小崔說會：保障房「大躍進」

小崔說會：保障房「大躍進」崔宇為了避免概念混淆，首先解釋一下「保障房」的含義。目前媒體報道的2011年中國將開工建設1000萬套保障房，包括兩個部分：保障性住房和棚戶區改造，其中保障性住房又包括經濟適用房、限價房、廉租房和公共租賃房。按照計劃，2011年經濟適用房和限價房將建設200萬套，廉租房為160萬套，公共租賃房為220萬套，棚戶區改造規模比較大，為400萬套，加在一起接近1000萬套。1000萬套是個什麼概念呢？橫向來看，按照住房和城鄉建設部副部長齊驥給出的數據，2010年全國銷售商品住房面積為9.3億平方米，算下來大約900萬套。如果以「套數」為單位，假定商品住房按照去年的規模來向市場提供的話，那麼今年保障房供給將首次超過商品住房供給；如果以面積為單位，假定保障房平均每套面積為60平米，以及今年商品住房銷售面積繼續保持去年8%的增速，那麼今年保障房面積也將佔到商品住房銷售面積的60%左右，2010年這一指標在38%左右。縱向來看，2009年保障房建設完成330萬套，2010年開工建設了590萬套（已完工370萬套），按照十二五規劃的目標，今後五年將建設3600萬套，其中2011年和2012年各1000萬套，2013-2015年共1600萬套。無論是橫向還是縱向來看，本屆中國政府卸任前的2011年和2012年將是保障房建設的「攻堅年」，也是「大躍進」之年。談到「大躍進」，我們沒有辦法心平氣和地把它看做是一個「褒義詞」甚至「中性詞」。雖然把保障房從以經濟適用房為主體，過渡到目前以廉租房和公共租賃房為主體，中國住房保障體系終於走向了一條正確的道路，但步子越邁越大，無論如何都值得警惕。在保障性住房立法缺位的情況下，如何將短期的政治熱情轉化為長期的制度保證？在資金來源、分配機制和開發模式等等都未制度化的情況下，驟然增加的保障房建設任務如何能保質保量地完成、如何公正公開地分配？下面，我們就僅從資金來源的角度看看保障房「大躍進」背後的故事。據齊驥副部長透露，2011年1000萬套保障房建設年度投資大概在1.3萬億-1.4萬億。當然，這是總的投資額，那麼，政府要拿出多少錢呢？先說200萬套經濟適用房和限價房，齊驥估計所需資金在5000億元左右。這部分不需要政府拿出財政資金，當然，無償劃撥土地和限價賣土地需要付出一些機會成本，我們粗略估計一下有多少。這裡不考慮限價房，因為沒有限價房的具體數據，假定200萬套全是經濟適用房且每套面積為60平米，參照2010年全國平均居住地價4245元/平米的水平，地方政府的機會成本大致在5000億元左右，這是一筆不小的數字，如果僅考慮2011年的增量（比2010年多建了約80萬套），地方政府的機會成本也將在2000億左右。再看400萬套棚戶區改造房，齊驥估計也需要5000億元左右，其中企業和被改造的職工籌集的數額是3400億元，剩下1600億由財政資金補充。其中，中央財政將拿出400億，地方政府配套1200億左右。這部分地方政府沒有機會成本，因為是在原址拆了再建，不需要新劃撥土地。最後，約為400萬套的廉租房和公共租賃住房，齊驥估計需要3000-4000億元左右，這裡原則上是需要政府出錢的，財政資金主要也是投入在這裡。2011年，中國公共財政對住房保障支出的預算規模是2584億元左右，按歷史分配經驗估計，將有70%-80%左右資金用於保障性住房安居工程建設，如果以80%計算，規模大致在2000億元左右。由於在棚戶區改造中中央和地方財政耗費了約1600億，留給廉租房和公共租賃房的全國財政資金只剩下約400億左右，而建設資金在3000-4000億元，因此，財政資金直接缺口將大致在3000億元左右，這部分資金缺口將由地方政府承擔。如果再按照上面的方法計算機會成本的話，僅僅算增量（比2010年多建了220萬套左右），其機會成本也將高達5600億左右。因此，如果考慮直接成本，地方政府今年需要至少再拿出3000億的預算外收入，3000億是個什麼概念？大約佔2010年地方政府本級財政收入的8%，而且已經超出了2011年全國財政的住房保障支出。即使地方政府拿出土地出讓凈收益的10%，按照2010年接近3萬億土地出讓總收入的水平也只有1500億左右（這裡估計土地出讓凈收益為土地出讓總收入的50%），實際上2010年地方政府只拿出了不到500億。此外，如果再加上新增保障房建設帶來的機會成本損失，地方政府至少要付出一萬億的代價。這會不會更加激勵地方政府減少土地供給以抬高地價？這會不會讓地方政府把保障房的任務「攤派」給房地產商，進一步扭曲和惡化政商關係？如果引入民間資本，這會不會在逐利的目標下弱化保障的性質？如果引入國家開發銀行的開發性貸款，這會不會讓國家開發銀行的商業化轉型倒退？如果引入商業銀行貸款，這會不會帶來不良資產的增加？這一系列問題，中國政府恐怕不想回答也來不及回答，因為正如齊驥副部長所說，「日後我們再細細地研究，眼下最要緊的是把這些公租房建設起來」。（本文作者崔宇是《華爾街日報》中文網專欄撰稿人。其撰寫的「財經點評」專欄曾獲亞洲出版業協會2010年度「最佳評論獎」。文中所述僅代表他的個人觀點。您可以寫信至yu.cui#dowjones.com或通過新浪微博與作者聯繫。）
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