不要迷信房企瘋狂拿地，他們也看不準市場！

這段時間不少人跟我說，他們那的房企還在不斷的搶地，地價甚至是高過周邊的房價，這是不是說明房企繼續看好後市，房價還要漲。

別以為房企身在其中，就深諳其道。我發現一個規律，大多數房企一致的行為往往都是錯的！

所謂逆勢而為，只不過是紙上談兵而已。

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湧向三四線

遠的不說，就說上一輪調控，2010年一二線城市成為調控的重災區，當時房企巨頭，比如萬科、中海、保利、恆大、碧桂園，從2011年開始就減少在一二線城市拿地，而隨著新型城鎮化概念的推出，三四線城市成為他們拓展的新天地。

當時，這些房企巨頭都認為，一二線城市市場日趨飽和，規模畢竟有限，且競爭激烈，政策高壓，逃出一二線，成為他們的共識，然後，2012年，就有大量小弟兄們跟著大哥步伐走，都紛紛跑到三四線開疆拓土。

結果呢，去了才發現，丫的三四線原來沒啥需求，樓盤開發了賣不動，最後就是庫存積壓，大房企還能撐住，可憐那些中小房企，資金斷裂，爛尾樓的故事也就不斷上演了。

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回歸一二線

房企再次對三四線失去了信心，接著，又是回歸一二線的故事。

2013，2014年，龍頭房企開始增大在一二線的布局。

我記得2014年10月份，龍光地產拿下深圳龍華一塊地王時，樓麵價超過2.5萬/平米，業內一片驚呼，瘋了吧，當時周邊二手房價格也才兩萬多，不賣到三四萬，哪有錢賺。

當時深圳樓市雖有回暖跡象，但還處於沉睡中，就連龍光自己都認為價格高了，他們對市場也不樂觀。也算是賭一把。

但這次賭對了，龍光這個新盤，去年賣到七八萬了。

這個案例其實也說明，大家都不看好未來的時候，你賭贏的概率反而大了。

我記得當時問過萬科的高級副總裁，怎麼看深圳2015年的行情，他說即使調控放鬆了，房價不會暴漲，頂多漲個20%，誰又預料到，在加槓桿下，深圳在半年之內就暴漲接近一倍呢。

歷來，萬科對市場的判斷是非常有預見性的，但也無法做到精準。

而到2015年初，減少三四線拿地，甚至是完全撤出三四線，又成了絕大部分房企的戰略布局。

全線回歸，深耕一二線，用力拚殺，再次成為了房企們的共識，所以2015,2016年，一二線的地王不斷湧現，央企國企成為地王排頭兵。

但這一次，意外的情況又發生了。

留守意外超速

一二線開始調控，市場逐漸冷卻。

隨著國家大規模棚改計劃展開後，政府通過拆遷城中村，農村宅基地，趕農民進城買房，人為創造了大量需求後，同時將資金和投資需求趕往三四線後，三四線的銷售意外火爆了起來。

尤其是從今年年初開始，三四線城市的銷售明顯加大，不光是銷售提升，價格也有明顯上漲，長三角的嘉興、揚州、徐州等，以及中部的贛州、湘潭等不知明城市，過去一年時間內房價上漲幅度都在50%以上。

在加大一二線拿地規模的同時，繼續留守三四線的碧桂園、恆大異軍突起，一二三四五線全線開火，今年前四個月，碧桂園的銷售額突破2000億，甚至超過了萬科120億，成為行業第一。恆大今年前5個月銷售額1813億元，也遠超排名第四的保利1050億元銷售額。

對比發現，這一輪三四線糧食充足的房企，銷售額明顯增長更快，比如碧桂園，一二線佔比40%多，三四線佔比40%，海外佔比8%，也正是因為布局均勻，所以銷售額增長比其它房企快。而萬科、中海，保利，一二線佔比超過八成，銷售規模增速明顯不如碧桂園。

如果從價格計算，一二線利潤是要比三四線更高，而從體量計算，全國三四線的規模超過一二線，如果要做大規模，三四線城市必定是不可或缺的市場。一二三四線市場漲跌是輪動的，只是先後的問題。

其實從今年他們的股票差別也看的出來，碧桂園、恆大的股票，還在穩步上漲中，而萬科、中海、保利、綠地股票早就在調整震動中。股票反映的肯定是房企的業績走勢。

到了這裡，在一二三四線均擁有糧草的開發商成為贏家，這又導致開發商做出新的判斷，三四線不能缺。

每一次的調控教訓，在房地產高潮迭起時，房企都忘得一乾二淨。

頭腦發熱又去三四線搶地

隨著三四線行情回暖，房企又頭腦發熱回到三四線去搶地了。

於是，新的錯誤輪迴又開始了！

三四線城市賣地收入有非常明顯的上升，其中佛山309億、嘉興267億、溫州252億、寧波243億、另外徐州、常州、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州、滁州、紹興、贛州等城市賣地也均超過了100億。且溢價率有明顯上升，包括揚州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價率在熱點城市中排名前十。

中原地產研究中心統計數據也顯示：截止6月7日，今年合計已經有25家企業拿地超過百億，這25家企業拿地總金額已經超過6554億，同比2016年同期拿地最多的25家企業合計上漲了58%。

現在很多房企看到三四線市場火熱，又去搶地，但等到這一波政策扶持退出，三四線又會進入需求不足的境地，屆時又將被深套。

這一點，我還挺佩服碧桂園的逆向操作，現在碧桂園，恆大，明顯在努力做大一二線，因為從長遠來看，三四線終究還是敵不過一二線的。

但這種逆勢而為的畢竟是少數。比如李嘉誠2013年開始就在拋售內地房產了，他說不去賺最後一個銅板，顯然，他要是現在才拋售，錢就出不去。王健林去年也在慢慢退出地產，轉作娛樂旅遊文化。

我不知道他們是不是在為這一輪大調整提前做足充分的準備。二八定律，對的永遠是少數人，大多數人一致的行為，往往是錯的。

其實大多數房企一致的行為，往往是錯的，所以房企也常常踏錯節奏，他們對市場行情往往也看不準。所以不要迷信大多數房企現在瘋了一樣的拿地，這不代表什麼信號。