借貸利率漲漲漲！剛穩住的房價又要漲？

　　最新數據顯示，全國商品房待售面積已經創33個月新低，物以稀為貴，如今借錢買房的成本越來越貴了，那麼剛剛企穩的房價還會漲上來嗎？

　　樓市去槓桿成效顯著

　　國家統計局最新數據顯示，7月底，全國商品房待售面積 63496 萬平方米，比 6 月末減少 1081 萬平方米，相當於當月商品房銷售面積的9%。其中，住宅待售面積減少 988 萬平方米。

　　上海易居房地產研究院研究員王夢雯表示，截至7月底，全國住宅庫存創33個月新低，去化周期回到2012年水平，12.3個月可賣完。「今年一季度以來，商品房均價增幅基本保持在 4%-5%，遠低於去年增幅。由此可見，一方面在新一輪調控之下熱點城市新房定價受限，另一方面近期三、四線城市成交比重上升也拉低了商品房均價。全年來看，預計成交均價增幅將保持在 5%以內。」

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從當前房屋銷售數據的曲線來看，繼續呈現增幅收窄態勢，這充分說明了購房市場去槓桿和去泡沫等效果不斷體現。

　　王夢雯表示，目前來看，各類物業去庫存情況分化明顯，住宅庫存創下 33 個月以來的新低。這與部分三、四線城市近期去庫存效果較好的態勢有關。

　　王夢雯進一步稱，根據商品房分物業的現房存銷比計算可知，2012 年以來，商品住宅現房存銷比走勢相對平穩，存銷比要遠低於商辦物業。

　　從歷史數據來看，全國住宅去化周期商品住宅待售面積商品住宅銷售面積的最高點是 2015 年 12 月份，正是由於 2015 年 12 月中央經濟工作會議中將房地產去庫存作為重要經濟工作目標，各地紛紛出來了去庫存具體措施，尤其是鼓勵農民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施，提升了二、三、四線城市去庫存速度。

　　鑒於此，2015 年商品房的現房存銷比處於歷年最高水平，其中住宅去化周期為20個月左右。而到了2017 年 7 月份，住宅去化周期回落至 12.3 個月，這意味著一年多將賣完，接近 2012 年的水平。

　　房貸利率漲漲漲

　　房子存量越來越少，借錢買房的成本卻也同步上漲。近日有媒體報道稱，北京、廣州等地房貸利率又有上調趨勢。雖然各地房貸政策並未出現大規模的集中調整，但銀行對於房貸利率的執行層面，進行了不同程度的內部調整，部分銀行上調了房貸利率。

　　根據融360發布的《2017年7月中國房貸市場月度分析報告》顯示，7月全國首套房平均利率為4.99%，相當於基準利率1.02倍，環比上升了2.25%，同比上升了12.38%；二套房平均利率為5.47%，同比上升了1.48%。房貸利率繼續保持上升趨勢。

　　首套房利率基準基礎上繼續上浮的趨勢尚不明顯，但二套房利率上浮趨勢明顯。雖然最低利率依然按照基準上浮20%，但多家銀行客戶經理表示，目前二套房執行利率已經在上浮20%的基礎上，再根據客戶資質決定具體利率，上浮20%已是極優質客戶才能獲得。

　　房貸利率上升，再加上樓市觀望情緒濃重，直接導致商業銀行個人房貸業務的「價升量跌」，其中尤以一線城市最為明顯。

　　央行營業管理部(北京)數據顯示，上半年，全市新增人民幣個人購房貸款在各項貸款中的佔比大幅下降。6月末，個人購房貸款比年初增加1032.2億元，新增額占人民幣各項貸款新增額的25.6%，較2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增佔比分別下降14.7個、10.6個百分點。

　　據悉，首套房現在還有優惠利率的基本上是房貸業務份額比較小的外資銀行。有房產中介業務員介紹稱，「目前我們這裡首套房貸還有優惠的，只剩下滙豐銀行了，之前首套房貸利率是93折，8月14日開始，利率上調到96折，當然能享受這個優惠房貸的，也是資質較好的客戶，比如公務員、事業單位或國企員工，一般銷售行業職員是享受不到這個優惠的。」

　　事實上，利率上調，對購房成本的增加是顯而易見的。以商業貸款每100萬元、等額本息貸款期限25年計算，首套房執行基準利率時，月供為5787.8元；若商貸利率上浮10%，執行利率則為5.39%，月均還款額為6075.4元，每個月還款相差287.6元，這也就意味著，如果利率上浮10%，購房者一年要多掏3451元房貸。　

　　實際上，房貸利率上調並不僅僅是在一線城市。根據融360最近發布的房貸利率報告，7月全國超九成的銀行已無利率折扣，其中364家銀行執行基準利率，較上月減少35家；126家銀行執行基準利率上浮，較上月新增94家，上浮趨勢較明顯。

　　未來樓市怎麼走？

　　那麼未來樓市將怎麼走呢？庫存減少，疊加房貸利率上升，剛穩下來的房價還會漲上來嗎？

　　樓市：一線降溫二線平穩三線有所上升

　　從今年1-7月份出現高價地的城市來看，一線城市中的上海、廣州、深圳三地不再是主角。

　　中原地產首席分析師張大偉分析稱，從最近調控重壓下的樓市趨勢來看，熱點一二線城市調控政策非常多，土地溢價率被各種政策抑制。

　　張大偉表示，統計局公布的房價上漲城市基本全部為三線城市，除廣州上漲1.4%外，其他城市基本均為之前漲幅較低的城市。他認為，熱點一二線城市全面進入調控周期，房價漲幅明顯收窄。

　　張大偉並表示，「今年以來全國樓市成交分化明顯，一線城市明顯降溫，二線逐漸平穩，三線城市有所上升。房企拿地開始集中在部分圍繞一二線熱點城市的三四線區域拿地，預計後續政策將繼續擴圍，調控城市數量也將繼續增加，整體市場的調控目標是約束房價上漲過快區域，穩定市場預期」。

　　土地供應：熱點城市或加快供地節奏

　　8月14日，中國指數研究院發布的數據顯示，當前全國土地市場整體供求環比雙降。上市房企通過票據、債券、股權等方式融資後，集中於北京、上海、青島、湖州等城市通過招拍掛或收併購方式擴充土地儲備。

　　從近一周數據來看，全國40大中城市推地總量環比減少45%，14個城市無土地推出，同時溫州、無錫等城市推出量較大；成交方面，主要城市成交量環比減少35%，25個城市無成交，石家莊、南京等城市成交量較大；出讓金方面，上述城市整體環比上漲14%，宅地出讓金環比增加10%。

　　其中，一線城市供求總量環比走低，土地收入增加逾兩成，北上廣深均無宅地供應。二線城市整體供應量縮水近半，成交量跌價漲。

　　中指院方面分析指出，在核心一二線熱點城市土地日益稀缺及「限房價競地價競自持」頻繁出現的背景下，房企聯合拿地的現象逐漸增多。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉稱，下半年，市場消化周期較短的城市肯定會加大土地供應，同時包括南京、上海等地也會更積極地落實近期出台的供地計劃。而對於核心城市而言，隨著下半年進入樓市調控的深度調整期，土地市場對房價的傳導作用可能會被削弱，更有利於地方政府加快供地節奏。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷則認為，儘管短期內，部分供應短缺的城市可能會加大土地供應。但長期看，房地產市場正在進入限制性發展周期，以限制人口過快集聚、限制攤大餅式城市發展和土地供應、限制企業和居民高槓桿和限制投資炒房為目的的調控政策，在未來相當長一段時間內還會繼續。

　　他分析，「在已經被證明行之有效的前提下，現行的調控政策可能會堅持五年甚至更長，為房地產供給側改革和長效機制的建立爭取時間，調控政策最終會實現從感冒藥、消炎藥到中藥的轉變。」