施建設和公共服務的供給。這樣的話，城市現代化的建設將造成停滯，這也是沒有贏家的利益鏈。 (本文來源：中國網 )

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