深度解讀：海南調控不斷加碼，接下來樓市會怎麼走？

前幾天，在五指山全城限購，購房要求2年社保或個稅證明之後，網上傳出的文昌限購細則並沒有如期而至，而是我當時預測的保亭、白沙、瓊中三縣在短短一天內相繼出台限購細則，並且都是史無前例的全範圍限購，並且要求2年以上社保或個稅證明。

這兩天跟房地產開發商的從業人員、銷售人員溝通的時候，他們也表示海南的限購方式「完全看不懂」，「很迷茫」，甚至有些房產銷售人員加我微信，諮詢我是不是應該轉行不幹房產銷售了。

海南樓市看起來在不斷加碼調控，海南是要每個市縣都要出台調控政策嗎？未來海南樓市會怎麼走？購房者怎麼做才能既避免風險，又不錯過機會？下面我們來一一解答。

一、海南為什麼要限購

關於海南限購的原因，已經有了許許多多的猜測，但是很多都是片面甚至子虛烏有的。比如以下幾個猜測。

1、 海南要封島了？

關於這個問題，我解釋過很多遍，海南是不可能封島的。全國有兩個島被「封」的，一個是台灣島，一個是香港島，可是太晚天天叫著獨立，香港也不是那麼聽話，這個時候再把海南島「封」了？我不知道是你瘋了還是我瘋了。

2、 有重大利好政策出台？

上個月海口傳出傳言，說海口的所有樓盤不讓賣，全部封盤，甚至有許多銷售人員也跟我說這是真的。實際上後來證明，那僅僅是網簽系統升級和全省對接，暫停了一段時間的網簽。不過接下來各地就開始出台花樣限購細則。許多粉絲朋友由這兩個事情聯想到了「千年大計」的雄安，認為海南的限購，是不是為接下來可能出現的重大利好消息鋪墊的？

關於這點，你只要看清楚一點：海口、三亞、瓊海都沒有全面限購，還是留了很大的範圍，如果真的有嚴重影響房價的、重大利好消息要宣布，那麼這種限購就一定是全省一把抓的。所以這個說法也是不切實際的。

不過，接下來海南可能會有利好消息出來也是可能的，海南島的建設還是起步階段，還大有可為，利好也將會不斷傳出。

當然，還有其他各種各樣的傳言和猜測，就不一一去列舉和說明了。想要知道限購的原因，我們就先要了解房價上漲的原因。

海南房子的漲價，跟供需關係沒有關係，跟市場規律沒有關係，唯一有關的就是金融政策，說清楚點就是去庫存引起的。甚至可以說，這一次，全國任何一個地方，房價每一分錢的上漲都只跟去庫存有關。哪裡先漲，哪裡後漲，哪裡漲的多，這些才跟供需、市場規律有關。當然，在去庫存的大政策之下，棚戶區改造的貨幣化安置、海南房價的被嚴重低估也是重要因素。

我之前說過，去庫存的目的不是漲價，而漲價的目的卻是去庫存，當去庫存的工作完成的七七八八了，放出去的政策就會全部收回來，還會收的更緊。 「因城施策」就是要讓已經去完庫存的早點收回政策，還沒去完庫存的繼續放寬政策。所以很多人沒搞明白，為什麼北京10天9個政策，房價就是控制不住？實際上太簡單了，如果想要搞死北京的房價，政府有的是辦法，之所以沒有搞死，就是因為還不能這麼干。如果北京房價一下子跌下來了，你覺得其它地方還能好好的去庫存嗎？

所以說，現在海南一個一個市縣區限購，實際上就是因為去庫存工作進入尾聲，需要把之前放出去的政策收回來，而且是「因城施策」地收，還要收的比以前更緊。

二、為什麼要要求社保

我曾經多次強調，海南的房子絕大部分是外地人在購買，海南要求社保或者個稅的限購，就是禁止外地人購買，一定會讓市場迅速降溫，許多市縣房價會大幅下降，這絕對不是危言聳聽，領導們也一直就知道，所以2010年那次海南並沒有完全跟進限購，而是只有海口和三亞限了個不痛不癢的「主城區」。

這次是沒辦法了，明明知道限購會犧牲市場，也必須要做，最主要的原因就是庫存告急。

這點我們可以從政策出台的時間可以看出。首先是省里出了個政策，外地人在海南全省限購一套，但是規定各市縣可以根據自己的情況出台更嚴厲的細則。這其實就是一次試探，如果限購下去，樓市退燒，那麼這就是最終政策，如果不退燒，那就得下猛葯了。堅持了10天之後，瓊海頂不住了，率先要求社保。再過半個月，發現瓊海的政策並沒有震懾到其它地方，海口和三亞、五指山也頂不住了，然後是保亭、瓊中、白沙。

庫存告急之後，最艱難的人不是外地買房者，而是棚改區的拆遷戶，去年拆遷的和今年拆遷的，拿到的補償款是一樣的，而去年拿到的補償款可以買1.5套同樣大小的房子，而今年拆遷的只能買到0.8套。這種情況下，後面的拆遷戶肯定不滿意，就會增加棚改的難度，影響進度，造成社會問題。所以不得不出台更嚴厲的限購細則，那也就只能是增加社保要求了。

所以原本是希望靠「全省限購一套」的政策來震懾購房者，讓樓市冷靜的目的沒有達到，就只能依靠要求社保這個大招來讓樓市冷靜下來，給拆遷戶、本地居民、本地工作者、引進人才等人群的購房需求一些保障。

三、瓊中、白沙為什麼要限購

許多人最想不明白的就是五指山、瓊中、白沙、保亭4個市縣的限購了，它們是真正的限購，全範圍內要求2年社保，細則幾乎一模一樣。五指山和保亭還好說，都沒有太多庫存了，但是瓊中和白沙肯定是還有很多庫存的，一直以來都用「一瓊二白」來形容這兩個地區的經濟情況，可是就是這種情況下，它們2個還是加入全面限購大軍中。

這個問題，其實在五指山出台細則後我就說了，保亭、瓊中、白沙將會出台跟五指山一樣的限購細則。這是因為去年底，省政府出台了關於繼續落實兩個暫停政策的通知，明確指出五指山、保亭、白沙、瓊中4個中部生態核心區市縣，應堅持生態優先，從嚴控制房地產特別是商品住宅開發，不再以商品住宅庫存消化期作為是否實施「兩個暫停」的依據，直接列為實施「兩個暫停」管理的市縣。也就是說，這4個市縣，不論有沒有庫存，以後都會暫停報批報建了，不會有或者很少有新樓盤推出來了。

這次4個市縣的限購，實際上就是將現有的庫存完全保護起來，在兩個暫停政策繼續執行的過程中，讓本地居民還能有機會買房，而不至於出現長期沒房的狀態。

雖然如此，五指山、保亭、白沙、瓊中4個市縣的本地居民人數不多並且幾乎可以不用買商品房，外地在此工作的人群更少，買房需求會直接跌入冰點。可以預計，在政策實施後，這幾個市縣月銷售量將會呈以個位數。

四、剩下的市縣會怎麼辦

現在，最多朋友問我的問題就是，下一個出台限購細則的市縣是哪個？會不會每個市縣都要求社保？這個問題，實際上認真讀一下第二條就會有所收穫。

首先要搞清楚一個問題，政府願意去限購、願意要求保險的限購嗎？肯定是不願意的，如果願意，就不會先在省里出台一個「全省限購一套」的政策，然後等了十天才見到瓊海要求社保，又等了半個月才有別的市縣跟進，這實際上就是在一步一步試探。所以如果現在這些市縣的政策能夠達到冷靜市場、控制增量的目的，那麼其它市縣就不會繼續出台細則，如果達不到這個目的，那麼還得一個一個市縣的來。

這點，從陵水就看的出來。在省里出台限購政策之後，陵水立馬發布公告，表示要「抓緊出台符合陵水縣域的具體實施細則，只嚴不寬」。不過現在連白沙瓊中都轟轟烈烈了，陵水到現在還沒有任何動靜，許多人都在等這隻靴子落地，可它就是不為所動，原因就是，如果有別的辦法，誰也不願意去要求社保限制。

不過現在雖然有許多地方要求社保了，購房者的熱情還沒有降低太多，每天都有許多人在微信問我，有沒有辦法搞到海南戶口，或者補交社保能不能獲得購房資格。按照這個形勢來看，接下來各個市縣還要一個一個地出台細則要求社保。如果說能有市縣倖免的話，那隻能是屯昌、定安這兩個全世界都沒有幾個人知道的縣了。

五、未來海南樓市走向

首先我們要明確一點，任何一次的樓市調控都不是要打死房價，這次也不例外。調控的目的還是為了穩定房價不過快增長。海南還有一個艱巨的任務就是要確保拆遷戶能用補償款買的起房、新引進的人才買的起房、本地工作人員買的起房。

現在的價格，顯然拆遷戶完全靠補償款是買不起的。以三亞為例，補償款是接近1.8萬一平米，而房價已經漲到接近2.5萬了。許多人是補償款發下來，房價已經漲了，這種情況下肯定會有許多人不滿意。

去年我曾預測，2017年三亞房價要漲到2萬左右，依據就是棚戶區改造的貨幣化安置方案，就是因為他們拿到的補償款已經接近1.8萬了，均價在2萬左右的話，稍微偏點的地方1.8萬是可以買到的。沒想到的是，這一漲就一發不可收拾，直接飆到了2.5萬。

對於接下來三亞的房價，我還是認為會回調到2萬左右。一方面是補償款的問題，另一方面是有人傳言，開發商銷售價格不能高於備案價，但是允許低於備案價20%，否則不給網簽，頁就是說三亞的房價下降20%是可以接受的。按照現在的價格，下降20%，就是2萬左右了。

不僅僅是三亞，全海南都會有不同比例的下行空間，只是有些地方降的多，有些地方降的少的事了。當然，因為不是全範圍的要求社保，政策還需要消化一段時間，價格也不會突然就斷崖式下跌，而是成交量下滑、量跌價微跌、量價齊跌、趨於穩定這種走勢。

所以，根據以上分析，各位朋友不用火急火燎問我有沒有辦法搞定戶口、有沒有辦法搞定社保了，我搞不定，也沒必要。如果現在要買，沒限購的很多地方比限購的地方更好，如果為了搶個好位置，根據自己的錢多少，搶個海邊的房子買了，幾年後肯定會感謝自己的明智；如果有耐心等待，那就跟著我一起等吧，等市場降溫了，再跟我們一起出手。

對於開發商，我的建議是，誰聰明，誰清盤，在這個時候即使一個最簡單的促銷都能迅速清盤，一定不要等到無人問津的時候再來考慮搞促銷、搞活動，沒有用了。