以房養老：推卸責任的大騙局

導語: 南京市民政局日前提出鼓勵中介機構開展」以房養老」試點業務以保障老年人生活有切實收入。這種將住房反向抵押貸款用於養老的方式，歷經十餘年討論終於進入實踐，但很難說在產權、市場、法規上已經準備就緒，此時的政府更像是將養老責任推給市場的甩手掌柜而已。 [詳細]

以房養老也叫住房反向抵押貸款（倒按揭），簡單說就是有這種意願的老人，指房屋產權擁有者，把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，後者每月給房主發放固定資金。房主去世後，其房產出售，所得用來償還貸款本息。要探討」以房養老」在現階段的可行性，無非是考察多年來制約這項試點展開的各種因素是否消除。遺憾的是答案並不樂觀。

以房養老只讓孤寡老人老無所依

「養兒防老」觀念下，老人的房產難以切割，而且留給子女才是最大保障2010年中國城鄉老年人口狀況追蹤調查數據顯示，中國擁有自主產權住房的城市老年人為79.2%，表明看來有大量城市老年人將是」以房養老」模式受益主體。但問題在於，對房屋有自主產權的老人並非有絕對的處置權。在數千年」養兒防老」的傳統觀念下，「遺產」與「養老」問題讓中國兩代人之間存在著彼此心照不宣的特殊權利義務關係。「房產證上寫的是老子的名，但房子肯定也是要留給兒子，不能丟掉。」「如果老了沒錢花，起碼也有兒子養著。」一旦老人加入「以房養老」後，子女或將一無所有，這將導致老人晚年難以獲得子女們的情感關懷，多數老人認為這樣的選擇得不償失。[詳細]

早在2005年，南京湯山「溫泉留園」試水「以房養老南京模式」，但效果不佳。銀行對「以房養老」業務設置高門檻，有兩套房的不需貸款，缺錢的沒房抵押中信銀行於2011年10月在國內率先公布實施」以房養老」方案，考慮到風險的防控和按揭到期後的退出問題，該行的」養老按揭」要求老年人或法定贍養人有多套房屋，其中一套房屋用於抵押，便於房產處置，貸款期限也不得超過10年。業內人士指出這樣的高門檻實際很難找到合適的服務對象。既然有兩套住房為什麼要抵押貸款呢，為什麼不賣一套，拿現金養老呢？養老貸款只給十年，55歲開始辦理住房抵押養老貸款，65歲就到期了，真的需要養老時，沒有錢了，房子也歸銀行了。就算拿其他以房養老方案來看，其適用範圍也是十分有限的。一方面，對於那些退休待遇十分優厚的城市人口(如機關事業單位退休人員)來說，依靠不菲的退休金便足以養老，根本就沒有「以房養老」的必要；另一方面，對於那些沒有自有產權住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口來說，雖然他們確實有養老之憂，但是又根本沒有條件和資格奢談「以房養老」。也就是說，有房子的人大多不需要「以房養老」，沒房子或者沒產權房的人根本沒辦法「以房養老」，富家水澆不了窮家田，這是「以房養老」最大的局限性所在。[詳細]「居者有其屋」的傳統讓即使孤寡老人也很少願意將奮鬥大半生的房子抵押給銀行排除上述條件，真正適合「 以房養老」的就只剩下城市裡那些退休金不夠多，又擁有產權房的人群，他們可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但即使這類老人也擔心，一旦簽訂協議，即失去了對房屋的所有權，落入「沒房也沒錢」境況。要知道買房子的觀念在國人心裡是何其根深蒂固，房子對一個家庭的意義絕不只是簡單的居住環境。特別是辛苦一輩子的老人，很少會願意臨到頭再把自己奮鬥的成果交給銀行，跟銀行「借錢」生活。[詳細]

2007年上海市公積金管理中心曾試推過「以房養老」模式，但終因參加者寡和各種條件所限被迫停辦。產權到期時老人將一無所有

住宅70年使用許可權制下，老人出售的房產使用年限將近到期，很難賣出好價格談及以房養老的障礙，多數分析認為最大的困難在於「住宅只有70年使用權」。如果一個現在25歲的年青人，貸款30年，等到他退休時，房產所在的土地使用權已經出讓了至少37年以上，因為這其中還要包括開發商的買地、建房、出售這段時間在內。如果以房養老的話，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故後，房子的使用年限更是所剩無幾。將如此殘缺的住房來出售很難賣出好價格，很可能會出現產權到期時，人還活著錢卻花光了的尷尬情況。[詳細]房屋產權到期後自動續期是否無償尚不明確，銀監會此前調研認為「以房養老」難推行2007年出台的《物權法》雖然規定，「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」，但目前並沒有任何規定能夠明確，70年產權到期後，抵押房屋自動續期是否有償，如果存在續期費，這對金融機構而言將是一個巨大的未知風險。銀監會此前展開的調研也不容樂觀，由於我國現有的制度——房屋產權70年，「以房養老」難以推行。如果是房價上行期，保險公司或銀行將房產收回後無非出租或出售，都可以獲得相對穩定的現金流，「以房養老」問題不大；但在房價泡沫破滅的時候，租不出去或賣不出高價的情況也是可能發生的。 [詳細]

全國城鎮還有一兩億以「新市民」為主的中低收入者是無房戶。中國樓市風險高老人玩不起

中國樓市陰晴難測，房價漲太高養老者吃虧，房價持續下行金融機構不會做虧本買賣「以房養老」的預設基本前提是，當一個人年老剛還清房貸時，他的房子仍足夠值錢，可以順利地重新入市，並以高價出售給年輕一代的買房者，他才能拿到養老金。但現實並不會如此理想，據專家推算，到2014年，老年人口總量和比例將首次超過少兒人口。城市中老年人越來越多，年輕人增長緩慢，許多獨生子女家庭變成二合一，年輕人不需要再買房子，甚至許多因婚姻而節約出一套房子並把它推向市場。當這些房子和老人的房子一起推向市場，將明顯出現供大於求的情況，房價將很難長期維持「上行」，才是不僅不能靠房子養老，反而白白養了房子。即使不考慮房價下行的因素，中國泡沫隱現的樓市背景下，「以房養老」依然註定充滿風險。在北京上海等一線城市，一套房子動輒就上百萬，很多人到60歲恐怕也還不上貸款，60歲之後「人養房」都成問題，別說「房養人」了。如果漲速過快，則養老者要吃大虧；如果價格形勢急轉直下，則銀行機構又要當冤大頭。業內人士稱，以房養老的難度在於，對國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，「倒按揭」時間越長風險越大，他們對此項業務不積極並非沒有道理。 [詳細]

農村大量的小產權房、宅基地不可能自由入市交易，這就使得農民根本「無房養老」。養老金虧空只好把老人推給市場自尋出路

養老金萬億缺口持續擴大，號召以房養老就是用民眾私人財產來彌補政府支出的不足儘管各地在推進」以房養老」過程中，一直強調並不是替代目前的養老制度，只是作為輔助和補充，養老金也不會全部來自房屋的抵押貸款。但在前述產權不明確、市場風險高、傳統觀念難改的現實下，冒然將養老體制改革推給市場，熱衷處置公民本就微薄的私有財產，動機仍舊值得警惕。由於1997年養老保險制度改革之時，政府沒有承擔相應的轉製成本，個人賬戶中的資金很多被挪用去發放退休人員的養老金，導致個人賬戶的空帳運行規模已超過萬億元大關，而且這一缺口仍在迅速擴大。與此同時，少數拿著高額退休金的公務員階層可以過著衣食無憂的中等生活，而大多數普通企業退休職工，養老金只有退休公務員的幾分之一，他們只能生活在中低水平之下。而這些同樣是新中國的建設者，不計報酬和代價為國家貢獻了一輩子。老了退休後，國家卻給不了他們體面足額的退休收入。在這樣的情況下，作為社保政府主管的民政部門，反而號召推廣所謂的以房養老，本質上就是想用老百姓的住房產權來彌補政府養老支出的不足。[詳細]「以房養老」補不齊公共養老體系的窟窿，老人需要的不是「錦上添花」而是「雪中送炭」事實上，無論」以房養老」前景多麼美妙，都不能脫離養老體制的改革和完善，也不能成為養老保險缺位的推辭。因為全國養老保險基金在未來25年間將出現收不抵支的狀況；養老金的收支困難阻力重重；公共養老保障體系的覆蓋面只佔人口總數的15％；這三大難題都不是」以房養老」能夠解決的。而這些基本問題不能夠妥善處理，」以房養老」的探索就會顯得無關痛癢，空中樓閣。畢竟，對絕大多數遲暮之年白髮蒼蒼老無所依之人，他們需要的不是「錦上添花」而是「雪中送炭」，最靠譜也最應該負起養老責任的，除了有贍養能力的子女，就應該是政府出面擔此重任。[詳細]

養老金歷史缺口，普通人本身就是「受害者」，現在卻將後果無條件地轉嫁給普通人來承擔。

以房養老要保證有房沒錢的願意抵押房產，同時又要保證靠銀行貸款能安度晚年；既要保證能夠買得起房，同時也要保證房價不往下降，這在中國幾乎是不可能的事情。制定這樣的政策就是想盡辦法靠窺視民眾錢包來填補養老虧空，基本和小偷沒什麼兩樣。
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