置業不跑售樓處拍賣會上好淘房

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置業不跑售樓處拍賣會上好淘房

http://www.jrj.com2006年11月17日 02:42 國際金融報

　　有經驗的競拍人提醒，拍房子對資金要求較高，一般要求競拍後10天就須資金到位。如果資金有困難不妨先借個頭寸，然後尋找銀行按揭　　本報實習生張競怡　發自上海　　現在，有這樣一批上海市民，你總能在房地產拍賣會上看到他們，他們手持號牌和宣傳手冊，用期待的目光和從容的心態，面對一套套房產。拍賣已成為淘房子的一種渠道。「我最近想買房子，所以每月都會搜一下拍賣公告，然後將納入自己投資範圍的好房子資料整理出來，去看一下。我覺得地段、環境好的房子還是很受歡迎的。」一位房產競拍人說。　　拍房仍受歡迎　　本周三，多家拍賣公司舉行了房地產拍賣會。記者來到上海國拍的拍賣現場，離開場還有10分鐘，拍賣坐席已經坐滿了七、八成，還有人陸續進場。據一位經常從事房產拍賣的競拍人介紹，今天的拍品從地段和房型上來說還不錯，不過來了那麼多競拍人，價位可能會高。　　拍賣會在下午兩點半準時舉行，雖然單套房產的應價只限於起拍價，但是有5套房產拍賣成功。那位競拍者認為，現在拍賣房產已被接受，人們的拍賣行為比較成熟，都掐好了價格，今天競拍成功的房產都在起拍價一次應價後成功。　　看房估價打好算盤　　一位沒有競拍成功的女士表示，看房估價是關鍵。「你看這套房屋座落在靜安區武寧南路的住宅，建面100.78㎡，總高19層，二梯六戶，一般裝修，物業管理費：1.5元/平方，應該說地段、環境還可以。而且這是小戶型房，理應較為吃香，但它是筒形樓，朝向不好，所以我不想買。房產在競拍前一定要去看，有些問題在你沒有看到實物時是難以想像的，比如環境是否吵鬧、衛生間採光、房屋通風程度、朝向等。裝修房要看裝修是否有失誤，是否需重新調整，這些要算入成本。　　另外要事先定好價格，控制情緒，最好有非競拍者陪同，因為拍賣情緒受人氣氛圍影響，容易失控。像今天拍賣成功的駿豪國際大廈酒店式公寓房屋，座落在鑽石地段，51.43㎡的面積並不大，但我覺得挺值得。我原想在110萬元以下就接受，但是它起價是120萬，我覺得高了，所以不買。不過我不後悔，房子總是可遇不可求的。不過我今天比較遺憾的是，那套虹口區吳淞路底層的店鋪，才拍了61.02萬元，蠻合算的，我沒去看店面，不敢拍，看來準備工作做得還不夠。」　　而210號競拍駿豪國際大廈酒店式公寓的女士，認為閔行區春申路水仙苑花園住宅也不錯，如果前套住宅競拍不成功，那麼會拍後一套，雖然其起拍價7421.13元與周邊地區二手房房價持平，但是若算上水仙苑花園住宅較好的裝修，也算變相減低了房產起價。　　另外，這些有經驗的競拍人提醒，拍房子對資金要求較高，一般要求競拍後10天就要資金到位。如果資金有困難不妨先借個頭寸，再尋找銀行做按揭。　　產權明晰可免糾紛　　拍賣行內部人士提醒，房產拍賣要對拍品詳細考察，其中最重要一點就是產權的問題。由於房產拍賣中絕大多數拍品是法院委託拍賣，其權屬可能存在一定糾紛。競拍人要摸清房產的三證、使用權、區域規劃、動拆遷情況等，以免房產情況與自己買房動機形成衝突，造成經濟損失，且拍賣行作為中介是不負此類法律責任的。　　在權屬問題中，尤其要注意拍品三證是否齊全。如果競拍人拍到一處沒有產權證的房產，比如被法院強制執行，房產使用權抵押給債權人以彌補單位欠款。若債權人將房屋的使用權拍賣，多個競買人共同取得了該使用權。在實際使用中，一旦遇到公共設施的使用矛盾，則沒有法律依據保護競拍人的利益。　　競拍人首先查看產權證書、身份證件、資格證件以及其他有關證件是否齊全。還要向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源，即查驗產權記錄。並查驗房屋有無債務負擔。房屋產權附有債務，則必須查驗有關的證明文件，詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額等。　　另外，競拍人在看公告時，須查看有無租賃等情況發生。防止有產權卻沒有使用權的情況發生。比如拍得的房屋有租賃人。沒有使用權的標的物有兩種情況：一種是標的物帶租約，且正在被使用，租客與原房主有租賃協議在先，如果要拍到這套房子，買家可與租客繼續保持承租的關係，定期收租金。另一種是所拍房產不帶租約，原業主允許其親友使用。　　其實，競買到帶租約的無使用權房未必是壞事，可直接獲得租金回報。不過若租金低於實際市場價格、租期過長，就會有所損失。　　無租約的無使用權房風險很大。即使告到法院，法院經過調查，核實現住戶確實無其他住所，可能要買家為其安排其他住所。　　拍賣也要靠技巧　　現在，大多數參加房產拍賣的人確實做到拍前了解房屋行情，事先制訂「心理價格」。不過，拍賣除預習做得好之外，也是很講究臨場發揮的心理戰。　　競拍時，要留意每次拍賣品展示前，拍賣師制定的加價方式和加價幅度，如以每平方米單價加價，一般每平方米加價20-50元不等，以總價加價則根據標的物總價視情而由拍賣師現場決定。競價時，應按照拍賣師宣布的競價方式出價，每次加價不得低於加價幅度，否則叫價無效。　　拍賣場上，不少競買者表示，現場感受絕對與坐在電腦前看標的不同，冷靜的頭腦是拍得好價的要素。需穩定自己的競價心態，守住心理價格。　　如果拍品很受歡迎，競價氣氛熱烈時，尤其要小心謹慎，爭強好勝是人的本性，這時常常會出現你爭我奪的局面。一般可按加價幅度輪番出價，但價格接近心理價位時應謹慎，避免受場上氣氛影響，盲目超出心理價位的界限。　　如果拍賣場上氣氛平淡，競買人可有兩種選擇，不急著出價，出其不意地跳過加價幅度，在別人還未回神時，現將價格報出，嚇退經驗不足的競買人。還有一種競價方式較省力，在競價低潮且起拍價較高時，競買人一開場直接應價，在他人猶豫不決時成交。　　【房產拍賣程序】　　拍賣行接受客戶委託　　房產的所有人作為委託人與拍賣行簽署委託拍賣合同，拍賣行是委託人的代理人。　　拍賣的鑒定與估價　　對拍賣房產進行核定房產評估必須由房地產評估師進行，並對評估結果承擔相應責任。　　確定拍賣房產底價　　指拍賣成交應達到的最低價格基數，底價過高會導致拍賣失敗，過低又會使委託人遭受經濟損失。底價確定後，當事各方應保守秘密。　　確定拍賣日期　　從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少於2天。　　發布拍賣公告　　拍賣必然發拍賣公告，主要反映拍賣房產的內容、拍賣時期、拍賣地點及其他必要事項。　　審查競買人資格　　參加房產拍賣的競買人應是具有民事權利與相應民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應的證明文件。　　競買人繳付保證金　　在拍賣程序中，繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功，其保證金可轉為競價金，競買未成功，保證金如數退還。　　組織拍賣會實施　　拍賣會由拍賣師、記錄員、監拍員及協助實施拍賣的其他人員共同實施。　　拍賣品的權屬移交　　房產一旦成交，拍定人當即付款，即完成了拍賣房產的權屬轉移。買受人從拍賣行或執行法院領取房產權利轉移證明後，就取得了該房產的所有權或使用權。　　房地產競買人須知　　1、起拍價：是拍賣師報出的第一口價，如有人應價而無人加價，拍賣師不落槌，則代表該項拍品的價位未到委託書方確定的保留價，不能成交。　　2、底價：是委託方確定的最低成交價。　　3、加價幅度：如以每平方米單價加價，一般每平方米加價20-50元不等，以總價加價則根據標的物總價視情而由拍賣師現場決定。　　4、參加競買者辦理登記時，須提供的文件和證件為：個人提供身份證、企業和事業單位需提供營業執照複印件、法人身份證及委託書和被委託人身份證。　　5、保證金交付：因拍賣的特殊性，保證金的交付必須在拍賣會開始前交付方能取得競買資格。現金、支票、匯票、本票均可，但定期或活期存摺均不行。

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