「限購令」能降低房價嗎？

「限購令」能降低房價嗎？----淺談中國房價與調控措施中國的房價高，高到普通老百姓買不起是不爭的事實。為了抑制高房價，政府出台了一個又一個調控政策，但是效果甚微。最近又出台了「限購令」，不少人對此抱有很大期望，有人甚至稱此為「史上最嚴厲的調控政策」，似乎只要「限購令」一出，房價就會應聲下跌似的。真的會這樣嗎？一．中國的房價到底有多高本來，筆者對於房價並沒有多少認識。只知道它高，但怎麼個高法，高到什麼程度並不知道。國慶節後，有兩個朋友拉筆者陪他去看房子，這才對它有了一定的了解。我們在三個地方看了8套房子，全部是二手房。最舊的建於17年前，最新的建於2006年。地點分別在南山區海雅百貨附近、南山區海岸城附近和羅湖區流花醫院附近，皆為小戶型。建築面積在60~80平方米之間，價格為每平方米1.6萬元到2.1萬元。只有一套房子超過2.2萬元。這樣的房價貴不貴呢？肯定是貴！但是貴到了什麼程度呢？我們在下面作一個具體分析就知道貴到什麼程度了.眾所周知，我國將年收入12萬元（含稅）作為向當地稅務機關申報個人收入所得稅的起點。也就是說，國家認為，年收入達到12萬元（含稅）就屬於高收入了。那麼我們看看一個跨入高收入群體的人，在沒有任何灰色收入或任何黑金的前提下，需要多長時間，才能供完一套與其高收入身份相符的房子。從上述房價調查看，我們將房價定位在每平方米1.8萬元應是合理的。對於一個高收入的三口之家來說，買一套120平方米的房子也應該無話可說（人均40平方米）。這樣就需要216萬元。如果首付20%，44萬元。則需銀行按揭172萬元。我們假設該高收入人士年凈收入是12萬元，在30歲的時候存夠了44萬元的首付並買下該房子。在以後的按揭歲月中，其12萬元的收入全部用於按揭，家庭的所有支出，如汽車費、房屋管理費、水電費、通信費、日常生活費、社交與休閑支出，子女的教育培養等全部由太太承擔，則需要33年才能還完按揭款（買房後的第34年）。交付銀行的總金額為396萬元，其中本金172萬元，支付利息224萬元（按銀行公布的1~5年房貸利息5.94%計算）。從上述計算可以看到，該高收入人士在長達34年的歲月中，他和他的太太需要保持這樣一個穩定的高收入。並且在他進入拿養老金的4年中，仍然需要還房貸。因此他實際上是買不起這套房子的。我們現在來看看美國的情況。筆者最近在網上看到一個姓劉的先生寫的《現場調研美國房地產》的文章。由於文章很長，筆者只引用他的部分內容和結論，不轉載他的全文。該文列出了德州加藍市房子的部分成交信息：1413 MEADOWBROOK DR，65000美元，86.4平方米，2010年10月2日成交（753.3元/平方米）;1114 CROCKETT ST，79000美元，95.4平方米，2010年7月30日成交(828.1元/平方米）;2056 BROOKHOLLOW DR，76000美元，102.5平方米，2010年6月30日成交(741.4元/平方米）;1714 GUILDFORD ST，126000美元，182.2平方米，2010年6月9日成交(692.3元/平方米）;729 WORCESTER LN，77000美元，185.6平方米，2010年6月4日成交(414.9元/平方米）;2046 EVERGREEN ST，41000美元，123.7平方米，2010年6月3日成交(331.4元/平方米）;1913 MEADOWCREST DR，86000美元，107.6平方米，2010年5月28日成交(779.3元/平方米）;1912 WESTWAY AVE，65000美元，154.5平方米，2010年5月28日成交(420.7元/平方米）;701 WAKEFIELD DR，139000美元，168.8平方米，2010年5月18日成交(823.5元/平方米）;2513 CUMBERLAND DR，50000美元，112平方米，2010年5月13日成交(446.4元/平方米）。需要說明的是，美國的房子是按使用面積計算的，而我們是按建築面積計算的。如果按出房率70%計算，則上述成交價最高為$579.67元/平方米（￥4000元/平方米），最低為$231.98元/平方米（￥1601元/平方米）。僅憑上述數據，是不能評估一個國家的房地產的價格。為此，劉先生對美國54個主要城市的房產平均標價(Asking Price)進行了統計，並按照平均標價與成交價的關係，計算出美國房子的平均成交價為：「2010年10月4日，美國54個主要城市的房地交易價平均每套為180260美元」,房子的使用面積每套平均為177平方米。單價為1018.4美元/平方米使用面積。如果按建築面積計算，則為712.88美元/平方米，摺合人民幣4919元/平方米。房價的高低是相對收入而言的。在這樣的房價下，美國人的收入怎樣呢？根據美國勞工部的最新統計，2009年美國共有130647610名受雇從業人員(純打工人員，不含自雇從業人員，即我們所說的老闆)，受雇各類從業人員的平均年收入為43460美元。在不計財務費用的前提下，拿著平均工資的打工者們如果想買一套使用面積為177平方米的中等品質的房子（建築面積大概不會小於250平方米吧。在我國就是豪宅了）需要180260/43460=4.15年。如果他不想住這樣的豪宅，只想住像加藍市最便宜的房子，則只需要一年就可以了。這樣一比較，就知道我們的房子到底有多貴了吧！二．隔靴瘙癢的房地產調控政策在對房價一片怨聲之中，政府出台了一個又一個房產交易調控政策。僅今年，就出台了下述政策：2010年1月10日國務院出台「國十一條」，嚴格二套房貸款管理，首付不得低於40%，加大房地產貸款窗口指導。2010年1月21日，國土資源部發布《國土資源部關於改進報國務院批准城市建設用地申報與實施工作的通知》。《通知》提出，申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地佔住宅用地的比例不得低於70%。2010年3月10日，國土資源部再次出台了19條土地調控新政，即《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,該通知明確規定了開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被「凍結」等19條內容。2010年3月12日，國土資源部稱，將於今年3月至7月在全國開展對房地產用地突出問題的專項檢查，本次檢查重點針對擅自改變房地產用地用途、違規供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題。2010年3月22日，國土資源部會議提出：在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編製公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點;各地要明確並適當增加土地供應總量。2010年3月23日，國資委要求78戶不以房地產為主業的中央企業,要加快進行調整重組，在15個工作日內製訂有序退出方案。2010年4月2日，財政部下發通知：對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。2010年4月7日，國家發改委發布2010年經濟社會發展工作重點提出，要進一步加強房地產市場調控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產市場秩序。2010年4月11日，中國銀監會主席劉明康表示，銀監會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告，並稱房地產風險敞口大，要嚴控炒房行為。銀監會表示，銀行不應對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。2010年4月14日，國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續，將保持貨幣信貸適度增長，堅決抑制住房價格過快上漲，並將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。2010年4月15日，國務院出台具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30%。2010年4月15日，國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，其中中小套型商品房將佔四成多，超過去年全國實際住房用地總量。2010年4月17日，國務院就有關問題向各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構下發國發〔2010〕10號通知，即《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》2010年4月18日，國務院發布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。2010年5月26日，國稅總局公布了《關於土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。2010年6月3日，國家稅務總局下發《關於加強土地增值稅征管工作的通知》，要求各級稅務機關全面開展土地增值稅清算審核工作。《通知》抬高了土地增值稅預征率的下限。國稅總局規定，除保障性住房外，東部地區省市預征率不得低於2%，中部和東北地區省市不得低於1.5%，西部地區省市不得低於1%。《通知》確定土地增值稅核定徵收率原則上不得低於5%。2010年6月4日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發出通知，對商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規範。……從上述的這些政策，我們可以認為，政府對整個房地產市場調控的思路為增加供給為主要手段，遏制過度投資、遏制過度熱炒土地和增加保障性住房為輔助手段。但是由於房地產產業是當前經濟的支柱，在沒有新的消費和投資需求增長點出現的情況下，管理層又投鼠忌器，害怕真正打擊了房地產投資客會發生經濟崩盤。因此，只能是以安撫大眾為主的欲說還休，隔靴搔癢。造成了政策一個接一個地出台，而房產交易價格依然是「我們的隊伍向太陽「。最近，「限購令」出台了。人們對它寄予厚望。但是它真的能起到將已經飄上九重天的房價拉回地面嗎？三．「限購令」能降低房價嗎被寄予厚望的「限購令」，真的能降低房價嗎？當然不能。所謂限購，是針對以後的買房者；以前買了多少套房不管。這樣的限購怎麼也看不出能有降低房價的功效，倒是有繼續哄抬房價的嫌疑。聽說「限購令」，筆者想起了一件往事。在筆者大學剛畢業留校工作時，性價比比較好的香煙在我們那個城市是要憑票供應的。每月每人2張票，每張票可買兩盒煙。筆者本不吸煙，故每月將兩張煙票送給吸煙的老師。過了幾個月，覺得很虧，自己的特權為什麼要讓給別人呢？於是開始了自己的吸煙歷史（我的很多同學，都是這個原因學會吸煙的）。這就是由於「限購」，本不想買的人也就買了。現在，住房的限購令出來了，可能近期本來不想買房的人想，這張煙票是我的，幹嗎要浪費呢？於是也就買了。這也可能就是任志強先生說「近期不買房子的人是傻瓜」的理由吧。但是如果大家真的都買了，任先生一定會指著大家說，「快來看吶，這些傻瓜！」四．房價真的不能調控嗎房價為什麼會搞成現在這個樣子呢？原因可能會有很多，但是主要原因應該是國家的住房用地政策和部分人將炒房作為一種投資行為所致。那麼，房價就真的不能調控嗎？當然不是！就像有的網友說的，如果政府真的想讓房價回歸原值，起碼有一百種方法。就看你能不能下決心。對於前一種原因筆者不想討論，對於後一種原因，筆者認為，至少下面的方法就非常行之有效。既然房價部分地是由將房子作為投資對象而抬高的，那麼只要想辦法使這種投資無利可圖，就不會有人炒房了。而以家庭為單元徵收房產稅則是一個好辦法（不能抬高交易稅，因為這很容易將負擔轉嫁給買房者）。通過調查，設置一個合理的起征點，然後將超出的面積（福利房、集資房、單位分房皆應計算在內）分階梯課以重稅，並將該稅種的收入除去管理成本後，全部補貼給無房家庭和住房面積低於起征點一定百分比以下的家庭。例如，以每人50平方米為起征點。一個三口之家，擁有總面積150平方米的房子，無論多少套（五套30平方米的公寓也可以），都不用交稅。面積超過50平方米的，按每平方米每月10元收稅；面積超過100平方米的，則第51~100平方米按每月每平方米100元收稅；第101~150平方米則按200元收；第151~200平方米按400元收；…… 如此類推。如果一個3口之家，擁有350平方米房子，則每月需繳納3.55萬元的房產稅，他如果不儘快將多餘的200平方米的房子出手，過不了幾年，就有可能變成負資產了。而房產稅收的越多，無房家庭拿到的住房補貼就越多。這樣無房家庭也就不急於買房。你願意交高額房產稅，我也願意拿你的房產稅祖房，看誰磨得過誰。對於房地產商的囤房行為，也可以照此方法。例如，以住宅入伙之日起，一年未賣出的房子課以房屋空置稅，稅收所得同樣補貼給無房家庭。稅率一定要高到使開發商心痛的地步，從而使其下決心寧可虧本，也不能空置。同時，這種方法還可以使開發商在確定開發項目之前，一定要做好可行性論證工作，從而可以杜絕亂開發現象。當然，這只是各種可行方案的一種。至於高層願意以哪種方法調控房價，這隻能取決於他們自己。也取決於既得利益集團是否願意放棄部分利益。中國的房價向何處去，我們拭目以待！
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