毛大慶：不能照應城市發展與用戶需求的產品，都是沒用的

2016年12月18日，中國房地產經理人聯盟8周年慶典暨中經聯盟第12次常務理事擴大會議在北京中國大飯店盛大召開。曾任中經聯盟第七任輪值主席、優客工場創始人兼5L共享際董事長毛大慶演講了關於：城市更新，讓情懷落地那點事。

以下為毛大慶現場演講實錄及PPT乾貨分享：

每次中經聯盟的舞台我都會來做一些分享，我想想前面八年，做了六場報告，四場關於房地產，去年剛剛創業不久，簡單地講講所謂的聯合辦公的可能性。其實今年我們收穫確實很大，有幾個數字來看，進入了11個城市，跟7家開發商進行了合作，包括萬科、銀泰置地，陽光100，開業36個場地，12月會開業39個場地，提供1.3萬個工位，目前17700人在我們的平台裡面辦公。優客工場聚集了1079家公司在裡面，確實讓我開了很大的眼界，也看了非常非常多的未來的可能性的企業。

2015年9月，我們跟紅杉資本，真格基金等級僅又成立了一家公司5L際，到現在簽約了七個項目，都是在城市的節點，交通樞紐，舊城改造的位置，還接收了20萬平方米的工廠，準備做工廠轉型的案例，最近正在做嘗試。四個月不到我們開業了東四的共享際，現在應該是北京第一網紅的地方，半個北京的外國人都在那個場地裡面，剛才主持人給了一個數字，我們也做了一個測算，因為我們在門口裝了一個人流的測試器，開業31天，在這3000平米不到的場地裡面，一共接納了11700多人次，在這裡進行消費和來訪、交流。我們在800平方米的面積裡面，聚集了六個商業IP，裡面有五個都是自帶流量，800萬人以上，最有意思的是那個書店，一個禮拜七天有五天都有大量的人流的活動。

第二個大家注意到阿里巴巴開始做實體的購物中心了，同時亞馬遜也開始做實體購物中心，使得很多人非常的驚異，阿里怎麼突然間做購物中心，做實體店。實際上我跟阿里做了很多的探討，他們的實體店裡面基本上沒有租戶，全部都變成了用戶，而且所有的實體店鋪都是阿里巴巴過去十年裡面參股或者孵化的IP，所以今後的實體店裡面的租戶沒有了，變成了用戶，而租戶是要給我們的實體付租金的，用戶是不付租金的，但是用戶可以帶來大量的人流和IP的潛在效應，這是未來做實體店最有意思的，誰抓住了IP是誰未來的實體店的命運的掌握者。

我們做了這樣的實踐，也做了一個項目非常的成功，三個月時間盈利，確實讓我覺得欣喜若狂，明年準備在北京開八個，我也歡迎大家跟我們一起探討合作的事情。從聯合辦公入手，現在開始做聯合社區，其實有一個對標的項目在美國的1010社區，矽谷Plug & Play公司孵化的項目，目前的估值90億美金，正在美國布局。在英國看了一個很好玩的項目，也同樣是網紅IP加上聯合辦公加上居住的產品，最近凱德置地也在找我，他們的雅士格正在做改良，推了一個新的網紅產品，life，在新加坡的年輕人裡面引起了巨大的共鳴，把居住的概念變成僅僅是卧室加上一大堆的共享活動和共享空間。

未來的用戶是誰，未來的城市會變成什麼樣？未來我們怎麼主宰城市的不動產的命運？我想城市更新有很多的創新的內容，遠遠不是聯合辦公和聯合居住，還有更多的內容存在，但是其中有一個非常共同的道理，我們要把客戶變成用戶，怎麼從用戶的身上用IP的力量讓創業盈利，這是最根本的目的，最後的情懷要落地，才是好的改良的項目。再造和創造，我們在社群經濟未來的IP經濟，城市空間消費升級裡面會有什麼樣的未來的潛在的價值？先看看房地產，下半場有什麼樣的規律？

其實我們看到去年的930之後到現在，明顯的感覺到房地產經歷從量變到質變的過程，銷售紅利逐漸轉向服務紅利的過程，大都市圈的形成慢慢取代中心城市過渡的人的聚集效應，最後一個非常重要的詞就是存量，每個人都在談存量，中國有多少存量呢？有154萬億的存量資產，會迸發出一個巨大的新型的不動產行業。我在跟麥肯錫包括最近跟新加坡GIC交流裡面都有共同的感覺，中國如果趟出一條存量不動產的經營之路，會又是一個驚人的，巨額的消費市場，這恐怕是未來中國房地產市場再造的新的不動產的行業裡面湧現出的非常值錢的行業，也可能未來的再造者就坐在我們的屋子裡面。我們的城市和市場從一個資本稀缺的市場變成了資本過剩的市場，我們從城市人口流動聚集變成了城市人口的密度劇增，從供不應求的市場到去庫存的市場，基礎設施嚴重不足到產能過剩，這是中國房地產30年經歷的圖畫。

今年，我們也看到很多人談租賃經濟的崛起，前天的北京青年報整整一版探討中國未來的龐大的租賃經濟，我只是做了一個截選2030年全國的租賃人口將達到3億人，各種各樣的房屋租賃，不僅僅是居住、辦公，還有教育、醫療、養老，參與到裡面的人起碼是3億人。未來十年，中國的租房市場GMV會達到三萬億，聚集程度是非常高的，我們看2015年北上廣深的租金的GMV是2900億，看整個市場TOP10城市，42%，TOP20城市佔55%，TOP30的城市佔63%，中央發的最後一個調控的文件講的是70個城市，這是登峰造極的時候，慢慢的文件從70個城市變成40個城市，30個城市，我估計中國的房地產登峰造極的房價飛漲最多到七十個城市就不會再有了，今天的租金的聚集化程度又到這個話題，租金的GMV又到了這些具體的城市，前10個城市又佔了42%，未來的日子裡，前20個城市仍然是起領先作用。消費理念的變化慢慢的催生消費升級，過去的消費主體三十年裡面主要是以我們為核心的一代人，60後、70後，包括少量的80後，大家可以想想，50到85前的這波人，我們基本上伴隨著四個字成長起來「資源短缺」或者「經濟落後」。

我們想想90後、00後的消費者絕對不會再跟經濟落後，資源短缺掛鉤，這些客戶從資源短缺的思維方式變成了資源過剩的思維方式，在資源過剩的時代裡面，大家對於基本的需求，功能的需求，物質的需求顯然逐漸的衰退，對於精神的追求越來越上升。最近我有一個理論，我說其實消費升級背後真正的升級是從功能需求向精神需求的升級，這一點，我想每個人都會有共鳴。今天我們買一個東西，看一個商品，看一個產品的時候，可能更多的關注的是背後的精神共鳴，而遠遠不僅僅是物質共鳴。消費需求的升級又呼喚空間內容的變遷，這個我想一環套著一環，為什麼出現這麼多的空間消費內容，跟消費升級是有關係的，今天的年輕人，我們說在英文裡面叫千喜一代，我更願意說是屏幕一代，這是在互聯網上，帶著新的知識，新的信息化的觀念成長起來的，這一代人的消費我可以負責任的說跟我們這些人是完全不同的。所以他們更關注的可能更多的是能夠產生精神共鳴的消費方式，所以消費需求的升級不斷的引發空間內容的變遷。最後一個是空間，空間內容的變遷最終推動城市空間的再造，我想這三件事情，可能是我們再造一個巨大的存量市場的，存在的可能性，這裡面會誕生出新的萬科，新的千億級的公司，這一點上希望所有做傳統行業的人認識到和關注到這裡面的潛在的必然規律。

我們再看消費主體的變化，這四行字是國務院發展研究中心總結的，也是給國務院寫的報告裡面的內容，他們告訴國務院未來中國的消費改造，消費升級和消費拉動要關注哪些人，就是這四種人，新生代的消費者成為主力軍，老齡化社會引發的銀髮消費主體增加，二孩政策帶來的母嬰消費增加，最後是農民居民消費的增加。這四行字裡面有著諸多的可以思考的東西，我想簡單的展開說一下，新生的消費者成為主力軍，有多少人呢？這個數字我們必須要知道，00後的總人口是1.17億人，90後是1.74億，85後可能還有一億人，這些人加在一起大約兩個十年，有將近3億的人口。

我記得跟大家講過，1966年到1974年出生了2.94億人口，包括陳雲峰，包括了我，這2.94億的人口，托起了中國房地產以及前三十年消費的主體，中國的房地產大量的消費者就是這些人，也包括前面的50到60年代的人。這些人在逐漸從消費市場裡面移出，因為他們對房地產的需求，對買房子的需求已經越來越不那麼顯著了，但是馬上進入市場的又是將近3億人口，這3億人口對於花錢買房子恐怕遠遠不如前面那3億人來的那麼緊迫，但是他們對於房子的需要一點都不弱過我們，給他們什麼房子，在裡面裝什麼內容，這是值得我們思考的。

今天坐在這裡的這些人都是前三十年的推手，既推高了房價也推高了地價，也推高了房屋的質量，也消費了房子，我們也沒少買房子，也是房子的銷售者和售賣者，我們必須站在我們的年齡段看待我們的孩子們，他們還要不要我們那會兒的產品。我講一個案例，我們幹了這麼多年的房地產，包括200年以後對房子的概念，我們看看蘇州古民居，徽州古民居，家的概念是什麼，圍繞著吃飯，有客廳，睡房和書房，但是今天還有誰用那個客廳，客廳的使用率幾乎是零，誰還會把人請到客廳談事兒，除非你別有企圖。客廳基本上大家想想看，你們回家誰用那個客廳，大衣一脫扔在沙發上，扔了一堆的包，其實客廳沒有任何的用途，但是我們仍然在賣一個巨大客廳的房子。其實這些面積在對下一代人來說全部都是沒用的面積，沒法滿足他們的需要。

他們還需要什麼？他們要聚集，社群，我們會談到社群對這代孩子來說，遠比對我們的吸引力大很多，今天吸引他們買任何一個東西，如果不能激發他們對社群的共鳴是賣不出去的，能夠找到社群就找到了消費群體，以前我們是單點解決問題。前兩天我跟郭為聊天，他說原來我們要說服一個人買東西，買牛奶，簡單的很，去央視花幾億標一個廣告時段就可以賣，今天去央視標一個時段，什麼用都沒有，還不如兩個大V寫的微博。今天已經沒有權威性的媒體和媒介說服大眾，觀眾能不能打動他們，聽央視還不如聽IP，這就是去中心化之後，互聯網以後，很難有一個時段說服年輕人消費一個東西，不能知道IP的企業是沒有希望的，是完全沒有存活能力的。

房地產公司是最不知道IP的公司，我們從來不想需要製造IP，我們認為沒有用，只需要房地產的價格不斷的上漲，買便宜的地，編故事，造成銷售恐慌就可以了，但是今天的IP告訴你，這些人騙人是沒有用的。還有老年人，今天都說養老產業不賺錢，但是還是要做，因為中國是老齡化的社會，早晚這是一個海量的市場，在萬科我們做了養老地產，很累，但是對客戶把握都不準，當時我們發現70歲會有很多的客戶，結果發現搬進來的都是80歲以上，恨不得走不動路了。現在我們談的養老產業的對象是我們的父母和我們的爺爺奶奶們，我們的父母、爺爺奶奶們，他們是經濟極度匱乏，生活極度困難成長的一代人，他們對於養老服務付費很難接受這樣的事實，他們實在沒有辦法了才付費。但是如果想想，到了我，到了高一軒，陳雲峰我們這些人成了銀髮經濟的主體的時候，我相信我願意為服務付費，我甚至願意跟陳雲峰住在一起付費。我有一個預感，中經聯盟早晚成立一個養老的平台，養我們這些人的老，如果到了十五、二十年之後，中經聯盟還存在的話，我估計是二十萬人到三十萬人組織的時候，我相信宋總會挑起養老產業的大旗，我一定願意跟她住在一起。

今天我跟我媽說，我給你付個費吧，你跟一個帥老頭住在一起，她都不願意。那是那一代人，我們這些人也會發生變化，必須注意消費主體的改變，這是房地產原來最不敏感的東西，我們從來不關注消費主體的改變，我們就做一個傳統產業就可以了，拿到地就可以了，這是一個行業非常愚鈍的特徵。二孩，我希望這個政策真的可以發揮作用，中國的人口可以有序的發展，青年人可以成長，這是我們的福音，但是我對這個事情感到疑惑。最後農民消費的增加，這是對整個社會起到顛覆性作用的一群人，混沌研習社講這個東西時候，我發現一群企業家關注農民，在他們身上做文章，一個月前去一個非常奇怪的地方跑馬拉松，到這個村子之後，村長接我的時候說你有沒有想法在我們這裡拿幾棟土樓呢，我說這個土樓怎麼拿，他說王功權拿了三棟，我說領我去看看他拿的土樓，完全把土樓的歷史本貌保持的非常好，加入了共享的概念，成了共享的旅館，非常的浪漫，進出的消費者都是外國人，把農村都消費升級了。未來瞄準民宿，農村的開發，誰願意吃這個好東西，將來有一堆的內容可以做。

最後總結一下，消費方式發生了什麼變化，這八行字我希望大家好好的記住慢慢的影響我們房地產人的思想，個性化、特色、差異性的消費方式，定製、選擇、買手式的銷售方式，多種業態融合的消費方式，今天的消費，邊緣越來越模糊，昨天晚上我在國際大學生校友會聯盟講話，有學生問我，毛總你怎麼看待跨界這個事情？我的回答是這樣的，我說界這個事情，就是技術革命時代的產物，因為技術革命以後把所有的東西都規定在技術的框架內，所以才有了界，過去兩三百年內，三次的技術革命把人類的知識、智慧、能量巨大的發揮出來，但是有一個根本的問題，三次技術革命的結果都是我們全成了技術的奴隸，基本上人已經沒有了個性，沒有了主張，沒有了精神釋放的地方，都成了技術的奴隸，才有了很多的界，跨界跨界，跨的就是技術的界。所以今天，這一次的技術革命，互聯網產生的技術革命打破的是前面兩百年的界，跨界消費，業態融合會成為主要的趨勢，主、辦、商、玩都混合在一個樓裡面，這種產品一定會出現，線上線下結合的方式，這就是馬云為什麼開了一個實體消費，他開了一個百貨大樓，購物中心，就不是萬達了，他姓馬，這裡面的東西全是從線上串到線下的。我們在東四的共享際裡面找到了用戶，他是線上2400萬人的讀書的俱樂部，我也不知道為什麼有這麼龐大的魅力，弄了一個房子，每周賣一本書，但是天天晚上人爆滿，像一個宗教組織一樣，線上聚集了2000多萬人，急於落地，如果購物中心一堆這樣的IP，還愁人嗎，東四那天天公安局守著，就是人太多。移動互聯網，微信微商智能消費，智能以後POS機都沒有用，反點都沒有用，怎麼跟他們結合最重要的。

還有就是一句話，更注重體驗和精神層面享受的消費方式，為什麼跑大山裡面做民俗，為什麼王功權去土樓裡面開發迷惑外國人的酒店公寓，早就過了住酒店的時代了，慢慢找到與精神相關的東西。再看消費結構的變化，生存向享受，物質向精神，傳統向新型消費，歸根到底這幾個事情加在一起都是功能消費向精神消費轉變，這就是我們必須要改變的觀點。消費的組織發生了什麼變化，從單點消費，一個人消費變成了社群的消費，這就是剛才我談到的精神為王時代的到來，人們對精神的追求成為社會的主流，社群思維是這個時代最高階的思維，我們必須學會社群思維，就是要找到一個精神共鳴，找到一個精神內核，然後不斷的去強化，打磨，賦予你的用戶與標籤，你的用戶被鐵上標籤，他不斷的為你傳播，形成強大的傳播力的消費品，這是今天非常非常有意思的一個狀態。大家回想一下，我們今天的共享經濟，談了那麼多的共享產品，最終的內核都是一個有精神內核的東西。

今天我想說，無論創造一個什麼新模式，搞什麼樣的創新、創業，先問問你自己的公司和團隊，能不能創造一個有精神內核的產品，再把這個精神內核不斷的強化，變成有穿透力跟滲透力的IP，再以IP給你的用戶鐵上標籤，這些人幫助你強化複製傳播，這是今天商業的必然路徑。王戈宏的新派公寓今年一下子爆發了，因為把IP都養熟了，這需要花很大的心血，就像我們養房地產品牌也是不容易的，下面我們能不能形成以人為本的社群經濟，形成人性化、人格化的經濟，這是未來做新產品非常重要的東西，思想指針，因為社群經濟是人性化、人本化和人格化，能不能塑造一個品牌是有人格化魅力的，這是非常非常重要的。

我們說互聯網時代，我相信再過幾年沒有人談互聯網，也不會有人把互聯網當一回事，就跟今天開燈一樣，誰也不會再去進門想想電從哪來，我們都認為電是必然的。我在很多地方跟大家講，去年在美國見到愛迪生的曾孫子，講了一番話，振聾發聵，他說不要天天琢磨大眾創業，萬眾創新，全世界創新的行為200年前就有了，不用政府喊，大家都會圍繞一個新東西創新，關鍵是有沒有新爆點出現。你知道美國雜誌和媒體上第一個稱呼為獨角獸的公司跟個人是誰？美國時代周刊命名獨角獸的人和公司就是愛迪生電器有限公司，再後來這家公司變成了世界500強公司，通用電器，1870年之後35年全世界誕生了92項重大的科技突破，電燈、電報、蒸汽機，飛機，這在人類社會上非常罕見。35年之後，基本定型，後面一兩百年沒有再重大的突破，直到喬布斯出現，互聯網出現。這之前全部用的是這35年裡面的產品，我們有沒有想過這個世界怎麼那麼奇怪，這群人一下子都出現，然後就沒有了，他說你知道什麼原因嗎，因為1821年發現了電磁波，半個世紀以後全世界多少年輕人圍繞電創業，成功者寥寥無幾，只有愛迪生這些人。但是今天沒有人去開電燈的時候會禱告感謝愛迪生，所以互聯網若干年之後也不會有人提起，像今天的電和水一樣那麼自然，我問女兒，她說互聯網算什麼東西，沒有互聯網怎麼過日子，這是非常好玩的跨越性的時代，我們認為這個時代恐怕會給所有人帶來翻天覆地的變化。他說人類社會的進步從來解決的就是一個問題，鏈接，大家想過沒有，電出現之前的時代也在研究鏈接的問題，電出現之後鏈接發生了巨大的變化，沒有電的時代，我跟宋總寫一封情書，表達說我愛你，你說這個情書靠什麼媒介送，我怎麼跟你鏈接，雞毛信，鳥，人騎著馬，還有跑馬拉松的，情書還沒有送到就戰爭了，這麼多凄美的愛情故事就是那個時代造成的，電有了之後打一個電話，發一個電報幾分鐘解決了，今天怎麼表達，發一個微信就可以了。再過幾年，微信都不用發了。

鏈接是巨大的革命，千萬不要小看鏈接的變化，再過幾年很可能就是腦電波變成了鏈接的媒介，微信都不用了。今年七月份在一個大會上就用腦電波控制無人機飛起來了，今天我們想像的科學幻想都會在一夜之間到達我們的面前。今天講這些話大家真的要認真的聽我說，我是發自肺腑的告訴大家，我離開房地產兩年的時間，讓我真的覺得原來我們的行業好封閉，知識好狹窄，對外部世界變化好陌生。未來鏈接和交互將是這個時代真正顛覆的力量，而鏈接方式發生變化以後，人們對產品，對物質、對消費的思維會天翻地覆的變化，我們的孩子們不會像我們這樣消費，我們再也不用想以前的模式還會回來，不會回來了。

再造中的創造，空間，消費，精神，這三件事情，恐怕都是值得我們深深關注的三個元素。任何一個元素都不能少，光知道空間，你是找不到消費的，就弄了消費，沒有精神的力量是不會找到客戶的，所以這是我們必須要注意的問題，因為交互的方式變了，鏈接的方式也變了。所以他說有可能在最近的三五十年裡面，人類社會會出現大量的顛覆性的科技，這跟我們總書記的話是一樣的，最近幾次報告裡面反反覆復提到一個詞，諸多的人類社會重大的科技問題都出現了被突破性的增長。這些東西都非常值得我們關注，所以上次媒體問我，毛先生如果現在讓你跟人一頓飯，你的特別想跟誰吃，我說特別想跟活在十九世紀上半葉的人吃飯，從點火到有電，你的思想發生了什麼樣的顛覆的感受，我們從那樣的鏈接方式跨越到老年化的時代，發現我們的社會完全不認識了。最近美國的實驗室有三個在基因修復上有重大的突破，未來五年之內可能跟女性宣布，按照自己的需要確定自己的容顏了。努力活著吧，多有希望。因為基因的修復技術就快突破了。

第二個事情，明年我們開始可以買到完全沒有繩的電腦，就是那個網線，明年那個充電的繩也沒有了，WIFI充電就要出現了，電腦一上市，所有做充電的電腦的電腦廠家都傻了，一堆庫存不知道怎麼辦。據說無繩電腦的成本還低過有繩的。今天的科技突破都是蜇伏的蟲子，明天突然出來就是野獸，今天看待熟知的世界還敢用原來的眼光嗎。社群經濟我們可以負責任的說已經到來，社群經濟將會根本的顛覆人類社會關於傳統經濟的所有的看法，最後可以看到一句話，社群經濟將成為人類歷史上全新的經濟形態，它是跨越物質經濟和精神消費的一個非常重要的平衡器，平衡在技術強力的時代，人們對精神需求的匱乏。所以社群經濟慢慢的變成這個社會的主體，會慢慢的彌補在技術經濟時代人們對精神消費的無所適從。這一條大家必須要記住。互聯網時代的社群的產生才會變得無比的容易，每個人手機裡面都有幾十個，上百個群，有一些群是你被迫進去的，有一些群是非常珍惜在裡面的，珍惜裡面的群為什麼珍惜，是因為有共同的精神需要。其實我們中經聯盟也是一個社群，為什麼我們要這個社群？如果大家對這個社群沒有用，為什麼在這裡浪費時間，證明我們有共同的精神需求，有一些事兒是沒有辦法去表述的。

新的內容的產品的時候，我們問一下自己，你的產品能不能讓你的用戶去感知創造力，感知存在感，感知幸福感，而創造力、存在感、幸福感又會派生出社群經濟時代的六個重要的神器，你的用戶在裡面感覺到新鮮感，成長感，通過存在感不斷的感覺到安全感和重要感，通過幸福感不斷的派生出鏈接和貢獻感。即使做一個養老院都需要問自己，能不能讓裡面生活的老人，每天感覺到新鮮感，感覺到成長感，感覺重要感和安全感，感覺對別人的貢獻和世界的鏈接，這才是一個很好的產品。這才是一個可以產生老年人精神享受的樂園，這是非常關鍵的。用戶、社群之上的新商業模式慢慢的會誕生，社群足夠強大的時候，C2B的模式就會產生，對產品進行反向的採購，同時有非常強的溢價能力，所以一定是未來五年產生的新的商業模式。功能商業到精神商業我也總結了兩段話，大家可以看一下，我認為即使功能商業升級到精神商業是全球商業變革無可逆轉的模式和趨勢，在功能商業陷入困境的今天，我們說很多的困境資產變成優良資產的抓手，是我們能不能真正的創業，找到激發人們精神享受的產品。20號在北京會有一場盛會，我們如何把困境資產變成良性資產，全國飛來那麼多人，據說1000人到北京聽討論如何把困境資產變成良性資產，這裡面會談到大量的IP經濟和社群經濟的問題。

用戶的核心關注點是什麼，我們看到今天出現的產品，已經從原來的基本功能需要關注到精神的需要，聯合辦公，經常說一句話，桌子不是重點，重點是和坐在一起，大型的聯合居住社區，床不是重點，關鍵是和誰睡在一起。我們做了一個項目，東四的項目，大家可以去看，實際上從供給側，市場側，產業側入手打造的小型的聚集度很高的新的生活模式的聚合地。這算是什麼綜合體呢，我也無法解釋，我只能說它是一個生活方式的聚合地，我們把今天的年輕人，他們喜歡的生活方式在進行邊界模糊的疊加，產生一個IP互相融合的地方，張三家的客戶都是李四家的消費者，你發現這裡面根本不用招商，他們的生意很好。

賦予低效空間流動性加上推動城市消費的升級，加上品牌的人格化是未來城市空間改造和消費升級吻合的幾點重要的內容，做新生業態的人記住這幾點上做文章，都有可能創造出有意思的空間產品，空間、內容，最重要的是人格化的品牌，這是原來房地產公司不會去想的東西，未來也有剛需，我們這麼多年做剛需，是因為我們房子不足，我們認為住是剛需，下一個階段的剛需是精神需要，所以你如果捕捉到精神剛需，你的產品就有客戶，就可以盈利，吸引客戶，讓他們從不聞不問到主動參與，這是下一個階段做空間產品和內容再造的時候必須要拷問自己的，你是不是在做這樣的東西。

我舉兩個案例，我們在裡面有兩個非常有意思的用戶，一個是英國人創業的項目Hatchay，漢語橋的金獎得主，畢業之後在北京創業，做了一個巨大的外國人社群的美食孵化平台，孵化了很多的外國的大廚子，拿到證書之後，去大使館應聘，去很多私人家裡開外國人飯館等等，我們把它裝在聯合社區裡面，突然發現半個北京的外國人都在裡面活動，這些外國人又跟其他的IP形成了巨大的互動，這就是2000萬人用戶的書店，原來我完全不明白他們是幹什麼的，到現在也不明白，總之是天天人滿為患，他放在英國人美食孵化器裡面，英國人樂壞了，天天賣麵包都賣不完，他們兩個IP一融合，這些外國人又跑進了讀書社群，你發現中間的女人，估計很多人認識，劉燁的老婆，就是這個未讀書店裡面的大網紅，經常在那讀書，圍繞安娜的人一坐幾百人，一個書店怎麼會有2000多萬強黏性的人在上面。李柘遠有一天晚上說要推薦一本書，找到我們，我們說那你就在未讀推薦，現在他還是在校生，那天晚上人山人海看他的，我說他是誰，他的粉絲說你快走吧，連他都不認識，我說我只認識劉德華。

這就是圈子，我看到瘋瘋癲癲追他的人，我說你追他幹嗎，他說他是學生眼中的學霸，大網紅，中國留學生裡面的領袖級人物，這些大IP自己就成了商業模式。我們運營了三十天，承辦了95場活動，接待了全國參觀團170個，到訪1萬多人，一個3000平米的房子，門都被踩爛了，三個月算下來，現金流盈利了，公寓一間空的都沒有，天天租的爆滿，樓上住，樓下辦公，中間玩，公寓就是一個卧室，整個樓就是你家的房子，上面睡覺，這一層都是客廳，下面是辦公室，還有植入的健身房，每一平米都賺錢，你說這個房子能不盈利嗎。 這是什麼產品，我也不知道，我也不清楚。

回來說聯合辦公，我們從聯合辦公得到的啟發，做了聯合社區，這裡面有四個詞是過去兩年裡面不斷回想在腦海裡面，經營非常重要的，體驗、社群、鏈接、數據，同時是超過IP的養成，獨特的內容能力，每一家入駐的企業都是我們的內容，今天我談這個內容的時候心裡非常踏實，我們平台上面一千一百家公司，五十四個行業，幹什麼的都有，全部是我們的內容。今日頭條也說可以有的太多的內容圍繞這裡面的企業發生，價值非常的明確，1100家公司裡面自帶流量2000萬的企業17個，這個勢能多麼的厲害，高效的流量變現，很多人在上面賣東西，雖然我們室內1.3萬人辦公，後面帶動的流量1個億，我現在要發起投票，某一個人競選村長，一天可以調動五六千萬人投票。持續的人格化的演繹，當然了，必須用互聯網進行，這是跑不了的。體驗是一個非常重要的東西，我們總說體驗，體驗，體驗，什麼是體驗，首先你必須要滿足兩點，你的產品一定要被用戶感知，必須能是一個被感知的東西，同時這個感知必須是超預期的，必須是超乎想像的，這個體驗才是好的。

第二，社群，今天講了很多很多的社群邏輯，總結下來，社群邏輯就是四句話，二十五個字，產品即場景，分享即獲取，跨界即鏈接，修行即流量，這是做社群非常重要的法寶。我們的思考路徑，先建立人格化的品牌，逐漸孵化小的社群，到慢慢的製造流行文化，最後定義某種生活方式，這是做生活方式的空間產品必須經歷的過程，聯合辦公也好，聯合共享社區也好，新浪樂居的丁總和周總做的時鐘課堂，都是這樣的場景。所以你的盈利當然不只是二房東，租房子，如果你做到前面的這些，你發現盈利有好多重的東西可以體現。我們畫了一張圖，最終做這個邏輯的時候，我們說了很重的業務，青年公寓，優客工場，聯合辦公，網紅的組織者，專門全社會發現網紅和購買網紅，外面這一圈都是我們現在已經投資和購買的網紅，我們還在不斷的發現IP，購買他們，慢慢的形成IP運營，共享經濟，四大生態，聚焦生活，升級存量資產非常好的運營公司和運營平台。我們希望重構體驗，重構價值，重構鏈接。

最後大家看一下這句話，能夠感知的兩樣東西，去除空間一切裝飾性的物體，插入黑暗世界的外界光線和自己踏過的石板地的腳步聲。任何一個城市升級狀態的產品，一定要照應城市和人的發展需要，如果不照這個需要，做的東西都是沒用的，最後要落腳文化與情感。所以我們給自己一句口號，員工自己寫的一句話：我們所做的事情，是為了平行世界的人能夠相互遇見。最後希望空間再造的過程，在城市＼社會＼商業＼人與人之間，建立一個創造性地紐帶。形成全新的，有價值觀的，新型的消費文化，這是我們自己的使命和願景。謝謝各位！

本文轉自 / 創客空間董事俱樂部