香港的一次銀行信貸驟縮，顛覆了整個地產江湖

圍繞「房子是用來住的，不是用來炒的」精神的不斷落實，一波緊似一波的密集調控仍不斷襲來，對房地產融資的圍堵則越來越密實。

這不僅僅是銀行常規按揭貸款和開發貸還在不斷收緊，資本市場公司債發行基本停止，甚至連私募這條偏門都要堵死。收縮手段之決絕，態度之雷霆，讓人嘆為觀止。

對於高度倚賴資金和槓桿的開發商而言，梗阻了融資的「血路」，無異於釜底抽薪。這一次調控無疑是他們遭遇的最冷「寒冬」，同時也打開了一扇通往未知世界的大門。

大家都熟知香港的兩次地產泡沫破裂事件，一次爆發於1997年，另一次在上世紀80年代，但很可能不知道的是，還有一次地產危機，由於銀行業信貸驟縮，導致整個行業財富發生了巨大位移，從此鋪墊出了今日香港地產業的江湖格局。

時間得從上世紀50年代說起。朝鮮戰爭爆發後，香港市場的資金富餘到了空前絕後的地步，這為後來地產危機的最終爆發埋下了禍根。

朝鮮戰爭爆發後，以美國為首的聯合國對中國施行貿易禁運，香港政府跟隨英國也執行禁運政策，這使得之前繁盛的轉口貿易和商業開始步入蕭條，五金、洋紙、化工原料、西藥等生意急轉直下，許多外資經營的傳統洋行被迫收縮業務甚至結業，這讓很多商業資金沒有出路，社會上充斥著大量遊資。

據統計，1954年香港銀行體系的存款就有約37億元，這還不計算存放在銀行保險箱的錢財、黃金、美元和各種外幣，以及在投機市場活動或被凍結的資金。

這還不算，還有大量湧入香港的外資。當時，西方國家都在擴軍備戰，國際形勢緊張，促使東南亞地區的資金，尤其是僑資大量逃來香港。據估計，僅1953年6月到1954年5月這一年，從東南亞流入香港的資金就超過6億元。

社會上充斥的大量遊資，除了部分外移，調往英國倫敦套息，部分轉向投資工業外，相當大部分滲透進地產、股票市場，尤其是房地產市場，結果造成在百業蕭條下房地產業卻反常繁榮。

從1954年開始，香港商業旺區的地價開始暴漲，有的甚至一年間上漲一倍以上；1955年，地價繼續上漲，以尖沙咀商業區較佳地段為例，一年間又從每方尺售價130元上漲到190元—200元，升幅達45%—50%；到了1956年，地產市場進入高峰期，上述地段從每方尺200元又急升至250元；到1957年，繁盛商業區地價仍繼續上漲，但漲幅已大大放緩。

這段時間地產置業公司激增，地產業的蓬勃發展加上利潤豐厚，使許多投資者轉向地產業發展。據估計，在1956年—1957年的繁榮時期，香港的地產置業公司，包括兼營的商號約有500—600家之多。

不過，據當時行業內人士反映，資本在10萬元以上的約有150家，資本在1000萬元以上的約有10家，包括大昌置業、大元置業、大生建業、錦興置業、立信置業、恒生置業、希慎置業、華源置業、利東公司、廖創興等，其餘大部分是小資本置業公司，甚至還有被稱為「皮包公司」的個人經營置業公司。

這時期，地產商的投資資金主要有兩大來源，一是運用自有資金，主要是一些大地產置業公司、大富豪、大炒家等，其實他們也多是找銀行作靠山；二是向銀行、銀號按揭貸款，主要是中等規模的置業公司，向中小型華資銀行、銀號借貸，在地產繁盛期按揭貸款可達到物業地皮市值的六七成。這樣，地產按揭貸款逐漸成為銀行業的一項重要業務。

50年代末期，由於樓價升幅遠落於地價之後，香港房地產市場經歷了一段短暫的調整，隨後在60年代初再度繁榮起來。

當時，促發回升的因素有多個：

一是香港工業化步伐迅速加快。從1956年到1966年，製造業廠家從2944家增加到8941家，僱傭工人從12.9萬增加到34.7萬，出口加工業的勃興推動了香港經濟起飛，百業繁榮；

二是人口激增。上世紀60年代初，香港人口急增至300萬人，市民收入開始提高，尤其是專業人士的收入激增，刺激了他們對自置住房的需求；

三是外來資金繼續湧入。這一時期，歐美資金開始流入香港，而印尼等地掀起的排華浪潮，又導致了大量南洋華僑資金流入，其中相對部分投入到了利潤較高的房地產市場。

四是政策刺激。從1960年起，港府又先後修訂建築條例，制訂管制加租法案，實施土地批約徵稅新辦法。

這些因素直接或間接地刺激了香港60年代初開始的又一輪地產大繁榮。

1961年，銅鑼灣的新樓，年初每層賣5000元，到年底時已升至42000元。60年代初中期，香港每年的物業交投平均在12000宗以上，比50年代的8000宗，大幅增加50%；置業公司數量更是增加到超過2000家，其中規模較大、資本雄厚的地產公司已經約有200家。

然而，轉折總是從看似很不起眼的事情開始。

這個不起眼的事情就是港府當局的一個新政策。

1962年，港府對1955年的建築條件作出修訂，主要規定了各種用途的土地的地積比率（也就是我們常說的容積率），新條例下的樓宇建築面積要比之前減少20%左右。不過，這個條例在執行上有個緩衝期，容許到1966年1月1日才正式實施。

沒想到這個政策所起到的實際客觀效果卻是，所有地產發展商都千方百計搶在條例實施前向當局申請批准發展計劃，並搶在此前動工，以便能在舊條例之下賺取更多的利潤。這也是造成60年代初香港地產業異常繁榮的原因之一。

這種繁榮導致兩個結果：

一是大批樓宇供應湧入市場，嚴重超出市場的實際需求和承受能力。據統計，1962年香港落成的私人住宅單位僅約11300個，但到1965年高峰期已增加到超過29000個，3年間增幅達1.6倍；

二是大量資金投入地產業，以支付地價和建築工程費用。期間，一些中小型華資銀行由於對地產業發展前景持過分樂觀的態度，積極向地產業貸款。當時，香港的銀行條例並不嚴格，沒有存貸比的規定。在高額引誘下，部分銀行往往超過本身的承受能力向地產商貸款，這在市場繁榮期風險不大，然而一旦市場變向危機就會釀成。

而此時，港府開始大規模興建 徙置大廈（公共房屋）和廉租屋邨，私營和公營兩個房地產市場的矛盾開始突出，部分地產商無法將建成單位售出，大量樓宇單位空置，危機由此一觸即發。

銀行業最早受到衝擊的是廖寶珊創辦的廖創興銀行。它的經營策略相當冒進，大量投資及貸款配置給房地產業。1960年底，該銀行存款總額約1.09億元，但貸款及投資於地產的款項高達8200萬元，占存款的比重竟然高達70%—80%。

1961年6月14日，廖創興銀行受到不利傳聞和謠言的影響，被存戶擠提，各分行都擠滿了通宵達旦輪候提款的人群，結果驚恐萬狀的逾兩萬存戶三天內提走近3000萬元。最後滙豐、渣打聯合發表聲明，表示願意提供3000萬元應付廖創興存戶的擠提，港府也發表聲明闢謠，擠提風波才逐漸平息。

不過，最後廖氏還是被迫將所持物業拍賣，這次風潮令廖寶珊精神大受打擊，不久即因腦溢血病逝。

1961年的這次銀行風潮，在當時曾被稱為「本港有史以來最大一次」，但它實際上不過是60年代中期銀行危機的序幕。

1964年，港府從廖創興銀行擠提事件汲取經驗，在立法局通過了《1964年銀行條例》，主要內容對法定股本、存貸比、投資股票和地產比例等等做了限定和監管。

新銀行條例頒布的目的，是要整固銀行的資本和財務狀況，以減低未來不可測的風險，但在銀行界卻造成相當大的震撼，並觸發了香港有史以來最嚴重的銀行危機。

危機首先從明德銀號開始。1965年1月，明德銀號因現金短缺，被迫向法院申請破產；接著，冒進有餘而穩健不足的廣東信託商業銀行爆發擠提風潮。

當時，有關本地華資銀行資金困難的謠言四起，猶如一把野火燒遍整個市場，驚恐萬狀的存戶開始大量提取存款，擠提風潮迅速波及恒生、廣安、道亨、永隆、嘉華、遠東等銀行。

為了阻止局勢失控，香港銀監專員倉促公布銀行管制法規，滙豐、渣打兩家發鈔銀行也分別宣布「無限制」地支持上述遭到擠兌的銀行，市場才漸漸恢復平靜。然而，恒生銀行仍受到謠言的困擾，儘管它的流動資金比率遠大於25%的規定，但在地產業卻有巨額資金的投入。

4月，恒生銀行再次遭遇擠提。當時，大批市民爭相擁到恒生總行提款。4月5日一天，恒生失去了8000萬元存款，到4月上旬共喪失存款約2億元。結果，恒生為挽救危局，被迫將51%股權授予滙豐，才最終平息風潮。

危機過後，銀行界重新調整投資策略，大幅收縮對房地產業的貸款，並加緊追討欠款，地產發展商在籌措資金方面立即遭遇極大困難，許多冒進的地產商甚至因資金周轉不靈而倒閉。

據《香港經濟導報》記者在1965年中的調查，因資金困難和危樓問題而停工的地盤就有800個，其中僅廣東信託商業銀行被港府接管後，就有100多個地盤因受牽連而被迫停工。

從此，香港市場進入二戰後最疲憊、最暗淡、最困難的年份。

1965年，香港地價、樓價、租金開始大幅暴跌。該年度，港府賣地收入僅得7586萬元，比上年度的1.43億元大幅下跌47%。地價暴跌可以觀塘為例，1964年觀塘工業地皮在最高峰時售價曾達到每方尺120元，但到1965年年底，每方尺售價已跌至40元，跌幅高達67%；銅鑼灣的高級住宅，原來每層售價10萬元到20萬元，到年底已跌到6萬元到12萬元。

1966年，香港房地產業曾出現短暫復甦，主要是港府為穩定樓市頒布了一些措施，但是由於銀行仍然收緊信貸，地產商籌措資金困難，部分樓宇遲遲不能建成入伙甚至爛尾，致使買家心懷戒心，不敢購買「樓花」，這使得地產商在調動資金方面更加困難，一些實力小和作風冒進的置業公司相繼破產，有的則陷入停頓。

1966年，地價、高級住宅樓價、租金仍繼續下跌，港府賣地收入減少至5062萬元，再跌去33%。中區商業樓宇地價最高峰時每方尺2000元至2500元，到1966年已跌到600元至800元，跌幅達70%；至於高級住宅樓價，已從每層單位15萬元至20萬元跌至10萬元以下，仍舊在當時乏人問津。

1967年5月，香港爆發空前規模的「反英風暴」，一時間政局動蕩，許多洋行的高級外籍人員、達官富豪以至醫生、律師等中產階層紛紛變賣物業，套取資金移居海外，大量資金外流。當時，新建成的高級住宅無人問津，就是已經入住的樓宇也到處割價求售，半山區不少原值十三四萬的住宅，很多以四五萬元的價格脫手。

這時期，對外貿易萎縮，外國客商停訂、退訂，大批中小型工廠倒閉，各行業生意亦告不景氣，其中尤以飲食、旅遊、百貨業為甚，商業樓宇亦大量空置，地產業陷於全面停頓。

1967年，地產業再普遍下跌50%左右，港府的賣地收入進一步萎縮到4379萬元，僅及1962年最高峰2.34億元的18.7%。

在這一次地產危機中，一批新興的地產商如李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤、王德輝等，以其高瞻遠矚的戰略眼光看好香港經濟和地產業的長遠前景，他們在危機中及時把握機會，大量吸納賤價拋售的地產物業；在這一次財富發生重大轉移的危機中，一舉奠定了他們日後在香港地產業大展宏圖的基礎。

在這場地產危機中，一條催生「泡沫」的隱性利益鏈已經若隱若現——大量投機逐利資金入場，港府要獲得更多的賣地收入，銀行超發信用，地產商瘋狂拿地，普通民眾搏傻跟風；最後的潰敗也幾乎是對應的——資金離場，賣地收入銳減，銀行業全面危機，民眾資產大幅貶值。這條「拋物線」的一個副產品是，由於缺乏銀行信用支持，從此倒掉了一代地產商的江湖。

我們的土地批租制學自香港，香港房地產市場運行的根本邏輯，比之其他市場經濟國家，對內地市場而言更具有借鑒意義。

儘管同宗同源，內地的房地產泡沫發展形態基本克隆了香港路徑，但經過近20年走到今天，我們慶幸還從未發生過一場真正的危機，市場節奏一直被成功操縱，縱然銀行業一直將房地產貸款認定是最優質的資產，但也從未被放縱到出現極端風險的情況。

這一次「9.30」調控，再一次及時扼制住了一場瘋狂，控制開發商的融資渠道是調控的一個重要布局。不過，這一輪史無前例的信貸緊縮，很可能會帶來房地產業的深刻變化。

資金是決定開發商生存的命脈，銀行信貸資金又是重中之重。實際上這輪信貸緊縮並不會針對所有開發商，央企、國企和規模較大的民企依然還會是銀行的座上賓，並且資金成本可以最低至3%左右。

規模小的民企可不會這麼幸運，銀行對它們一直吝於借貸，這些中小開發商長期不得不接受有時超過10%的高利率。在這樣一個定調控制的市道里，後者的生存幾率會大大降低。

一個在業內頗為認可的預測是——未來十年銷售排名前十的開發商的市場佔有率會有35%—40%，排名前100的會佔到80%的市場份額。

也許，再過十年往回看，才能真正明白這一輪信貸緊縮對於產業新格局的意義。如果不出意外，一場地產業內的血雨腥風估計很快就會來臨。

（本文香港樓市數據、圖片和資料均摘錄於馮邦彥的《香港地產業百年》一書