你是希望房價下跌還是上漲

07-20

　　明源君認為：　　1、大多數人骨子裡是希望房價上漲的（要開罵的請看完全文再說），他們希望在房價的漲跌中，能獲取自己的利益。這裡面許多人是「沉默的大多數」，另一些則動機複雜。　　2、房價真的暴跌，最受傷害的，反而是想上車和想換房的剛需，他們到時候沒有勇氣也沒有資本出手。專業炒房客反而可以從中獲利。　　3、大城市土地資源稀缺，必須有一套分配機制解決僧多粥少的矛盾，現有的分配邏輯還是只能用租賃來解決屌絲的需求。　　明源君下面分別來說。　　人群極度分化　　但骨子裡希望房價上漲的是多數　　我們先來看看，和房子有關的人群或者組織有多少，他們分別是：　　房地產商、地方政府、房地產商的供應商、與房地產直接相關的幾十個行業、銀行、房產中介公司、地方政府、中央政府、專業投資買房者、普通市民（包括有房者和無房者）。一共10個群體。　　我們來分析一下，這些群體各自的需求。　　房地產商、地方政府、房地產商的供應商、與房地產直接相關的幾十個行業、房產中介公司、地方政府、專業投資買房者，這7個群體，是希望房價上漲的。他們都是直接利益方，房價上漲對他們有利。比如房價上漲後，地方政府在賣地中獲取更多利益。而鋼材、建材、窗帘、家居、電器等、設計、拍賣等相關行業，直接依賴房地產，房價上漲也對他們有利。

　　而銀行和中央政府，這2個群體，是希望房價穩定的，這一點，從他們反覆的表態可以看得非常明白。　　以上這些群體，在整個人群中所佔比例，還有能量有多大，大家可以自行判斷。　　當然，正如中央所說，房子是用來住的，在這10個群體里，普通市民的意見，是最值得關注的。那麼，普通市民真的都希望房價下跌么？　　我們先看一個數字，根據權威部門統計，我國有房產的家庭占家庭總數的91%。　　市民的輿論場是最複雜的，明源君勉強把他們分為三類：　　1、在自己生活的城市已經有大房的既得利益者，保持沉默，平常不發言；　　2、還沒有買房或者想換房的人，希望房價下跌；　　3、在外地有房本地沒房的人，希望自己在外地的房子漲價，自己生活的城市的房價暴跌。　　第1種人是沉默的大多數。相信看明源君文章的許多人也在這個行列，平常工作耗費腦力已經很累，上網的時候根本不想發帖或者跟帖了。你可以回想下自己上次跟帖是什麼時候？　　第3種人比較矛盾，他們是希望一個地方的房價上漲，另一個地方的房價下跌。事實上，有房的91%的家庭，都希望自己手裡的房子上漲。　　而第2種人的想法，細究下去很有意思。　　「你希望房價上漲還是下跌？」「下跌。」　　「為什麼希望下跌？」「下跌後我就買得起房了。」　　「你買房以後，希望房價上漲還是下跌呢？」「……上漲。」　　也就是說，他們還是認為房子是有價值的，他們的訴求，會隨著買房行為的完成發生變化。前一天還希望房價下跌，而一旦第二天白天賣到房子，當天晚上就開始希望房價上漲。有沒有一種人，不管房價上漲還是下跌，永遠都不買房呢？也許有，但真的很少。

　　你現在是否能接受明源君所說的「大多數人骨子裡是希望房價上漲的」結論了？　　我們通過上面的分析可以看出，希望房價大幅度下跌，好讓自己買得起，是希望房價下跌的人群最主要的想法。明源君下面來分析，這個想法是否能夠成為現實。　　房價暴跌　　傷害得恰恰是剛需和底層　　首先，明源君認為，房價下跌幅度在10%以內，給剛需或改善上車的機會，是可能的。　　如果房價下跌15%你就能夠買得起房，那麼你的需求勉強是一種市場需求，可能可以實現。　　如果房價要暴跌20%以上你才買得起，那麼你的需求就不再是一種市場需求。到時候情況可能和你想的完全不同，你到時候不但買不起房，經濟狀況還有可能惡化。　　20%為什麼是一道坎！你會問，為什麼？為什麼房價不能倒退到2年、3年、10年之前？　　因為經過置換、銷售，目前市面上大部分房子，是在現在的價格水平下完成最後一次交易的，銀行所放出的貸款，也依據的是最後一次交易的價格。而我們的首付，就是20%，如果跌破20%，會有很多人放棄房子，整個金融體系都會出問題。

　　到那時會有什麼情況？　　一銀行會把貸款卡得很死，把首付提得很高，你的錢又不夠了　　樓價跌20%以上之後，市場風險極大，銀行壞賬很多，必然把貸款卡得很死，你想通過消費貸、信用貸來補充首付是不可能的。　　當然，你會說你自己的存款夠付首付了，但到那時首付的比例必然會提高到4成乃至更高。200萬的房子，跌價前首付2成要40萬；跌價後總價150萬，但是首付要4成60萬。　　如果你在信貸比較寬鬆的時候湊不起40萬，難道在信貸很嚴的時候能湊齊60萬？　　二房價大幅下跌後，真正的剛需大多根本不敢出手，反而是專業炒房者賺得盆滿缽滿　　上面說的首付比例提高的問題，還不是剛需在房價大幅下跌的時候，買房最大的障礙。　　最大的障礙在於他們沒有足夠的經驗和勇氣，支撐他們在房價下跌的時候買房。　　因為他們買房要付出的是自己和家庭幾乎全部的財產，他們不敢賭。也沒有任何人敢保證房價不會進一步下跌。所以，他們在這個時間段大部分是無所作為的。等到他們發現房價已經回升的時候再去買房，已經錯過機會了。　　2008—2009年，深圳曾經有過部分小區房價跌幅超20%的情況，當時的情況是：剛需們不但不敢買房，還要把已經認籌的房子退掉，許多小區的准業主集體抗議要求退房。不知道現在房價又翻了幾番後，他們會不會後悔。

　　你也可以問問自己，房價一路下行的時候，你真的有勇氣買房么？　　當然，業餘的投資炒房客，當時也有「斷臂求生」的，損失幾十萬退場的是有的。　　但是，專業的炒房客，恰恰利用這樣的漲跌行情賺得盆滿缽滿。　　房價開始下降，他們就出動了。他們的算盤是看一個周期，而不是一時的漲跌，而且，他們手裡的房子多，運作空間比較大。他們在房子之外還有別的資產，他們有賭的資本。　　房價剛下跌的時候，他們開始賣一些房，他們並不在乎虧了一點。而在房價繼續下行的時候，他們又開始買房，這個時候是買方市場，筍盤不少，他們一路買過去，每一套房都能省很多錢。等到房價上升，他們又開始賣房……　　三整體經濟或者區域經濟嚴重下挫，你的收入會減少　　房價跌20%以上，會對經濟構成極大影響。這裡面有兩種可能。　　1、全國性下跌，會造成經濟全面出問題，那麼所有行業都受影響，你的收入會減少，甚至可能失業。日本90年代房地產崩盤後，銀行和企業倒閉了一大批，普通人要麼失業要麼降薪。　　2、區域性下跌，比如美國底特律因為產業空心，留下一座空城，留在原地的是沒有能力遷移的窮人，許多露宿街頭。如果真的到那個地步，在當地生存下去都有問題，你還會像想著買房嗎？　　大家不要過於憂慮，明源君覺得，隨著存量房越來越多，公寓等新產品也越來越多。未來花比較少的租金租得相對有尊嚴，還是可以實現的。大城市的土地實在太有限，公共政策不可能惠及所有人。　　不知道未來科技發達了，便宜的個人飛行器出現，200公里內可以瞬間抵達，會不會讓城市的範圍變得很大，改善這種局面……　　來源：轉自微信公眾號明源地產　　作者：王恆嘉　　【重大利好】眾多專家律師入駐58，為您持續解答房產交易中存在的典型問題！只需發送您的問題到[email protected]。更多您關心的問題，盡在58同城APP！點擊首頁同城頭條，房產頻道既可輕鬆閱讀。小編等你來！　　房產支招集錦猛戳>>　　專家智囊團·買房支招（1）：歲末年初是買房的時機么？　　專家智囊團·買房支招（2）：手把手教你抓住自己的買房最佳時機！　　專家智囊團·買房支招（3）：房子這麼貴，剛需為啥要買房？　　專家智囊團·買房支招（4）：首富都不做房地產了！你該買房還是賣房？　　專家智囊團·買房支招（5）：房子多了未必是好事？樓市這四類人最該當心風險！　　專家智囊團·買房支招（6）：2017貸款買房能不能買房全看它們！　　專家智囊團·買房支招（7）：霧霾遇見房價，「環境」或成影響房價又一因素！　　專家智囊團·買房支招（8）：該如何讓你相信，這篇文章某天能幫你省一套首付的錢？　　專家智囊團·買房支招（9）：貸款沒還清的房子怎麼買賣？有件事情一定要提前做！　　專家智囊團·買房支招（10）：房價爆漲，業主毀約，購房人怎麼辦？　　【免責聲明】：內容來自明源地產，已獲原作者授權。內容不代表58同城觀點，僅供參考。