中國房價未來或將繼續爆髮式上漲

如今地王頻現的房地產業已經成為了一場賭博，最值錢的籌碼就是房價的持續爆髮式上漲。

當前，從政策角度講，這是樓市「最好的時代」，對於開發商來講，這是一個「豪賭的時代」。

今年以來，一、二線城市土地市場接連出現高溢價、高總價、高單價的「三高」地塊逾百宗。

進入6月，這股「地王」潮繼續蔓延，首周僅3天時間就在北京、深圳等地湧現出12宗「地王」，樓麵價普遍高於周邊區域房價。

中原地產研究部最新統計數據顯示，截止5月31日，今年全國土地市場上總價超過15億的有105宗地塊，成交總價為3288.2億元。一二線城市為「集中營」，其中二線城市佔比達74%，其中南京就擁有16宗總價「地王」。上一個「地王」井噴的年份——2013年，全國的「地王」數量也不過60宗。

今年「地王」溢價率更是動輒高達300%-400%，讓市場瞠目結舌。信達6月1日以58.05億元拿下上海寶山區顧村一地塊，溢價超過303%，融創中國3月以27.5億元奪得合肥政務區商住地塊，溢價率高達400%。

進入6月，土地市場的「高燒」並未戛然而止。中原地產研究報告的數據顯示，僅6月前3天，一、二線城市就出現了12宗「地王」，總成交金額達到327.5億元。

值得注意的是，就在6月3日北京市國土資源局官網還正式掛牌了通州文化旅遊區內一宗多功能用地，地塊起始價高達87億元，掛牌競價時間為6月23日，被媒體稱為準「地王」。

地價影響房價，房價也在影響著地價。社科院金融研究所研究員易憲容發文指出，一些城市的房價不僅在短期內可翻倍的上漲，而且成交量能夠迅速暴增，從而讓中國一二線城市房價的絕對價格已經達到世界最高水平，相對價格已經是歐美的10倍以上。

「樓麵價超過房價已成為常態，雖然『地王』不完全代表未來市場售價，但如此多的集中出現，未來房價很難不受影響」，中原地產首席分析師張大偉直言，特別是現下房價快速攀升的南京、合肥、廈門、蘇州，已成為「地王」最密集的二線城市。「如果沒有約束性政策，房價未來很可能會呈現爆髮式上漲」。

「可以說，當前不少城市『地王』頻現，都是地方政府與房地產開發商合謀玩的欺騙住房投機炒作者的一場遊戲，以便誘導更多的住房投機炒作者能夠最後的瘋狂，能夠把住房的價格繼續推高。」易憲容坦言，這樣地方政府的土地財政滿足了，當年的GDP增長上去了，但這種瘋狂上漲的房價可能套在當前這些接盤的住房投機炒作者手上。

據中原地產關於土地成本的數據統計，截至5月25日，50家典型房企平均拿地成本6283元/平方米。相比2015年同期，平均成本增加48.4%。

哪怕再貴也要搶。房企這種「先佔坑」的思路實際上是相當於以時間換空間，解套的機會在於房價不斷上漲。

張大偉表示，房企這是在賭命。他認為，若未來一年房價漲幅不能超過50%，拿了地王的企業都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將存在較大風險。

北京地區6月2日拍出的三個地塊地理位置均處於六環以外，而根據拍價，房企要想回本盈利，未來預期售價都要在6萬元以上，就現在該區域的新房均價來看，已屬於高端豪華住宅價位。

「未來豪宅化難以避免。」張大偉直言，新上市的商品房定價未來會出現高端化趨勢，而很多過去認為是非豪宅的區域將會供應大量豪宅項目，對市場定價有明顯影響。

商業見地網觀察到，除一線城市外，重點二線城市近期也頻現地王身影。

5月27日，杭州誕生123.18億全國總價地王；5月30日，合肥出讓13宗土地，其中10宗溢價均超200%；前5月，蘇州、南京成交土地稱平均溢價率均達到了100%以上。合肥3月24日出讓的一宗政務區商住地塊溢價率甚至超過400%。

根據中原地產的統計，2015年全年僅95宗地王，2016年前4月全國便共產生117宗地王，5月單月全國出現69宗地王，其中56宗出現在二線城市，刷新了土地市場的歷史記錄。

非理性的土地拍賣市場，令不少業內人士開始擔憂。克而瑞研究員馬千里直言目前土地市場表現明顯過熱。中原地產首席分析師張大偉亦表示，地方政府應高度關注高地價推動高房價帶來的高槓桿和泡沫風險。

據報道，12家接受路透調查的中外機構全部認為今年全國住宅均價將上漲，預測值從上漲4%至12%不等，預估中值顯示2016年房價將上漲6.3%，2017年漲幅降至2%。

今年以來流動性不斷放鬆，疊加諸多行業利好，熱點城市需求旺盛而供給不足導致房價上漲，形成較強帶動效應，而部分地區土地市場火爆進一步提高了市場預期。

中央經濟工作會議已將去庫存列入今年五大重點任務，年初亦接連出台降首付、降稅兩大利好，上海、深圳等一線城市淡季不淡，房價漲勢凌厲，引發決策層出手通過加強限購、收緊信貸來為當地樓市降溫，但樓市熱度很快又蔓延到一線周邊及熱點二線城市。中指院最新數據顯示，5月全國百城新建住宅均價環比和同比分別上漲1.7%和10.34%。

高價地需要房企提供大量的資金，房企轉而大量融資、發行債券，導致房企負債的提高。

有業內人士分析認為，目前房價持續上漲的背後因素，已經從過去的人口現象轉為貨幣現象，貨幣的規模、鬆緊度、貨幣的流向成為影響房價的主要因素。

「2016年整個房地產市場處在復甦的過程中，貨幣環境較為寬鬆，銷售好轉，房企拿地積極提高，這些都會推動年內房地產投資會出現增長。」鏈家研究院李攀麗表示。

今年以來，房地產銷售的高增長傳導到投資開發，房地產投資增速從去年底的1%逐步回升，前四個月已升至7.2%，先行指標新開工面積增速達21.4%。

目前房地產開發商的土地儲備能夠支撐未來3年至5年的發展。

可見，如今地王頻現的房地產業已經成為了一場賭博，最值錢的籌碼就是房價的持續爆髮式上漲。

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