稅種及稅率

各行業稅種及稅率飲食業應該繳納的稅（費）一、什麼是飲食業根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，飲食業，是指通過同時提供飲食和飲食場所的方式為顧客提供飲食消費服務的業務。飯館、餐廳及其他飲食服務場所，為顧客在就餐的同時進行的自娛自樂形式的歌舞活動所提供約服務，按「娛樂業」稅目徵稅。二、涉及稅種飲食業主要繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅、個人所得稅等。（一）營業稅根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定，飲食業營業稅的計稅依據是指納稅人提供餐飲業應稅勞務向對方收取的全部價款和價外費用,按照5%稅率徵收營業稅。計算公式為：營業稅應納稅額=營業收入額×營業稅率1、根據轉發財政部《關於印發〈中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則〉的通知》等兩份文件的通知(京稅一[1994]45號)的規定，飯館、餐廳及其他飲食服務場所，顧客在就餐同時進行自娛自樂形式的歌舞活動提供服務而在飲食價款之外另行收取費用的，應將這部分另行收取的費用單獨記帳，並依照娛樂業稅目稅率繳納營業稅。凡上述單位的上述另行收取費用與飲食價款收入劃分不清的，應對其全部收入依照娛樂業稅目稅率徵收營業稅。2、依據國家稅務總局關於飲食業徵收流轉稅問題的通知（國稅發[1996]202號）的規定，飲食店、餐館（廳）、酒店（家）、賓館、飯店等單位發生屬於營業稅「飲食業」應稅行為的同時銷售貨物給顧客的，不論顧客是否在現場消費，其貨物部分的收入均應當併入營業稅應稅收入徵收營業稅。3、根據轉發國家稅務總局「關於燒鹵熟制食品徵收流轉稅問題的批複」的通知（京地稅營[1996]258號）的規定，關於納稅人經營燒鹵熟制食品如何徵收流轉稅的問題，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》和《中華人民共和國增值稅暫行條例》的規定，飲食業屬於營業稅的徵稅範圍，銷售貨物則屬於增值稅的徵稅範圍。因此，對飲食店、餐館等飲食行業經營燒鹵熟制食品的行為，不論消費者是否在現場消費，均應當徵收營業稅。(二）城市維護建設稅根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發 [1985]第19號）規定，計稅依據是納稅人實際繳納的營業稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營業稅稅額× 稅率。（三）教育費附加根據北京市稅務局轉發《北京市人民政府轉發國務院關於教育費附加徵收問題文件的通知》的通知（京稅三 [1994]217號）的規定，計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額,附加率為3%。計算公式:應交教育費附加額=營業稅稅額× 費率。（四）企業所得稅根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例實施細則》（財法字 [1994]第3號發布）的規定，企業所得稅的徵稅對象是納稅人取得的生產經營所得和其他所得。稅率為33%。基本計算公式:應納稅所得額=收入總額-准予扣除項目金額。應納所得稅=應納稅所得額× 稅率。還設置兩檔優惠稅率，即：年應納稅所得額在 3萬元（含3萬元）以下的，減按18%的稅率計算繳納；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10 萬元）的，減按27%的稅率計算繳納。（五）個人所得稅根據《中華人民共和國個人所得稅法》的規定，企業要按期代扣代繳員工的個人所得稅。個人所得稅是以個人取得的各項應稅所得為對象徵收的一種稅。按照稅法規定，支付所得的單位或者個人為個人所得稅的納稅義務人。根據關於對本市娛樂、飲食服務業部分從業人員實行定額徵收個人所得稅的暫行辦法補充規定的通知 (京地稅個[2000]345號)的規定，將《關於對本市娛樂、飲食服務行業部分從業人員實行定額徵收個人所得稅暫行辦法》（京地稅個[1995]554號廚師個人所得稅定額標準修改為：按餐廳級別、廚師等級分類定額。廚師應納個人所得稅月定額標準表單位：元/月餐廳級 廚師級特級一級二級二級以下（含未定級中小餐廳）中級工755025高級工1751257525技師325250175125高級技師625475325275註：由於大部分賓館、飯店附設餐廳屬旅遊服務業按星級標準分類，為了與飲食業分類一致，賓館飯店附設餐廳的餐廳級別，按下列方法分級：四星級（含）以上，為特級；三星級，為一級；三星級以下，為二級。旅店業應該繳納的稅（費）一、什麼是旅店業旅店業是指提供住宿服務的業務。二、涉及稅種旅店業主要繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅、個人所得稅等。（一）營業稅1、 旅店業適用的稅率旅店業適用服務業稅目，按照5%的稅率徵收營業稅。2、營業稅計稅依據營業稅的計稅依據是指納稅人提供旅店業應稅勞務向對方收取的全部價款和價外費用，計算公式為：營業稅應納稅額=營業收入額×營業稅率。3、隨著旅店業的發展，新的經營方式不斷出現，旅店業中出現了憑卡服務的經營方式。即顧客入店時，店方發給一張服務卡，顧客可以憑此卡住宿、吃飯、購物和享受店方提供的各種服務。顧客離店時，憑此卡到櫃檯統一按住宿費結算，店方將全部收入作為住房收入。對於此種經營方式中的貨物收入，即住宿的同時為顧客提供的貨物，是在提供勞務的同時附帶銷售貨物，按稅法規定是混合銷售行為，此種混合銷售行為應徵收營業稅。（二）城市維護建設稅城市維護建設稅的計稅依據是納稅人實際繳納的營業稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營業稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。①納稅義務人所在地在東城區、西城區、崇文區、宣武區範圍內的和在朝陽區、海淀區、丰台區、石景區、門頭溝區、燕山六個區所屬的街道辦事處管理範圍內的，稅率為7%；②納稅義務人所在地在郊區各縣城、鎮範圍內的，稅率為5%；③納稅義務人所在地不在①②項範圍內的，稅率為1%；（三）教育費附加教育費附加的計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額,附加率為3%。計算公式:應交教育費附加額=營業稅稅額×費率。（四）企業所得稅企業所得稅的徵稅對象是企業所得稅的徵稅對象是其經營所得和其他所得，稅率為33%。基本計算公式:應納稅所得額=收入總額一準予扣除項目金額。還設置兩檔優惠稅率，即：年應納稅所得額在3萬元（含3萬元）以下的，減按18%的稅率計算繳納；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10 萬元）的，減按27%的稅率計算繳納。（五）房產稅如果企業擁有房產產權的,需繳納房產稅，如果企業擁有土地使用權的,需繳納城鎮土地使用稅，如果單位屬於「外商投資企業或外國企業「應繳納城市房地產稅、外商投資企業土地使用費。房產稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。房產稅以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值(評估值) ×(1-30%)×1.2%。（六）城鎮土地使用稅城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額徵收的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。北京市城鎮土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。（七）城市房地產稅城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。（八）土地使用費外商投資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外商投資企業（出讓方式取得土地使用權者除外），按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。依外商投資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定，計算公式為：應納土地使用費額=佔用土地面積×適用的單位標準。（九）車船使用稅如果擁有汽車、自行車等機動車、非機動車交通工具,還需繳納相應的車船使用稅，外商投資企業或外國企業應繳納車船使用牌照稅。車船使用稅是對行駛於公共道路的車輛和航行於國內河流、湖泊或領海口岸的船舶,按照種類、噸位和規定的稅額徵收的一種財產行為稅。計算公式為：乘人汽車應納稅額=應稅車輛數量×單位稅額載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數量×單位稅額摩托車應納稅額=應稅車輛數量×單位稅額（十）車船使用牌照稅車船使用牌照稅是對行駛於公共道路的車輛和航行於國內河流、湖泊或領海口岸的船舶,按照種類、噸位和規定的稅額，向外商投資企業或外國企業及其他經濟組織、駐京代表機構和外籍個人、港、澳、台胞徵收的一種財產行為稅。計算公式為：乘人汽車應納稅額=應稅車輛數量×單位稅額載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數量×單位稅額機器腳踏車（摩托車）應納稅額=應稅車輛數量×單位稅額（十一）印花稅印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。(十二) 契稅如果企業承受房地產時還需及時繳納契稅契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人徵收的一種稅。北京市現行契稅稅率為3%，應納稅額=計稅依據×稅率。（十三）個人所得稅1、個人所得稅是以個人取得的各項應稅所得對象徵收的一種稅。支付所得的單位或者個人為個人所得稅的扣繳義務人,按照稅法規定代扣代繳個人所得稅,是扣繳義務人的法定義務。2、從事按摩服務的從業人員實行定額徵收個人所得稅。對洗浴按摩服務的人員,按區域分類確定應納稅額，標準如下 ：洗浴按摩服務人員應納個人所得稅月定額標準表單位: 元/月類 別區 域定額標準一檔二檔一類朝陽、海淀、東城、西城、崇文、宣武、本市所有涉外經營單位500400二類丰台、石景山、西客站、開發區（外資單位除外）400300三類大興、房山、燕山、門頭溝、延慶、昌平、通州、懷柔、密雲、平谷、順義（外資單位除外）300200洗浴搓澡服務人員：在洗浴場所提供搓澡服務的人員，按收費標準分類，確定定額徵稅標準，每次收費50元以上的為一類，月定額100元；每次收費20元以上不超過50元的為二類，月定額20元。娛樂業應該繳納的稅（費）一、什麼是娛樂業根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的相關規定，娛樂業，是指為娛樂活動提供場所和服務的業務。二、涉及稅種娛樂業主要涉及的稅種包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、企業所得稅。(一) 營業稅：1、計稅依據：根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的相關規定，娛樂業營業稅的計稅依據是營業收入額，是為經營娛樂業向顧客收取的各項費用，包括門票收費、台位費、點歌費、煙酒和飲料收費及經營娛樂業的其他各項收費。2、徵收範圍：營業稅的徵收範圍包括：經營歌廳、舞廳、卡拉OK、歌舞廳、音樂茶座、撞球、高爾夫球、保齡球場、遊藝場等娛樂場所，以及娛樂場所為顧客進行娛樂活動提供服務的業務。（1）歌廳，是指在樂隊的伴奏下顧客進行自娛自樂形式的演唱活動的場所。（2）舞廳，是指供顧客進行跳舞活動的場所。（3）卡拉OK歌舞廳，是指在音像設備播放的音樂伴奏下，顧客自娛自樂進行歌舞活動的場所。（4）音樂茶座，是指為顧客同時提供音樂欣賞和茶水、咖啡、酒及其他飲料消費的場所（5）撞球、高爾夫球、保齡球場，是指顧客進行撞球、高爾夫球、保齡球活動的場所。（6）遊藝，是指舉辦各種遊藝、遊樂（如射擊、狩獵、跑馬、玩遊戲機等）活動的場所。上列娛樂場所為顧客進行娛樂活動提供的飲食服務及其他各種服務，均屬於本稅目徵收範圍。3、稅率：根據《關於調整我市娛樂業營業稅稅率的通知》京財稅［2000］276號文件和《轉發財政部、國家稅務總局關於明確調整營業稅稅率的娛樂業範圍的通知》京財稅[2002]1677號文件規定，娛樂業營業稅稅率為：（1）從2001年5月1日起，按20%稅率徵收營業稅的娛樂業範圍包括：歌廳、舞廳、卡拉OK歌舞廳（包括夜總會、練歌房、戀歌房）、音樂茶座（包括酒吧）、撞球、高爾夫球、保齡球、遊藝（如射擊、狩獵、跑馬、遊戲機、蹦極、卡丁車、熱氣球、動力傘、射箭、飛鏢等）（2）嬉水、水上滑梯、碰碰船、滑索、飛降、滑道、四輪摩托越野、滾軸滑冰、綜合遊樂場(園)等項目營業稅稅率為10%；（3）僅供少年兒童的遊樂場或項目、其他遊藝項目營業稅稅率為5%。4、計算公式：營業稅應納稅額=營業收入額×營業稅率（二）城市維護建設稅根據北京市人民政府發布《北京市實施<中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例>的細則》的通知（京政發[1985]86號）的相關規定：城市維護建設稅的計稅依據是納稅人實際繳納的營業稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營業稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。1、納稅義務人所在地在東城區、西城區、崇文區、宣武區範圍內的和在朝陽區、海淀區、丰台區、石景區、門頭溝區、燕山六個區所屬的街道辦事處管理範圍內的，稅率為7%；2、納稅義務人所在地在郊區各縣城、鎮範圍內的，稅率為5%；3、納稅義務人所在地不在1、2項範圍內的，稅率為1%；（三）教育費附加根據關於轉發北京市人民政府轉發《國務院關於發布＜徵收教育費附加的暫行規定＞的通知的通知》（（86）市稅三字第551號）的相關規定，教育費附加的計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額,附加率為3%。計算公式:應交教育費附加額=營業稅稅額×費率。（四）文化事業建設費根據《文化事業建設費徵收管理暫行辦法》的規定：1、文化事業建設費的計稅依據娛樂業文化事業建設費按繳費人的營業額和規定的費率計算應繳費額。計算公式：應繳費額＝營業額×3%2、文化事業建設費的繳費義務發生時間文化事業建設費的繳費義務發生時間為繳費義務人收訖文化事業建設費徵收範圍內業務營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑證的當天。3、文化事業建設費的繳納期限文化事業建設費的繳納期限與繳費義務人繳納營業稅的期限相同。（五）企業所得稅根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》（國發[1993]137號）規定，企業所得稅的徵稅對象是娛樂業經營所得和其他所得，稅率為33%。基本計算公式:應納稅所得額=收入總額一準予扣除項目金額，應納稅額=應納稅所得額×適用稅率。企業所得稅還設置兩檔優惠稅率，即：年應納稅所得額在3萬元（含3萬元）以下的，暫減按18%的稅率計算繳納所得稅；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10 萬元）的，暫減按27%的稅率計算繳納所得稅。（六）個人所得稅根據《中華人民共和國個人所得稅法》的規定，企業要按期代扣代繳員工的個人所得稅。個人所得稅是以個人取得的各項應稅所得為對象徵收的一種稅。按照稅法規定，支付所得的單位或者個人為個人所得稅的扣繳義務人,代扣代繳個人所得稅是扣繳義務人的法定義務。根據《中華人民共和國個人所得稅法》和《關於對本市娛樂、飲食服務業部分從業人員實行定額徵收個人所得稅的暫行辦法補充規定的通知》（京地稅個[2000]345號）的相關規定，對我市娛樂、飲食服務行業部分從業人員實行定額徵收個人所得稅。1、定額徵收適用範圍：本市各類經濟性質（包括國有、集體、私營、個體、聯營、股份制、外資及其他經濟性質）的娛樂、飲食服務行業的經營單位，凡個人收入能真實準確、全面核算的應實行查帳徵收；凡提供的個人納稅資料不完整、不足以作為計稅依據的、不能正確計算應納稅所得額的均試用本辦法。2、定額徵收對象娛樂業的定額徵收對象為歌舞廳主持人、歌手、樂手、音響控制人員、其他演藝人員及在娛樂場所提供其他服務的人員。3、定額徵收的標準（1）歌舞廳、夜總會等娛樂場所的主持人、歌手應納稅定額標準為220元/月；樂手、音響控制人員應納稅定額標準為120元/月。對在娛樂場所的演藝人員及提供其他服務的人員按區域分類確定應納稅月定額，標準如下：單位：元/月類別 區 域 定 額 標 准一檔 二檔一類 朝陽、海淀、東城、西城、崇文、宣武、本市所有涉外經營單位 400 300二類 丰台、石景山、西客站、開發區（外資單位除外） 300 200三類 大興、房山、燕山、門頭溝、延慶、昌平、通州、懷柔、密雲、平谷、順義（外資單位除外 ） 200 100（2）臨時在文化娛樂場所提供歌舞表演、演出獲得報酬的，由支付單位或個人按京地稅個[1997]413號文件規定：納稅人每次取得勞務報酬所得不超過1000元的（含1000元），按預扣率3%全額計稅。每次取得勞務報酬所得1000元以上的，按稅法規定計算納稅。個人一個月內多處取得相同性質收入的，應匯總多處收入，到居住地地方稅務機關匯總申報納稅，外地進京的演藝人員，選一演出地地方稅務機關匯總申報納稅。4、核定辦法及方式（1）對有關人員應納個人所得稅定額的確定，由主管稅務機關根據經營單位經營場所的實際情況確定人數，按照本辦法規定的標準分檔確定定額，納稅定額一般一年一定。（2）定額徵收方式的確定，首先，由各區、縣局主管稅務所根據本辦法的規定，確定各類人員繳納稅款的定額並填寫《北京市地方稅務局定額徵收個人所得稅核定表》（表樣附後）一式兩份，經所長簽注意見，加蓋公章，一份由稅務所留存，一份報主管科室備案；然後由主管稅務所填寫《北京市地方稅務局定額徵收個人所得稅通知書》一式兩份（表樣附後），交由被核定單位簽章並留存一份據以執行，主管稅務機關留存一份作為征管依據。代理業應該繳納的稅（費）一、什麼是代理業:代理業是指代委託人辦理受託事項的業務，包括代購代銷貨物、代辦進出口、介紹服務、其他代理服務。包括：（1）購代銷貨物，是指受託購買貨物或銷售貨物，按實購或銷額進行結算並收取手續費的業務。（2）代辦進出口，是指受託辦理商品或勞務出口的業務。（3）介紹服務，是指中介人介紹雙方商談交易或其他事項的業務。（4）其他代理服務，是指受託辦理上列事項以外的其他事項的業務。金融經紀業、郵政部門的報刊發行業務，不按本稅目徵稅。二、代理業繳納的稅（費）:代理業主要繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、土地使用稅、車船使用稅、個人所得稅和企業所得稅等。（一）營業稅：1、代理業的適用稅目稅率代理業企業適用服務業稅目，按照5%的稅率徵收營業稅。2、代理業營業稅的計稅依據是代理業務的「營業收入額」，是經營代購代銷、代辦進出口、報關轉運、介紹服務、委託寄售和其它代理業務所取得的手續費、管理費、介紹費、介紹費、傭金、報酬金等項收入。3、計算公式為：營業稅應納稅額=營業收入額×營業稅率。4、代理業業務經營者，可以向委託方收取全部收入減去支付給其他協助或最終完成委託事項者的費用支出後的餘額為其營業額，據以計算徵收營業稅。除此之外，這類代理業業務經營者自身發生的任何經營費用，均不得沖減其應計營業稅的營業額。（1）貨運代理服務包裝託運、貨運代理業務屬於代理服務業務，應按照營業稅服務業稅目，依5%的稅率徵收營業稅。其營業額為取得的全部業務收入減除實際代為支付的運輸標的直接費用後的餘額。運輸標的直接費用包括：保險費、陸路運費、海運費、空運費、關稅、海關代征增值稅、包裝費、倉儲費、報關費、代繳港雜費、三檢費、裝卸搬運費。對列舉範圍以外，確屬運輸標的直接費用的，經納稅人申請，主管地方稅務機關審核後，報市局批准。（2）代售卡業務營業稅徵稅範圍內各類消費卡銷售單位，凡不直接從事消費卡標的業務者，可就其全部收入額減除實際支付給消費卡標的經營業戶的消費標的對應結算金額，僅就其餘額部分照章徵收營業稅。同類銷售單位，凡在消費卡銷售收入之外向相關業務合作方另行收取手續費的，對其手續費收入應照章徵收營業稅。（3）企業代收費業務負有營業稅納稅義務的各類企業按有關行政法規規定，接受政府機關委託代收的各類稅費，凡未按委託方規定期限實際結算上繳、或無規定期限且未上繳的部分，應併入相關業務營業額，照章徵收營業稅。（4）廣告代理業務廣告代理業營業額計算使用的「付給廣告發布者的廣告發布費」範圍，包括廣告代理業業戶向各類具有廣告發布權的廣告經營者實際支付的廣告費。（5）展銷、展覽、考察組辦業務展銷、展覽組辦業務，屬於代理服務業務，對其取得的收入，允許以扣除實際代付的場租費、展台搭建費和參展客商差旅費後的餘額為營業額，照章徵收營業稅。異地考察組辦業務，暫比照旅遊業營業稅徵收規定執行。（6）委託代辦業務納稅人從事委託代辦業務，應就其全部收入額減除其實際代付屬於行政法規規定應由委託人承擔的各項費用（不含委託人向委託代辦業務受理者支付的各類服務費等）後的餘額，按營業稅服務業稅目，依5%的稅率徵收營業稅。（7）拆遷代理業務拆遷代理單位協助各級政府按照國家相關法規規定向被拆遷者實際結算轉付的拆遷補償費，可不計入其營業額計算繳納營業稅。（8）派遣勞務業務企業依法從事向境外（含香港、澳門、台灣地區）或涉外機構派遣勞務業務，對其依照合法協議向使用勞務者代收轉付被派遣人員的各項勞動報酬、赴任費用以及行政法規規定範圍內的社會保險費用，暫不徵收營業稅。除上述列舉範圍外，凡發生符合現行代理業營業稅徵收規定的其他業務，納稅人可提出申請，經主管地方稅務機關審核後，報北京市地方稅務局批准執行。（二）城市維護建設稅：計稅依據是納稅人實際繳納的營業稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營業稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。（1） 納稅義務人所在地在東城區、西城區、崇文區、宣武區範圍內的和在朝陽區、海淀區、丰台區、石景區、門頭溝區、燕山六個區所屬的街道辦事處管理範圍內的，稅率為7%；（2） 納稅義務人所在地在郊區各縣城、鎮範圍內的，稅率為5%；（3） 納稅義務人所在地不在（1）（2）項範圍內的，稅率為1%；（三）教育費附加：教育費附加的計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額,附加率為3%。計算公式:應交教育費附加=營業稅稅額×費率。（四）企業所得稅：企業所得稅的徵稅對象是其生產、經營所得和其他所得，稅率為33%。基本計算公式:應納稅所得額=收入總額一準予扣除項目金額。應納所得稅=應納稅所得額*稅率。還設置兩檔優惠稅率，即：年應納稅所得額在3萬元（含3萬元）以下的，減按18%的稅率計算繳納；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10 萬元）的，減按27%的稅率計算繳納。（五）車船使用稅：如果擁有汽車、自行車等機動車、非機動車交通工具,還需繳納相應的車船使用稅，外商投資企業或外國企業應繳納車船使用牌照稅。車船使用稅是對行駛於公共道路的車輛和航行於國內河流、湖泊或領海口岸的船舶,按照種類、噸位和規定的稅額徵收的一種財產行為稅。計算公式為：乘人汽車應納稅額=應稅車輛數量×單位稅額載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數量×單位稅額摩托車應納稅額=應稅車輛數量×單位稅額車船使用牌照稅是對行駛於公共道路的車輛和航行於國內河流、湖泊或領海口岸的船舶,按照種類、噸位和規定的稅額，向外商投資企業或外國企業及其他經濟組織、駐京代表機構和外籍個人、港、澳、台胞徵收的一種財產行為稅。計算公式為：乘人汽車應納稅額=應稅車輛數量×單位稅額載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數量×單位稅額機器腳踏車（摩托車）應納稅額=應稅車輛數量×單位稅額（六）印花稅印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。（七）個人所得稅企業要按期代扣代繳員工的個人所得稅。個人所得稅是以個人取得的各項應稅所得為對象徵收的一種稅。按照稅法規定，支付所得的單位或者個人為個人所得稅的扣繳義務人,代扣代繳個人所得稅是扣繳義務人的法定義務。裝修裝飾企業應該繳納的稅（費）一、什麼是裝飾裝修業根據國家稅務總局關於印發《營業稅稅目注釋》（試行稿）的通知（國稅發[1993]149號）的規定建築業是指建築安裝工程作業。其中，裝飾是指對建築物、構築物進行修飾，使之美觀或具體特定用途的工程作業。二、涉及稅種裝飾裝修企業主要涉及繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅等、個人所得稅和印花稅等。(一)營業稅1、裝飾裝修企業的適用稅目稅率根據《營業稅暫行條例》的規定裝飾裝修企業適用建築業稅目，按照3%的稅率徵收營業稅。2、計稅依據的規定根據北京市稅務局轉發財政部《關於印發<中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則>的通知》等兩份文件的通知（京稅一[1994]45號）的規定，納稅人提供工程服務,向顧客收取的全部價款和價外費用的總和，又稱營業額。建築企業以包工包料或包工代購料形式從事建築、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價格在內。如果所屬裝飾裝修企業屬於非獨立核算單位，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十一條：「負有營業稅納稅義務的單位為發生應稅行為並向對方收取貨幣、貨物或其他經濟利益的單位，包括獨立核算的單位和不獨立核算的單位」的規定，凡同本單位結算工程價款的，不論是否編製工程概（預）算，也不論工程價款中是否包括營業稅稅金，均應當徵收營業稅；凡不與本單位結算工程價款的，不徵收營業稅。3、裝飾裝修企業銷售原材料的納稅問題一項銷售行為如果既涉及營業稅的應稅勞務又涉及增值稅的貨物，稱為「混合銷售行為」。從事貨物的生產、批發或零售的企業、企業性單位及個體經營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不徵收營業稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，應徵收營業稅。（二）城市維護建設稅根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發[1985]第19號）規定，計稅依據是納稅人實際繳納的營業稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營業稅稅額×稅率。（三）教育費附加根據北京市稅務局轉發《北京市人民政府轉發國務院關於教育費附加徵收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規定，計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額,附加率為3%。計算公式:應交教育費附加額=營業稅稅額×費率。（四）企業所得稅根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例實施細則》（財法字[1994]第3號發布）的規定，企業所得稅的徵稅對象是提供工程作業的納稅人取得的工程收入所得和其他所得。稅率為33%。基本計算公式:應納稅所得額=收入總額-准予扣除項目金額。應納所得稅=應納稅所得額×稅率。還設置兩檔優惠稅率，即：年應納稅所得額在3萬元（含3萬元）以下的，減按18%的稅率計算繳納；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10 萬元）的，減按27%的稅率計算繳納。房地產開發企業應該繳納的稅（費）一、 營業稅（一）、應稅範圍：根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產開發企業，發生營業稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：1、轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不徵收營業稅。土地租賃，不按本稅目徵稅。2、銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。不動產，是指不能移動，移動後會引起性質，形狀改變的財產。本稅目的徵收範圍包括：銷售建築物或構築物、銷售其他土地附著物。（1）銷售建築物或構築物銷售建築物或構築物，是指有償轉讓建築物或構築物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。（2）銷售其他土地附著物① 銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。② 其他土地附著物，是指建築物或構築物以外的其他附著於土地的不動產。③ 單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。④ 在銷售不動產時連同不動產所佔土地的使用權一併轉讓的行為，比照銷售不動產徵稅。⑤ 以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。⑥ 不動產租賃，不按本稅目徵稅。（二） 涉及稅種房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。1、銷售不動產的營業稅計稅依據根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定：（1） 納稅人的營業額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。（2）單位將不動產無償贈與他人，其營業額比照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定確定。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產徵收營業稅。（3）營業稅暫行條例實施細則第十五條規定：納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：① 按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；② 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；③ 按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業稅稅率）上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。2、其他具體規定如下：（1） 根據《轉發國家稅務總局關於房產開發企業銷售不動產徵收營業稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規定，在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按「服務業―代理業」徵收營業稅；在合同期滿後，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按「銷售不動產」徵收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按「銷售不動產」徵收營業稅。（2）對合作建房行為應如何徵收營業稅根據《轉發國家稅務總局關於印發營業稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的「以物易物」，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：① 土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按「轉讓無形資產」稅目中的「轉讓土地使用權」子目徵稅；對乙方應按「銷售不動產」稅目徵稅。由於雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。② 以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建築物並使用，租賃期滿後，乙方將土地使用權連同所建的建築物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建築物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建築物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按「服務業―租賃業」征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按「銷售不動產」稅目征營業稅。對雙方分別徵稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何徵稅：① 房屋建成後，如果雙方採取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業稅「以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅」的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產徵稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。② 房屋建成後，甲方如果採取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬於甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那麼，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按「轉讓無形資產」徵稅；對合營企業則按全部房屋的銷售收入依「銷售不動產」稅目徵收營業稅；③ 如果房屋建成後雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按「轉讓無形資產」徵稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方後，如果各自銷售，則再按「銷售不動產」徵稅。對於轉讓土地使用權或銷售不動產的預收定金，有如下規定：納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，採用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。」此項規定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。（3）根據《轉發國家稅務總局關於印發營業稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規定：以「還本」方式銷售建築物，是指商品房經營者在銷售建築物時許諾若干年後可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而採取的一種促銷手段。對以「還本」方式銷售建築物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用徵收營業稅，不得減除所謂「還本」支出。（4）中外合作開發房地產徵收營業稅問題根據《轉發《國家稅務總局關於中外合作開發房地產徵收營業稅問題的批複》的通知》（京地稅營[1994]205號）規定：① 關於中外雙方合作建房的徵稅問題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移後，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售後的收入進行分配，均不符合現行政策關於「以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅」的規定、因此，應按「轉讓無形資產」稅目徵收營業稅；其營業額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發生時間為取得收入的當天。同時，對銷售商品房也應徵稅。如果採取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按「銷售不動產」征營業稅；如果採取統一銷房再分配銷售收入的，則就統一的銷售商品房收入按「銷售不動產」征營業稅；如果採取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按「銷售不動產」征營業稅。② 關於中方取得的前期工程開發費徵稅問題外方提前支付給中方的前期工程的開發費用，視為中方以預收款方式取得的營業收入，按轉讓土地使用權，計算徵收營業稅。對該項已稅的開發費用，在中外雙方分配收入時如數從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業收入。③ 對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算徵收營業稅。轉讓土地使用權劃歸營業稅稅目轉讓無形資產範疇，稅率為5%，銷售不動產劃歸營業稅稅目銷售不動產的範疇內，稅率為5%。計算公式=營業額×5%二、企業所得稅根據《北京市國家稅務局、北京市地方稅務局轉發國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知的通知》（京國發〔2006〕306）文件和《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）文件）內容：房地產企業所得稅處理按以下規定執行：一、關於未完工開發產品的稅務處理問題開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前採取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加後再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本後再行調整。（一）經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關於印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率為6%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。（二）非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率為20％。二、關於完工開發產品的稅務處理問題（一）符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工：1．竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；2．已開始投入使用的開發產品（成本對象）；3．已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）；4、竣工證明」是指報北京市各級建設委員會備案的竣工驗收備案表。（二）開發產品完工後，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，並按《中華人民共和國稅收徵收管理法》的有關規定對其進行處理。（三）開發產品完工後，開發企業應於年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在年度納稅申報時，開發企業須出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。上述差異調整情況鑒定報告的基本內容包括：開發項目的地理位置及概況、佔地面積、開發用途、初始開發時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發成本及其實際銷售成本等。（四）開發產品銷售收入的範圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由開發企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；凡未納入開發產品價內並由開發企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。（五）開發產品銷售收入應按以下規定確認：1．採取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應於實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。2．採取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。3．採取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。4．採取委託方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：（1）採取支付手續費方式委託銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。（2）採取視同買斷方式委託銷售開發產品的，屬於開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受託方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高於買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬於前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低於買斷價格，以及屬於受託方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。（3）採取基價（保底價）並實行超基價雙方分成方式委託銷售開發產品的，屬於由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受託方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高於基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，開發企業按規定支付受託方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低於基價的，則應按基價計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬於由受託方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。（4）採取包銷方式委託銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規定確認收入的實現；包銷期滿後尚未出售的開發產品，開發企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等項內容，以月或季為結算期，定期進行結算，並在規定期限內向稅務機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收徵收管理法》的有關規定進行處理。5．開發企業將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。三、關於開發產品預租收入的確認問題開發企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。四、關於合作建造開發產品的稅務處理問題開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:1. 開發企業應將該項目形成的營業利潤額併入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。2.投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。五、關於以土地使用權投資開發項目的稅務處理問題（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：1．企業、單位應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，並按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以後應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。2．接受土地使用權的開發方應在首次分出開發產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品（包括首次分出的和以後應分出的）和購入該項土地使用權兩項經濟業務進行所得稅處理，並將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：1．企業、單位在投資交易發生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，並計算確認資產轉讓所得或損失。上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。2．接受土地使用權的開發方在投資交易發生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，並計入開發產品的成本。六、關於開發產品視同銷售行為的稅務處理問題開發企業將開發產品轉作固定資產或用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率為30％。七、關於代建工程和提供勞務的稅務處理問題（一）開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可採用完工百分比法按季確認收入的實現。完工百分比法即是根據合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。（二）開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸開發企業所有的，應於實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。八、關於開發產品成本、費用的扣除問題開發企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品成本、開發產品會計成本與計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本的界限。（一）開發企業在結算開發產品的計稅成本時，按以下規定進行處理：1．開發產品建造過程中發生的各項支出，當期實際發生的，應按權責發生制的原則計入成本對象；當期尚未發生但應由當期負擔的，除稅收規定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。2．開發產品必須按一般經營常規和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。3．開發產品完工前發生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發或先後滾動開發而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）佔地面積、建築面積或工程概算等方法計算分配。4．計入開發產品成本的費用必須是真實發生的，除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發產品成本。5．計入開發產品成本的費用必須符合國家稅收規定。與稅收規定不一致的，應以稅收規定為準進行調整。6．開發產品完工後應在規定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯後。如結算了會計成本，則應按稅收規定將其調整為計稅成本。（二）下列項目按以下規定進行扣除：1．已銷開發產品的計稅成本。當期准予扣除的已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本2．開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地徵用及拆遷費、建築安裝工程費、開發間接費用等，應根據實際發生額按以下規定進行分攤：（1）屬於成本對象完工前發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定直接計入成本對象。（2）屬於成本對象完工後發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然後再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。3．應付費用。開發企業發生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。4．維修費用。開發企業對尚未出售的開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的費用，准予在當期扣除。5．共用部位、共用設施設備維修基金。開發企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應於移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。6．開發企業在開發區內建造的會所、停車場庫、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：（1）屬於非營利性且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。（2）屬於營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。7．開發企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，按以下規定進行處理：（1）由開發企業投資建設完工後，出售的，按建造開發產品進行處理；出租的，按建造固定資產進行處理；無償贈與國家有關業務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。（2）由開發企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工後有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。8．開發企業建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。9．保證金。開發企業採取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定開發企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。10．廣告費、業務宣傳費、業務招待費。按以下規定進行處理：（1）開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。（2）新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向後結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。11．利息。按以下規定進行處理：（1）開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬於成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬於成本對象完工後發生的，可作為財務費用直接扣除。（2）開發企業向金融機構統一借款後轉借集團內部其他企業、單位使用的，借入方凡能出具開發企業從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息准予按稅收有關規定在稅前扣除。（3）開發企業將自有資金借給全資企業（包括分支機構）和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其註冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，准予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。12．土地閑置費。開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規定在稅前扣除。13．成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償後的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規定扣除。14．折舊。開發企業將開發產品轉作固定資產的，可按稅收規定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。九、關於徵收管理問題（一）開發企業在年度申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規定報批或備案以及手續、資料不全的，要及時補辦有關手續、資料，否則，不得在稅前扣除。（二）開發企業出現下列情形之一的，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定徵收方式進行徵收、管理並逐步規範,同時按《中華人民共和國稅收徵收管理法》等稅收法律、法規的規定進行處理，但不得事先規定開發企業的所得稅按核定徵收方式進行徵收、管理。1．依照法律、行政法規的規定可以不設賬簿的；2．.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的；3．擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；4．雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的；5．發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；6．納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。十、關於適用減免稅政策問題根據房地產開發業務的特點，房地產開發企業和以銷售（包括代理銷售）開發產品為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。註：以銷售（包括代理銷售）開發產品為主」的企業是指銷售（包括代理銷售）開發產品業務收入占企業收入總額50％（不含）以上，或者銷售（包括代理銷售）開發產品業務收入在企業各項收入中居於首位的企業。三、城市維護建設稅根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發[1985]第19號）規定：（一）計稅依據：納稅人實際繳納的營業稅稅額。（二）稅率：分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營業稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。1、納稅義務人所在地在東城區、西城區、崇文區、宣武區範圍內的和在朝陽區、海淀區、丰台區、石景區、門頭溝區、燕山六個區所屬的街道辦事處管理範圍內的，稅率為7%；2、納稅義務人所在地在郊區各縣城、鎮範圍內的，稅率為5%；3、納稅義務人所在地不在1、2項範圍內的，稅率為1%；四、教育費附加根據北京市稅務局轉發《北京市人民政府轉發國務院關於教育費附加徵收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規定：（一）計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額（二）稅率為3%。計算公式:應交教育費附加額=營業稅稅額×費率。五、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發[ 1993 ]138 號）規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的餘額，為增值額。具體講：（一）對轉讓土地使用權的，只對轉讓國有土地使用權的行為徵稅，轉讓集體土地使用權的行為沒有納入徵稅範圍。這是因為根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，集體土地未經國家徵用不得轉讓。因此，轉讓集體土地是違法行為，所以不能納入徵稅範圍。（二）轉讓地上建築物，是指建於土地上的一切建築物，包括地上地下的各種附屬設施。（三）附著物是指附著於土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。（四）取得收入的行為，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。（五）土地增值稅的計稅依據計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除《條例》和《細則》規定的扣除項目金額後的餘額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：1、取得土地使用權所支付的金額；2、開發土地的成本、費用；3、新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建築物的評估價格；4、與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。（2）開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。（3）開發土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度的規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便於計算，市政府在京政發（1996）7號《北京市人民政府關於徵收土地增值稅有關政策問題的通知》中明確，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的允許據實扣除但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%的以內計算扣除。（4）舊房及建築物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由市政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率，並經地方主管稅務機關確認的價格。（5）與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（6）加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20％的扣除。（六）稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。。根據《關於土地增值稅若干徵收管理問題的通知》（京地稅二[ 1996 ]240 號）規定，對經常發生房地產轉讓的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其它原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征的土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。其預征率為：預售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產，按預售收入3%的比例預征土地增值稅；預售非普通標準住宅、別墅、公寓的房地產，按預售收入2%的比例預征土地增值稅；預售其他房地產，按預售收入1%的比例預征土地增值稅。六、房產稅：如果企業擁有房產產權的,需繳納房產稅。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）的規定，房產稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。房產稅以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。七、城鎮土地使用稅如果企業擁有土地使用權的,需繳納城鎮土地使用稅根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號發布）的規定，城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額徵收的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。北京市城鎮土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。八、城市房地產稅、外商投資企業土地使用費如果單位屬於外商投資企業或外國企業應繳納城市房地產稅、外商投資企業土地使用費。（一）根據《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》（中央人民政府政務院政財字第133號令公布）規定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。（二）根據北京市人民政府發布《北京市徵收中外合營企業土地使用費暫行規定》的通知（京政發[1985]81號）的規定，外商投資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外商投資企業（出讓方式取得土地使用權者除外），按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。依外商投資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定，計算公式為：應納土地使用費額=佔用土地面積*適用的單位標準。九、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第11號）的規定，印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不徵收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規定繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花註銷完稅後，再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花註銷完稅後，再辦理髮證手續。十、契稅根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規定，契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位徵收的一種稅。徵收範圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換；其中土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。（一）下列轉移方式，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與徵稅：1、　以土地、房屋權屬抵債或者作價投資、入股的；2、以獲獎、預購、預付集資建房款或者轉移無形資產方式承受土地、房屋權屬的；3、建設工程轉讓時發生土地使用權轉移的；4、以其他方式事實構成土地、房屋權屬轉移的。（二） 契稅的計稅依據如下：1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；即土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業性收費，屬於成交價格的組成部分，不應從中剔除，因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬於計稅依據範圍。納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。2、土地使用權贈與、房屋所有權贈與，由契稅徵收機關參照同類土地使 用權出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定；3、土地使用權交換、房屋所有權交換、土地使用權與房屋所有權交換 ，為交換價格的差額；4、以劃撥方式取得土地使用權的，經批准轉讓房地產時，除承受方按規 定繳納契稅外，房地產轉讓者應當補繳契稅，計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。5、承受土地、房屋部分權屬的，為所承受部分權屬的成交價格；當部分 權屬改為全部權屬時，為全部權屬的成交價格，原已繳納的部分權屬的稅款應予扣除。前款成交價格明顯低於市場價格的差額明顯不合理，並且無正當理由的 ，由契稅徵收機關參照市場價格核定。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規定，契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人徵收的一種稅。納稅義務人為房屋、土地權屬的承受方。應納稅額=計稅依據×稅率。北京市契稅稅率從2002年7月1日起由原4%調整為3%（京財稅[2002]1926號）。旅遊業應繳納的稅（費）根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，旅遊業，是指為旅遊者安排食宿、交通工具和提供導遊等旅遊服務的業務。旅遊業主要需要繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅等。一、營業稅根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，營業稅的計稅依據是以旅遊業務的營業收入額作為計稅營業額。但同時規定：「旅遊企業組織旅遊團到中華人民共和國境外旅遊，在境外其旅遊團改由其他旅遊企業接團的，以全程旅遊費減去付給接團企業的旅遊費後的餘額為營業額」。為了公平稅負，在營業稅實施細則中規定旅行社組織旅遊團在中國境內旅遊的，以收取的旅遊費減去替旅遊者支付給其他單位的房費、餐費、交通、門票和其他代付費用的餘額為應納營業稅的營業額，按照5%稅率徵收營業稅。計算公式:應納稅額=營業額×稅率。二、城市維護建設稅根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發[1985]第19號）規定，城市維護建設稅的計稅依據是納稅人實際繳納的營業稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營業稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。1、納稅義務人所在地在東城區、西城區、崇文區、宣武區範圍內的和在朝陽區、海淀區、丰台區、石景區、門頭溝區、燕山六個區所屬的街道辦事處管理範圍內的，稅率為7%；2、納稅義務人所在地在郊區各縣城、鎮範圍內的，稅率為5%；3、 納稅義務人所在地不在1、2兩項範圍內的，稅率為1%；三、教育費附加根據北京市稅務局轉發《北京市人民政府轉發國務院關於教育費附加徵收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規定，教育費附加的計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額,附加率為3%。計算公式:應交教育費附加額=營業稅稅額×費率。四、企業所得稅根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例實施細則》（財法字[1994]第3號發布）的規定，企業所得稅的徵稅對象是以其旅遊資源和服務設施為條件，為旅遊者在旅行遊覽中提供各種服務性勞動而取得的有償服務收入所得和其他所得。稅率為33%。基本計算公式:應納稅所得額=收入總額一準予扣除項目金額。還設置兩檔優惠稅率，即：年應納稅所得額在3萬元（含3萬元）以下的，減按18%的稅率計算繳納；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10 萬元）的，減按27%的稅率五、房產稅如果企業擁有房產產權的,需繳納房產稅，如果企業擁有土地使用權的,需繳納城鎮土地使用稅，如果單位屬於「外商投資企業或外國企業「應繳納城市房地產稅、外商投資企業土地使用費。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）的規定，房產稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。房產稅以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。六、城鎮土地使用稅根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號發布）的規定，城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額徵收的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。北京市城鎮土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。七、城市房地產稅根據《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》（中央人民政府政務院政財字第133號令公布）規定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值*稅率×(1-30%)。八、外商投資企業土地使用費根據北京市人民政府發布《北京市徵收中外合營企業土地使用費暫行規定》的通知（京政發[1985]81號）的規定，外商投資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外商投資企業（出讓方式取得土地使用權者除外），按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。依外商投資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定，計算公式為：應納土地使用費額=佔用土地面積×適用的單位標準。九、車船使用稅如果擁有汽車、自行車等機動車、非機動車交通工具,還需繳納相應的車船使用稅，外商投資企業或外國企業應繳納車船使用牌照稅。根據《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》（國發[1986]90號）車船使用稅是對行駛於公共道路的車輛和航行於國內河流、湖泊或領海口岸的船舶,按照種類、噸位和規定的稅額徵收的一種財產行為稅。計算公式為：乘人汽車應納稅額=應稅車輛數量×單位稅額載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數量×單位稅額摩托車應納稅額=應稅車輛數量×單位稅額十、車船使用牌照稅根據《中華人民共和國車船使用牌照稅暫行條例》（政密字第714號令公布）的規定，車船使用牌照稅是對行駛於公共道路的車輛和航行於國內河流、湖泊或領海口岸的船舶,按照種類、噸位和規定的稅額，向外商投資企業或外國企業及其他經濟組織、駐京代表機構和外籍個人、港、澳、台胞徵收的一種財產行為稅。計算公式為：乘人汽車應納稅額=應稅車輛數量*單位稅額載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數量*單位稅額機器腳踏車（摩托車）應納稅額=應稅車輛數量*單位稅額十一、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第11號）的規定，印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。十二、契稅根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規定，契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人徵收的一種稅。北京市現行契稅稅率為3%，應納稅額=計稅依據 *稅率。十三、個人所得稅根據《中華人民共和國個人所得稅法》的規定，個人所得稅是以個人取得的各項應稅所得對象徵收的一種稅。支付所得的單位或者個人為個人所得稅的扣繳義務人,按照稅法規定代扣代繳個人所得稅,是扣繳義務人的法定義務。廣告業應繳納的稅（費）根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，廣告業，是指利用圖書、報紙、雜誌、廣播、電視、路牌、電影、幻燈、招貼、櫥窗、霓虹燈、燈箱等形式為介紹商品、經營服務項目、文體節目或通告、聲明等事項所作的宣傳和提供勞務服務的業務。廣告業主要涉及營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、文化事業建設費和企業所得稅等。一、營業稅1、計稅依據根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，廣告業的營業額，是納稅人提供廣告業應稅勞務向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。凡價外費用，無論會計制度規定如何核算，均應併入營業額計算應納稅額。根據《市稅務局轉發國家稅務總局<關於營業稅若干徵稅問題的通知>的通知》（京稅一[1994]507號）規定和《北京市地方稅務局關於對代理業徵收營業稅問題的補充通知》（京地稅營[2001]507號）規定，廣告代理業的營業額為代理者向委託方收取的全部價款和價外費用減去支付給廣告發布者的廣告發布費後的餘額。「付給廣告發布者的廣告發布費」範圍，包括廣告代理業業戶向各類具有廣告發布權的廣告經營者實際支付的廣告費。2、稅率營業稅廣告業稅目的適用稅率為5%。3、營業稅應納稅額計算公式為：營業稅應納稅額=營業額*適用稅率4、營業稅的納稅義務發生時間營業稅納稅義務發生時間一般為納稅人收訖營業收入款項或取得索取營業收入款項憑據的當天。5、納稅期限納稅期限分為五日、十日、十五日或一個月。納稅人以一個月為一期納稅的，自期滿之日起十日內申報納稅，以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內預繳稅款，於次月一日起十日內申報納稅並結清上月應納稅款。二、 文化事業建設費根據《文化事業建設費徵收管理暫行辦法》的規定：1、文化事業建設費的計稅依據廣告業文化事業建設費按繳費人的營業額和規定的費率計算應繳費額。計算公式：應繳費額＝營業額×3%2、文化事業建設費的繳費義務發生時間文化事業建設費的繳費義務發生時間為繳費義務人收訖文化事業建設費徵收範圍內業務營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑證的當天。3、文化事業建設費的繳納期限文化事業建設費的繳納期限與繳費義務人繳納營業稅的期限相同。三、城市維護建設稅根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發[1985]第19號）規定，城市維護建設稅的計稅依據是納稅人實際繳納的營業稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營業稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率：1、納稅義務人所在地在東城區、西城區、崇文區、宣武區範圍內的和在朝陽區、海淀區、丰台區、石景區、門頭溝區、燕山六個區所屬的街道辦事處管理範圍內的，稅率為7%；2、納稅義務人所在地在郊區各縣城、鎮範圍內的，稅率為5%；3、納稅義務人所在地不在1、2項範圍內的，稅率為1%。四、教育費附加根據北京市稅務局轉發《北京市人民政府轉發國務院關於教育費附加徵收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規定，教育費附加的計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額,附加率為3%。計算公式:應交教育費附加額=營業稅稅額×費率。五、企業所得稅根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例實施細則》（財法字[1994]第3號發布）的規定，企業所得稅是指徵稅對象就其生產、經營所得和其他所得（包括來源於中國境內、境外的所得）繳納企業所得稅。稅率為33%。還設置兩檔優惠稅率，即：年應納稅所得額在3萬元（含3萬元）以下的，減按18%的稅率計算繳納；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10 萬元）的，減按27%的稅率。其應納稅額為每一納稅年度的收入總額減去准予扣除的項目後的餘額為應納稅所得額。物業管理行業需要繳納的稅(費)根據《關於對物業管理服務業務徵收營業稅問題的通知》（京地稅營[1997]386號）的規定，物業管理服務是指物業管理單位受託對房屋建築及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供與物業產權人、使用人相關的其他服務。一、營業稅：（一）計稅依據：根據《關於對物業管理服務業務徵收營業稅問題的通知》（京地稅營[1997]386號）的規定，物業管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視收視費、維修基金、房租的行為，屬於營業稅「服務業」稅目中的「代理」業務，因此，對物業管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視費、維修基金、房租不計征營業稅，對其從事此項代理業務取得的手續費收入應當徵收營業稅。對其從事物業管理服務取得的其他全部收入（含規定收費標準基礎外各種加收金額），應按照服務業稅目5%稅率計算徵收營業稅。（二）關於物業管理企業的代收費用：根據《轉發國家稅務總局關於物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》（京地稅營[2000]59號）的規定：1、對物業管理企業不征營業稅的代收基金，系指建設部、財政部《關於印發〈住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法〉的通知》（建住房[1998]213號）中規定的「住宅共用部位共用設施設備維修基金」。2、對物業管理企業代收的「住宅共用部位共用設施設備維修基金」，憑其持有的北京市財政局統一監製《北京市住宅維修基金專用發票》或北京市住房資金管理中心（含所屬分中心）為其出據的《住房維修基金交存書》上註明的實際發生額認定。3、對物業管理企業不徵收營業稅的代收房租，憑其與代收房租委託方實際房租轉交結算髮生額認定。4、對物業管理企業超出上述認定範圍的代收款項，一律視同其相關業務收入或價外收入，照章徵收營業稅。5、物業管理企業從事物業管理服務取得收入後，必須向付款方開具由地方稅務機關統一印製的服務業專用發票。計算公式:應納稅額=營業額×稅率。二、城市維護建設稅根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發[1985]第19號）的規定，城市維護建設稅的計稅依據是納稅人實際繳納的營業稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營業稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。1、納稅義務人所在地在東城區、西城區、崇文區、宣武區範圍內的和在朝陽區、海淀區、丰台區、石景區、門頭溝區、燕山六個區所屬的街道辦事處管理範圍內的，稅率為7%；2、納稅義務人所在地在郊區各縣城、鎮範圍內的，稅率為5%；③納稅義務人所在地不在1、2項範圍內的，稅率為1%；三、教育費附加根據北京市稅務局轉發《北京市人民政府轉發國務院關於教育費附加徵收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規定，教育費附加的計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額,附加率為3%。計算公式:應交教育費附加額=營業稅稅額×費率。四、企業所得稅根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例實施細則》（財法字[1994]第3號發布）的規定，企業所得稅的徵稅對象是以物業管理以及代理所取得的收入和其他所得，稅率為33%。基本計算公式:應納稅所得額=收入總額一準予扣除項目金額，應納稅額=應納稅所得額×適用稅率。企業所得稅還設置兩檔優惠稅率，即：年應納稅所得額在3萬元（含3萬元）以下的，暫減按18%的稅率計算繳納所得稅；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10 萬元）的，暫減按27%的稅率計算繳納所得稅。五、房產稅如果企業擁有房產產權的,需繳納房產稅，如果企業擁有土地使用權的,需繳納城鎮土地使用稅，如果單位屬於「外商投資企業或外國企業」應繳納城市房地產稅、外商投資企業土地使用費。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）的規定，房產稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。房產稅以房產原值(評估值)減除30%的余值為計稅依據,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值(評估值)*(1-30%)*1.2%。六、城鎮土地使用稅根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號發布）的規定，城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額徵收的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積*相應稅額)。北京市城鎮土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。城鎮土地使用稅不適用外商投資企業和外國企業，只對內資單位和個人徵收。七、城市房地產稅根據《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》（中央人民政府政務院政財字第133號令公布）規定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%，對其繳納的稅款給予減征30%的照顧。計算公式為:年應納稅額=房產原值*稅率*(1-30%)。八、土地使用費根據北京市人民政府發布《北京市徵收外商投資企業土地使用費規定》的通知（北京市人民政府令1992年第13號）的規定，外商投資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外商投資企業（出讓方式取得土地使用權者除外），按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。需要說明的是：外資企業使用「未經出讓」的土地應徵收土地使用費，外資企業以各種方式使用已經出讓程序的土地不繳納土地使用費。依外商投資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定，計算公式為：應納土地使用費額=佔用土地面積*適用的單位標準。九、車船使用稅如果擁有汽車、自行車等機動車、非機動車交通工具的內資單位和個人還需繳納相應的車船使用稅 。根據《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》（國發[1986]90號）規定，車船使用稅是對行駛於公共道路的車輛和航行於國內河流、湖泊或領海口岸的船舶,按照座位、噸位和規定的稅額徵收的一種財產行為稅。計算公式為：乘人汽車應納稅額=應稅車輛數量*單位稅額載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數量*單位稅額摩托車應納稅額=應稅車輛數量*單位稅額十、車船使用牌照稅根據《中華人民共和國車船使用牌照稅暫行條例》（政密字第714號令公布）的規定，車船使用牌照稅是對行駛於公共道路的車輛和航行於國內河流、湖泊或領海口岸的船舶,按照種類、噸位和規定的稅額，向外商投資企業或外國企業及其他經濟組織、駐京代表機構和外籍個人、港、澳、台胞徵收的一種財產行為稅。計算公式為：乘人汽車應納稅額=應稅車輛數量*單位稅額載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數量*單位稅額十一、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第11號）的規定，印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種應稅憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額*稅率,應納稅額=憑證數量*單位稅額。十二、契稅如果企業承受房地產時還需及時繳納契稅。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規定，契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人徵收的一種稅。北京市契稅稅率：自2002年7月1日起，由原4%調整為3%，應納稅額=計稅依據×稅率
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