對三個「一億人」的商品房市場需求估計不可過高

中國經濟時報：國務院總理李克強在3月5日的政府工作報告中提出，今後一個時期將著重解決好現有三個「一億人」問題，促進約一億農業轉移人口落戶城鎮，改造約一億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約一億人在中西部地區就近城鎮化。據此，有人認為，中國的城鎮化剛剛開始，在幾十年內房地產市場不會出現大的危機。馬秀蓮：總理在今年的政府工作報告中第一次提出了三個「一億人」，即轉移落戶一個億，中西部就地城鎮化一個億，棚戶區和城中村改造一個億。乍一看，涉及三億人的住房需求，房地產怎麼可能不後勁充足？但仔細分析這三個「一億人」的構成，會有不同的結論。首先是「轉移落戶」的一個億，這些人口主要為城市常住外來人口，基本上已經在城市落腳，在現有政策下，他們只能產生有限的住房需求。除了少數限購的城市外，他們沒能定居的原因，是因為房價太高。我們的商品房價格，已經高到白領或者中產階級都買不起，而這一億人收入水平相對更低，甚至以農民工為主體，在這種情況下，怎麼指望他們買得起呢？國務院發展研究中心2007年對勞務輸出縣共301個村的調查顯示，改革以來因外出就業累計實現遷移定居的農民工，只相當於目前外出就業農民工的1．7％，這就是一個參考。要讓這一億人落戶，需要保障性政策的介入——如政府提供的保障房、允許購買或者租賃存在土地收益讓渡的小產權房等。而大規模提供這樣的住房，將對商品房價格造成下行壓力。所以指望這「一億人」構成多大的有效需求支撐房地產，並不切實際。其次是棚戶區和城中村改造的「一億人」，這「一億人」會整體推高市場房價與租金，雖然創造的需求有限。目前的棚戶區和城中村改造，地方都納入產權性保障房統計（限價房或者經濟適用房）範圍，所以原住民的遷徙並不產生新的商品房需求。棚戶區或城中村還有另外一個群體，即租戶，通常是收入較低的群體——剛畢業的大學生，或者做小生意的民工。拆遷之後，這些人只能是另覓他處，而且通常是租金更貴的地方，或者是租金仍然便宜但是更偏遠的地方，所以他們也產生不了新的商品房需求。但是我們要看到，大規模的拆舊建新，由於大量的資本投入和舊房拆除，實際上已經整體推高了市場的房價與租金。第三是中西部地區就地城鎮化的「一億人」。這「一億人」將是城市新增人口。理論上講會產生巨大的住房需求。但是最後的實際需求究竟多大，取決於兩點：一是住房價格收入比之下的實際購買力，將決定潛在需求多大程度上能夠轉化為有效需求；二是當地市場目前的供需平衡狀況，將決定實際供給。關於第一點，除非農民手中的土地與城裡買房之間的制度銜接問題能夠更順暢地解決——尤其是假定當地農民並非只有城中村拆遷這一種方式。關於第二點，最近看到一個數據（申銀萬國的一個房地產風險評估報告），全國住宅供給過剩的城市名單，雖然我對該數據持謹慎態度，因為沒有統計年限和抽樣方法的說明，但是多少有一些參考價值。數據認為目前我國二線城市供需比為116％，處於供需均衡狀態；三四線城市供需比為125％，處於供給過剩狀態。數據沒有特別說明中西部城市的供需狀況，但是一些極端供過於求的例子（如鄂爾多斯、貴陽）就在中西部。也曾經看到過一個研究，從2005年開始，中西部地區開始積極採用以房地產投資和大規模的基礎設施建設為導向的發展模式。與東部不同，東部有足夠人口就業的增加作為支撐，而西部很多地方是單純以房地產為主導的經濟發展，很有可能已經住宅供給過剩，因此降低了實際需要的住房供給。總之，這「一億人」能夠產生的實際供給是打了折扣的。所以，我們看到，這三個「一億人」，對商品房市場的需求是有限的，沒有我們所想像的那麼大。————————————————————————————————————註：參加的一個圓桌論壇。後有媒體專門將三個「一億人」部分拿出來做了新聞。原文出處：房地產市場應重分類施策、分城施策中國經濟時報2014-04-02http://www.cet.com.cn/ycpd/xbtj/1153272.shtml查看博主原文>> 0

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