棄匯率保房價、棄房價保匯率，這都什麼胡扯邏輯？

一直以來，「中國在保房價和保匯率上面臨兩難選擇，可能將棄匯率保房價」的觀點非常流行，近期更是隨著房價的飆漲被火熱炒作，不僅媒體關注，一些大牌的經濟學家也煞有介事地對此分析評價一番。

這種觀點的大概意思是說，如果寬貨幣保樓市，則人民幣必將貶值，同時房價得以獲得支撐；反之，如果保持匯率堅挺，則必將收緊貨幣政策，房價降崩盤。

可能是本人水平有限，自打這個說法出現那天，就沒搞明白裡面的邏輯。

匯率、房價，什麼時候起變成了絕對的負相關？什麼時候貨幣政策的鬆緊與匯率一定正相關？我們的宏觀分析什麼時候變成了如此簡單粗暴的1+1=2？！

持有這種觀點的人們普遍拿日本、俄羅斯說事，意思是說，中國要麼學日本「保匯率、棄房價」；要麼學俄羅斯方「棄匯率保房價」……

言之鑿鑿，讓人不信都不行！

但我向來相信數字，不相信忽悠，我們就來看看日本、俄羅斯，以及其他地區歷史上匯率和房價的關係。

先用日本的例子來普及一下常識

日本戰後的房價持續上漲，至上世紀80年代開始加速上行，特別是80年代中後期至90年代初期，房價開始以難以置信的速度飆升。

那麼在80年代初期至80年代末日圓匯率是什麼表現呢？

----升值！強勁升值！

美元對日圓匯率自1981年的1:250一路持續貶值到1989年的1:122，也就是說，日圓對美元在這個過程中升值了200%！

而同期日本的房價如何呢？

日本六大城市的房價上漲了350%!

不是說匯率升值房價就要下跌嗎？

此後，90年代初期至90年代中期，日圓持續升值，此間日本房價大跌，「匯率、房價兩難選擇」觀點的論據主要在這裡。

但請往後面看，1995年至1998年，日日圓持續大幅貶值，但房價仍然跌跌不休，這一跌勢一直持續至21世紀初期。

足夠的證據可以說明，房價的漲跌與匯率沒有固定的因果關係！

圖1：美元/日圓匯率（藍色線條，下行為日圓升值）與日本6大城市房價指數（黃色線條）的關係，完全看不出其中的負相關必然性，反而有很多相反的例子。

再來看看俄羅斯

1998年俄羅斯盧布大幅貶值，其趨勢一直延續至今，此間而俄羅斯房價也同時一路上漲，並在2009年見頂。

這被認為是俄羅斯通過盧布貶值支撐國內房價等資本市場的證據。

然而，2003年至2008年中期的漫長時間，盧布對美元未定升值，而恰恰在此間俄羅斯房價以最快的速度上漲。

這是什麼情況？

圖2：俄羅斯房價（藍色）與美元/盧布匯率（黃色，上行為盧布貶值）

用台灣來加深一下印象

1994年—2001年，台灣房價持續大幅下跌30%，而在此期間，新台幣也持續大幅下跌35%！

2001年—2011年，台灣房價大幅上漲200%，而新台幣同期持續上漲20%！

好像與「兩難論」完全相反嘛？請「兩難論者」來解釋一下！

圖3：台灣房價（藍色）與美元/新台幣匯率（黃色，上升為台幣貶值）

貨幣政策寬鬆房價一定會漲嗎？

再來回到「兩難論」邏輯本身，貨幣政策寬鬆----貨幣貶值----房價上漲；貨幣政策緊縮----貨幣堅挺----房價下跌

還是來看日本

1980年至1989年，貨幣政策一直在放鬆，日圓一直在升值，房價一直在上漲！

1289年至1992年，貨幣開始緊縮，日圓一直在升值，房價一直在下跌！

1991年至2012年，貨幣政策一直在寬鬆，日圓一直在升值，房價一直在下跌！

如果你的腦子還沒被繞暈，應該看出來三者的關係是什麼樣子吧？

那就是----根本就不存在什麼必然的因果關係！

圖4：美元/日圓匯率（黃色）與日本央行指標利率，完完全全看不出貨幣政策寬鬆與匯率貶值之間有什麼正相關的必然聯繫！

究竟如何看待當前的中國房價和匯率

宏觀經濟的運行非常複雜，其中的要素非常繁多，各要素之間的關係也千變萬化，不同時間、不同環境、不同的要素組合、不同的市場預期，都會有產生不同的結果。

那種僅憑單一現象就對政策和市場運行下定論的做法相當幼稚可笑，無異於刻舟求劍！

----日本的房價大跌，是由於資產泡沫本身的壓力所致，而貨幣升值帶來的通貨緊縮加劇了泡沫破滅的程度和破壞性。

而期間的日圓升值歸根結底是國際收支順差的結果，美國的政治壓力令這一進程被誇大；

----俄羅斯房價的大漲是國內通貨膨脹的結果，而盧布的貶值是危機和通脹共同作用的表現；

----台灣房價的大跌，是資本外逃、台幣貶值的結果，而房價大漲、台幣升值的原因則是經濟恢復、通貨膨脹。

對於中國當前而言，一方面的問題是房價本身存在嚴重泡沫，就人民幣在國內的購買力而言已經太高，需要調整；另一方面，人民幣匯率面臨市場預期和基本面雙重作用的選擇，當然也包括國家戰略利益和政治的選擇。

現在的中國，恰恰很像亞洲金融危機前的狀態：

經過資本長期流入、貨幣長期升值後面臨資本流出壓力；資產泡沫嚴重，貨幣政策失效；經濟擴張減速，面臨下行壓力……

此時，如果人民幣貶值，非但保不住房價，反而會進一步刺激資本外逃，刺激人民幣計價資產被拋售，其結果恰恰是將引發樓市下跌！

同樣重要的是，當前中國由於面臨嚴重的地方債務、企業債務壓力，人民幣貶值，將引發對信用市場的衝擊，加劇債務風險爆發的壓力，令人民幣金融資產進一步被拋售，繼而引發多米諾骨牌式的連鎖反應！

反之，人民幣保持堅挺，將有利於人民幣資產的穩定，對樓市的風險緩釋、甚至是軟著陸起到至關重要的作用。

所以，在當下的中國，人民幣堅挺和保樓市，反倒是綁在一起的兩個螞蚱，這與「兩難論」完全相反！

忽悠們可以閉嘴了！（作者：劉維明）

除非註明，發表在《刀客之家》的文章『棄匯率保房價、棄房價保匯率，這都什麼胡扯邏輯？』版權歸刀客之家所有。

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Google Chrome 53.0.2785.116這個作者完全是個二貨。他所舉例的美日的房價和匯率同時上升的時期，都是美日經濟最美好的時光，新的生產力擴張，新的市場擴大，新的技術得到應用。而中國現在所處的情況是完全不一樣的，是生產力衰退下的資本避險運動。沒搞清條件就在那瞎忽悠，二貨多讀書！訪客2016-09-24 23:10:07回復

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