新7萬億來了！房價到底是什麼走向？

最新研究認為，中國取消存貸比，將釋放約7萬億信貸資金。

過去，中國的存款準備金率下調，但是存貸比仍然制約銀行信貸，結果是銀行體系內資金充裕，但就是無法讓資金進入實體經濟領域。

舉個栗子：

存款準備金率是18%，但存貸比是75%，根據存款準備金率100元理論上最大放貸82元，但是根據存貸比，100元理論上最大放貸為75元。所以呢，如果不取消存貸比，存款準備金率下調的作用就被嚴重製約了。

時光追溯到2008年，一場金融危機席捲全球，中國經濟受到嚴重影響，為了挽救中國經濟，彼時中央政府決定推出4萬億救市計劃，保持中國經濟的高增長勢頭。

其實呢，這4萬億裡面，本身沒有包括商品房的投資，但並不是說這4萬億對房地產市場沒產生影響。恰恰相反，4萬億的出台，直接推動了房地產價格的高漲。

那麼，房地產行業已今非昔比，這一輪更兇猛的7萬億來了，又會推動房價暴漲嗎？

4萬億讓房價暴漲

4萬億本身是政府主導消費、刺激經濟活動的措施，但消費是要用錢的，錢從哪裡來？無非就是發債或是印錢，發債不會製造通脹預期，但會造成利率上漲，既不利於企業融資，也會對人民幣升值造成壓力。所以，印錢是唯一的選擇。

根據央行2009年1月的計劃，全年廣義貨幣供應（M2）增長17%，實際上2009年全年M2同比增長了27.7%。印出來這麼多錢，怎麼花呢？答案是：銀行信貸。看看央行的數據：人民幣貸款年末餘額為40.0萬億元，同比增長31.7%。2009年一年，銀行信貸增長接近10萬億。那這10萬億是誰給借走了？就是房地產開發商。

以龍頭房企萬科為栗：

2009年一年，萬科就從銀行借出長期貸款80億元，把在建工程的規模增加了兩倍。如果不是信貸寬鬆，放在其他時候，錢可是不那麼容易借到的。

除了銀行信貸之外，4萬億計劃還通過土地成本這個因素，對房價施加了影響。當年政府投入4萬億，帶動了地方融資平台的投入，大部分都是基礎設施建設，投資所產生的價值，直接轉化為土地的增值，鋼鐵、水泥等等重工的投資，大多也服務於基礎設施建設和房地產建設，也間接地轉移到基礎建設和土地之上。眾人拾柴火焰高，於是土地價格暴漲就順理成章了。

水漲船高，地價的上漲傳導到房地產開發，房價飛飆也就是順水推舟之事。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，當時4萬億的刺激，因為沒有限制流向，直接間接甚至超過30%的資金流向了房地產，也對房地產形成了刺激。

從下面的圖可以看出，那幾年裡房價的飛漲多麼恐怖：

圖片注釋：2008～2010年全國70個大中城市新建商品住宅價格指數環比增幅

7萬億會不會讓房價翻番？

歷史會重演嗎？

近日，喜投網董事長黃生撰文稱，除了降息，原本期待中的「中國式QE」並沒有到來，央行聲明說中國完全沒必要QE，這給很多人澆了一盆冷水，但是，一件大事悄悄發生了，這是中國銀行業的重大改變，那就是75%的銀行存貸比廢除了，由監管指標變為參考指標。

黃生的文章稱，這不是央行直接印刷鈔票，而是讓已經和經濟活動緊密聯繫的資金再次衍生，進入經濟領域。因為這些貨幣是之前的經濟活動產生和帶來的，因此不是基礎貨幣，背後有財富的對應，這比央行直接印鈔高明得多，也是合理合法的。「來了七萬億，這比降息的效果還大，比中國式QE的效果還大，對於實體經濟來說，是大利好！」

要照這個邏輯，目前的刺激比2008年要大將近一倍，難道房價要翻番？

陳晟說，目前存貸比的一些變化，肯定是更多地支持實體經濟，針對房地產的流向還是會有所限制。非要說對房地產有什麼影響，可能會間接對產業地產，以及與實體相關聯的地產，會有所支撐。對整體樓市有無提升，還要觀察這些資金的流向。

新城控股高級副總裁歐陽捷回憶說，2013年6月，中國突然出現「錢荒」，隔夜拆借利率飆升，引發銀行業地震。出現這個問題的原因，是市場的流動性緊張，這背後則是很多銀行做了表外業務。本來銀行所有的業務都是表內的，但是表內業務是受存貸比限制的，多出來的錢，就做了表外非標準業務，說白了，就是拆借給其他銀行。所以說，這次的「7萬億」和以前的「4萬億」印鈔票是兩碼事。

民生證券宏觀分析師李奇霖認為，存貸比考核的修正，是因為外匯占款減少，銀行存款來源不足。過去實體融資需求旺盛的時候，逼著銀行搞非標出表，加大了融資成本。從負債端來講是因為銀行的負債渠道多元化，守著存貸比考核會影響銀行自身的貸款投放。

4萬億是政府大搞基建，銀行放水配合。但當前實體融資需求不足，政府大搞基建也沒有08年時的條件，因此，放鬆存貸比，信用派生也不一定能出來。房價更多受制於人口、庫存這兩大因素，剛需下降，改善型需求不足才是問題，和存貸比沒什麼關係。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認為，降低存貸比看起來能讓銀行有更大的自由度，但另外一方面是讓地方財政的債券可以在銀行做抵押，當然要放出一些流動性資金，讓銀行有錢放出來給地方財政，這是一個組合拳，「房價還是一線城市可能會上漲，二線城市分化，三四線城市還是銷售困難。」