樓市觀察|從一個段子看房價泡沫是否會破？

08-02

文/冷眼旁觀

如果說2015年中國的焦點在於股市，那2016年引發全民關注的無疑是樓市。而無論是新年以來的一輪樓市新政刺激還是借政策東風推動的房價的不斷上漲，另外再加上媒體的集中報道與渲染，將這種關注推到了空前但並不絕後的程度。房地產泡沫的話題再一次甚囂塵上。

近來中國樓市的表現確實出現明顯分化，一方面是二三四線城市努力去庫存，另一方面是一線城市房價瘋漲。最新的兩條消息可以看出一線樓市的瘋狂：接近萬科的人士稱，今年北京萬科將有十幾個項目入市，未來公司將對這些項目進行全面提價，價格調整幅度約在10%-20%之間。上海一位房地產諮詢人士表示，據房管局內部人士透露，年後二套房貸將會收緊。

讓我們再看看一組數據。2月24日，清華大學恆隆房地產研究中心與北京大學—林肯研究院城市發展與土地政策研究中心共同發布了2015年第四季度「中國典型城市住房同質價格指數」（CQCHPI）。數據顯示，中國主要熱點城市（包含北京、上海、天津、深圳、成都、大連、武漢和西安）的新建商品住房價格在2015年第四季度仍然保持快速上漲勢頭。2015年第四季度，典型城市新建商品住房價格較上一季度上漲3.0%，漲速比上季大幅回落了2.6個百分點。儘管漲速趨緩，但本季度房價相比上年同季仍上漲了10.3%。

CQCHPI新建商品住房指數顯示近十年典型城市的房價都上漲驚人，一線城市尤為突出。從2006年第一季度到2015年第四季度十年間，典型城市房價總體上漲255.1%，年均上漲13.5%，漲速比同期9.5%的GDP年均增長率高出42%。這意味著房地產業財富聚集速度遠超其它產業財富創造速度，不同群體的財富差距由此拉大，中低收入階層住房困難問題高度凸顯。典型城市中，十年房價漲幅前三位城市依次為：深圳房價總體上漲508.5%、年均上漲20.4%；上海房價總體上漲384.6%、年均上漲17.6%；北京房價總體上漲380%、年均上漲17.5%。十年房價漲幅後三位城市依次為：大連房價總體上漲128.8%、年均上漲8.9%；西安房價總體上漲132.9%，年均上漲9.1%；成都總體上漲137.1%、年均上漲9.3%。

看完總體數據可能沒有太大印象，看一下具體的樓盤或更為直觀。有媒體報道稱，截至目前，一線城市10萬以上單價的住房處處可見，若想入手「改善性住房」，1000萬已成「起步價」。例如，在2月21日，上海某均價達8萬元、套銷售均價近千萬元的新樓盤一天賣掉350多套，購買人群主要是改善型購房者。此外，北京春節後二手房成交價量也是雙雙上漲，節後首周二手住宅網簽量高達6000套，為2010年來最高，二手房成交均價環比去年也有明顯上漲。

作為改革開放前沿陣地，深圳的樓市則承接去年瘋狂、繼續站在漲價前沿，開年不久，全市一手住宅單日成交均價破了9萬元，這一價格的出現雖然存在一定的偶然因素，但深圳房價的「驚悚」也是可見一斑，更爆出香蜜湖水榭花都12萬元一平米。

有個段子是這樣講的：一個男人十年前毅然以60多萬元賣掉了自己在南山（深圳）的房子，拿著這筆錢去創業，經過十年努力打拚，公司走上了正軌，賺到400萬純利潤，然後他用全部利潤再加上部分銀行貸款，把自己當初賣掉的那套房子又買回來了，畢竟小孩要上學。在深圳，明明可以買房致富，他非要裝逼創業！

但有時現實比段子更殘酷。券商中國記者統計發現，以發布2015年報的412家上市公司為準，兩市共有46家公司的全年凈利潤不足1500萬元。也就是說，在牛氣衝天的房地產市場中，上市公司即便拼盡一年利潤也屬於無力買房一族，有的上市公司即便拼上一年營業收入也無力購得北上廣深一套房產。在上市公司都無力購房的情況下，說房地產沒有泡沫無疑是掩耳盜鈴；那問題來了，中國的房地產泡沫會不會破，何時會破呢？

日前，著名經濟學家馬光遠借用諾獎得主希勒的《非理性繁榮》論調再次警示中國的房地產泡沫。希勒認為，2000年以來，中國內地出現了明顯的結構性房地產泡沫。但是，對於這一警告，幾乎絕大多數的中國人都抱以嘲笑，不管中國的房價收入比如何扭曲、不管中國的住房價格如何高得離譜、不管中國的房地產的總市值已經到了非常離譜的達到GDP5倍以上的驚人水平，也不管房地產投資佔GDP的比重長期在兩位數以上的高位。在經曆數次的暴漲的恐懼之後，絕大多數的中國人已經不相信房價會下跌的神話。對於希勒的多次警告，甚至很多人認為其水平連任志強都不如，是壓根就不懂中國國情的囈語。

2月25日，國泰君安證券首席宏觀分析師任澤平也在最新的報告中指出，近期一線城市房價暴漲，三四線去庫艱難，從房價收入比、租金回報率、空置率、去化周期等指標來看，中國當前存在一定房地產泡沫，但區域分化較大。

任澤平指出，房地產對經濟影響深遠。房地產周期緩慢、持久且振幅很大，在向上時具有很強的帶動力，在反轉向下時勢大力沉，經濟史稱「房地產是周期之母」「十次危機九次地產」。即使在美歐發達國家，房地產對經濟的影響也舉足輕重，如2008年次貸危機本質上是一次房地產泡沫危機。房地產長周期拐點和人口周期拐點一起成為引發德日韓增速換擋的重要驅動力。「而為了避免產生類似日本和美國等地房地產泡沫所引發的危機，中國的房地產政策應適應新發展階段特徵，避免寄希望於刺激重歸高增長的泡沫風險。」

此外，國際上用來判斷房地產是否有泡沫的一個重要指標，叫房地產市值與GDP比，比值一旦過大就容易出現問題。回顧過去的100年不難發現，當比值超過100%，就需要特別小心了。美國次貸危機爆發時，這個比值上升到了172%；日本「忍術」更甚，泡沫破裂時房地產市值已經是GDP的整整2倍，僅東京都1990年的地價就相當於美國全國的總地價。

反觀中國房地產市場，現在大陸的房地產總市值/GDP是多少？美國做空大師詹姆斯·查諾斯就給中國算了一筆賬，結果居然在300%-400%左右。換一個演算法，按照北大報告的人均居住面積30平米，平均房價6000元計算，房地產的市值已經高達234萬億，而中國的GDP只有67萬億，房地產總市值/GDP為350%。

希勒在《永遠的泡沫》文章中寫的：「投機泡沫不會像短篇故事、小說或戲劇那樣結束。不存在將所有線索同時推向令人難忘的結局的劇終場景。在真實世界中，我們永遠不知道故事什麼時候結束。」很顯然，中國房地產目前出現的困境，就是希勒一直預言的那個結局。天下沒有不破滅的泡沫，中國的房地產也不例外。但肯定不是還在有些理性思考的現在，應該就在不遠的將來吧！