移投路直播間：北京遇上西雅圖，西雅圖生活教育置業一席談（講座文字版）

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移居美國，擇一座城市落腳、安居，是新移民登陸前必不可少的準備工作。了解城市氣候、交通、自然風光、城市經濟，以及涉及家庭稅務規劃、子女教育、房產投資等方方面面，才能做出最適合自己和家庭的安居計劃。

西雅圖，位於美國西北、臨近加拿大溫哥華，氣候冬暖夏涼，臨海、多湖、多溪、多山，景色宜人，是擁有大學學歷人口比例最多的城市，重點是：無州個人收入所得稅！因此，西雅圖成為新移民安居地的首選之一。

西雅圖究竟怎麼樣？

3月19日，華盛頓州執照律師和地產經紀人，孫宇靜孫律師做客移投路直播間，為準備登陸的新移民們講解在美國持有地產的一般法律問題，同時著重介紹華盛頓州、特別是西雅圖地區的相關情況。

講座嘉賓：移投路講師—孫宇靜律師

畢業於波士頓大學法學院，華盛頓州執業律師，FINRA會員事務所證券師，華盛頓州地產經紀人。曾就職於兩家地產律所，曾服務於兩家EB-5區域中心。

以下內容是講師整理的講座文字稿，對直播中的口述內容稍有整理和提煉，方便大家系統學習，內容包括演講內容、在線問答兩部分，特此與各位分享：

——主講環節

PartA：在美國買房的一般考量

1. 選擇落戶在哪個州也許會讓您多交或者少交超過10%的個人收入所得稅

下面我們從在哪裡安家所涉及的稅務問題做一個簡單的講解。美國的個人收入所得稅分成三個部分：聯邦稅、州稅和地方稅。美國有7個無州個人所得稅的州，它們分別是： 阿拉斯加州， 佛羅里達州， 內華達州， 南達科他州， 德克薩斯州， 懷俄明州和華盛頓州。

很多人也許不知道同樣收入的家庭住在美國不同的州所需要繳納的稅可能相差百分之十幾。例如一個家庭年收入幾十萬美元的家庭住在加州所需要繳納的稅要比住在華盛頓西雅圖多超過10%。以下為2016年美國各個州邊際稅率比較圖。特別需要注意的是多數州稅率不是一刀切的，而是按照收入分檔收稅，具體到每個家庭每年的稅率還需要看家庭收入落入該州哪個稅率檔。

圖片來源： https://taxfoundation.org/state-individual-income-tax-rates-and-brackets-2016/

有的稅務規劃師會建議新移民來美前兩年住在免個人所得稅州轉移和處理國內產業。由於筆者不是稅務律師或會計師對此不做過多建議。

西雅圖所在的華盛頓州是7個免個人所得稅州之一。

2. 每個州、城市和學區的地產稅稅率不同

地產稅是房主每年向地方政府繳納的大約房產估價的1%-2.5%的稅收。地產稅由州政府、市/郡政府和學區分別收取，多數州政府收取1%-2%，地方政府和學區收取不到1%。

以下是一些新移民主要投資州的稅率比較：

完整的州地產稅稅率表請見：https://wallethub.com/edu/states-with-the-highest-and-lowest-property-taxes/11585/

除了州地產稅外，地方和學區也會額外收取地產稅，稅率不同，需要和當地政府或者地產經紀人查詢。

地產稅的稅率在每個地區每一年是一定的，收稅基數為政府對地產的估價。估價和買價無關，每年調整。有的地區政府 估價約等於當年的房屋市場價格（比如德州某些城市），有的地區政府對地產的估價遠遠低於當年市場價格。以西雅圖所在的華盛頓州金郡為例，政府對地產估價一般在實際市場價格的2/3，乘以一個多點的稅率，最終實際地產稅稅率不到1%。

3、在美國可以匿名購房嗎？

一般來說，在美國買賣地產的信息是公開信息，地產買賣價格和買賣雙方的姓名任何人都可以查詢得到。對於希望匿名購買房產的客戶可以選擇設立土地信託（Land in Trust），自己或者家人作為受益人。信託開設人和受益人的信息為非公開信息。

設立土地信託的另外一個好處是在繼承房產的時候繼承人無需在地產所在的各個州經過遺囑認證的法律程序（probate）繼承該地產。可以在一個州經過一場法律程序繼承土地信託中分散在各個州的所有產業。這一做法也適合在美國多個州擁有投資地產的客戶。

土地信託可以委託房地產律師開設。

4、 在美國當房東如何限制法律責任？

在美國當房東可能涉及到一些法律責任。非常籠統地說，房主對非法入侵或者未受邀請的人在自己的的土地上所受到的傷害不負責任，對受到許可或者邀請進入的人在自己的土地上所受到的傷害負責。所以行人在門口摔一個跟頭會把房主告破產的說法並不準確。

當然，美國人身傷害法律體系非常龐大，其中很多原則和例外，此處不一一講解。對於房主而言，保護和限制自己責任的方式也有很多，這裡主要講三條：

a.購買保險

一般的房主保險（home owner insurance）會包含一定的房主責任險。對於貸款買房的客戶，銀行為了保護自己的投資，會強制購買房主責任險。對於全款買房的客戶則可能由於疏忽或者不了解美國保險制度而忽略購買此保險。一般負責任的地產經紀人會提醒和幫助客戶購買房主保險，降低房主的風險和損失。

除了房主保險，房主還可以購買單獨的房東責任保險，也可以購買一個傘險（umbrella insurance）。傘險以自己美國名下凈資產為標杆投保，一千萬可以封頂，因為個人責任達到千萬的可能性非常小。比如美國名下有500萬凈資產，傘險保額則投保500萬。傘險可保自己名下諸多產業所產生的責任，比如車禍事故、房客事故責任等。保金要看投保人的個人情況而定，一般100-200萬的傘險保金在幾百美元/年。

b. 建立公司，以公司名義購買房產，一房一公司

對於投資房，買主可以設立公司購買，每個房產一個公司，這樣如果任何一個投資房產生了法律責任，責任上限為公司資產，即該房產價值，不累及其他產業。

c. 合同明細責權

在美國當房東需要和房客簽署詳細的合同，明確責權。每個州甚至每個城市的房東房客法都不同，謹慎的辦法是找當地的地產律師出具一份合同。

5、在美國哪些城市當房東比較受限制？

購買投資房如果作為出租使用，除了需要關注地產稅等持有成本，也需要關注當地房東房客法律法規。美國有些城市有Rent Control （房租限額），即使房租市場價格增長房東也不能隨意漲房租，嚴重影響房產的長期租售比。目前美國有Rent Control的城市和城區主要集中紐約、加州主要城市和馬里蘭的一些城市。西雅圖以及周邊城市目前沒有房租限額。

6、 在美國賣房怎麼合理避稅？

出售房產合理避稅的方式很多，這裡主要講三種：

a. 出售房產前5年內自住超過2年（可斷續居住），單身可免25萬買賣收益所得稅，夫妻可免50萬買賣收益所得稅。這一避稅方式適合在熱點地區上升期炒別墅的投資人。

b.在其他投資損失比較大的年份出售增值地產（僅限投資房，自住房不適用），地產買賣收益可以和其他投資損失（比如股票市場的損失）相抵消。

c.出售房產後45天內購入新的房產，申報1031免交本次交易所得稅。稅務責任延遲到出售新房產的時候。延遲交稅產生虛擬收益。

Part B ：在西雅圖安家置業的考量

1. 西雅圖的基本情況介紹

西雅圖位於美國西北沿海，靠近加拿大，多山多湖，景色宜人。氣候冬暖夏涼，四季常青。別號翡翠城。西雅圖地區冬季溫暖多雨，冬季平均氣溫在3到11度 ，夏季乾燥涼爽，夏季平均氣溫不到20度。

宜人的氣候和優厚的稅收政策讓西雅圖成為美國新興產業基地：微軟、亞馬遜、波音、星巴克等大企業紛紛在西雅圖及其周邊城市建立總部。高科技企業優化人口結構，作為技術移民城市，西雅圖是美國具有大學學歷人口比例最高的城市，城市文化、教育和治安以及對新移民的接納程度都十分適合中國移民。

西雅圖及其周邊城市華人比例比較高，餐飲和生活十分便利。海南航空和達美航空開通了西雅圖到中國主要城市的直航，作為西岸城市回國時程比東岸城市回國少5-8小時，回國也比較方便。

2. 西雅圖地區地圖講解

· 通常意義上所講的西雅圖地區包括西雅圖以及周邊的一些城市，包括華盛頓湖以東的柯克蘭、貝爾維尤、紐卡斯爾、雷德蒙德等，也包括西雅圖北邊濱城、巴瑟、西雅圖南邊認頓等地。

· 西雅圖地區的富豪區和學區位於華盛頓湖西面中部（貝爾維尤、柯克蘭部分地區、貝爾維尤以西沿湖行政區）華盛頓大學東部沿湖地區和默瑟島。

· 除了貝爾維尤和柯克蘭，東部其他各城市如雷德蒙德和瑟馬米什對微軟非常依賴。住戶多為微軟職工。房價和微軟招聘裁減員工的情況息息相關。

· 西雅圖北部各區一般而言比南部各區學區好、治安好、房價高。

· 靠近西雅圖市中心的幾個區房租增長最快（國會山、聯合胡邊，安皇后區，華大附近）。

3. 西雅圖地區的教育情況

進入公立學校需要看學區，購買或者租住學區房都可以進入學區相對應的學校。對於個別熱門公立學校，在教育資源緊張的情況下也可能採取抽籤入學，抽不中的則就近進入學區其他學校。

私立學校無需看學區。由於同等情況的學區房和非學區房價格上可能相差幾十萬美元。有些家庭也可以採取購買非學區房，節省下的資金用於支付私立學校學費的策略買房。

a.華盛頓州私立學校的分布

華盛頓州比較好的私立高中主要分布在西雅圖中北部，湖東貝爾維尤和柯克蘭地區。但是主要城市附近都有比較好的私立高中。華盛頓州最好的私立高中是比爾.蓋茨孩子們的母校，位於西雅圖北濱城的Lakeside School。

美國比較好的私立學校錄取都需要經過一定的考核才能被錄取。申請方式和程序請參考每個學校的網站。

此外私立教會學校一般學費更低廉，教育質量和校風也比較嚴明，對於很多家庭也是不錯的選擇。

b.西雅圖公立學校的分布

西雅圖最好的公立高中主要位於華盛頓湖東貝爾維尤中西部和柯克蘭西南部，其次在西雅圖華大附近。學區房主要看高中，公里小學和初中資源比較分散，而高中教育資源差別較大。所以西雅圖的學區房一般指貝爾維尤、柯克蘭和西雅圖華大附近。東區一些城市學區也後起直追，教育質量也比較穩定。

以下是USNEWS所評出的西雅圖最好的公里高中排名和schooldigger所評出的西雅圖最好的公立初中和小學的排名。

一般來說一個學區的小、初、高評分是比較均衡全高或者全低的，個別地區中學排名比小學好，這些在房價上會有所反映，孩子不需要上小學的家庭可以考慮高中好小學一般的學區買房，既不耽誤自己孩子上學，又節省了買房成本。

· 華盛頓州公立高中排名

https://www.usnews.com/education/best-high-schools/washington

· 華盛頓州公立初中排名

https://www.schooldigger.com/go/WA/schoolrank.aspx

· 華盛頓州公立小學排名

https://www.schooldigger.com/go/WA/schoolrank.aspx

4. 西雅圖的房價和房租走向

西雅圖蓬勃發展的科企業大量招聘讓西雅圖成為美國人口凈流入最快的城市之一。人口的增長帶動房租和房價的增長。西雅圖房價增長比較快，根據美國最大房產網站之一Zillow統計，西雅圖房價去年漲幅為8.9%，也 將成為2017年美國第二熱房產市場。

儘管西雅圖目前房價增長不是全美最快的，其房租增長力壓各大城市，以將近10%的增長率冠居美國之首，比排名第5位的加州聖荷西高出近一倍。因此西雅圖房價雖高，在西雅圖當房東，發展地看也還是很合算的。

西雅圖地區目前當年租售比大約為4%，精挑細選也可以買到租售比在6%-10%的房子。但是在房屋購買價格一定，房價上漲速度和房租上漲速度達到將近10%的情況下長期租售比和投資升值潛力都是很可觀的。

5. 在西雅圖購買自住房的考量

買房的首要限制因素是價位。在客戶給出預期價位以後地產經紀人會根據客戶對學區、通勤距離、戶型、景觀等選擇符合客戶要求的房子。

此外由於中美國情不同，負責的地產經濟人也會幫助客戶計算房屋持有成本、根據房屋類型告知客戶保養難度、查看房屋附近公交線路變動情況，避開規劃中的地鐵類公交線路（豪宅區忌諱公交線路特別是地鐵，會造成各類人口湧入導致不安全因素），查看房屋附近犯罪率和是否有性犯罪者居住（美國性犯罪者出獄後會被要求註冊居住地點）等等。

此外和很多城市不同，西雅圖市目前基本開放改建擴建自住別墅（需要經過市政審批，但是審批不難）添加二代居出租房，以改善住房供不應求的局面。戶型合適的房子可以改建車庫、院子或者地下室為獨立進出、帶廚房廁所的開間、一居室或者兩居室。根據房間位置、大小和裝修標準每月可以收到800-2000美元的租金。改建費用按照房屋結構和改造難度在2萬到10萬美金。相比花20到50萬購買公寓出租收每月1000-3000美元租金而言租售比十分合算。二代居如果設計合理，不和主居分享進出大門和廚房廁所，不影響房主生活，非常適合需要開源節流的移民家庭。

6. 在西雅圖購買投資房的考量

就持有出租型的投資房，房屋持有成本、維修成本和短期以及長期的租售比是關鍵考量因素。出租型房屋不求高大上，只求回報率。

出租房一般買在交通便利地區，學區不是主要考慮因素。出租房以投資好打理的小戶型公寓為佳。一般而言出租別墅的租售比不佳，損耗也會比較嚴重。但是大學附近的別墅可以分租給很多學生，可以挑選多卧室的老房子投資作為學生公寓，租售比也是可觀的。此外有翻建改建計劃的地產也可以在等候市政審批期間出租使用，不看租售比。

就持有升值轉售型的投資房而言，西雅圖有一些獨特的投資考慮因素。西雅圖是美國少數幾個快速修改市政規劃土地用途的城市之一。為了容納新增人口，西雅圖市政府近幾年將市區很多土地從低密度別墅區改為高密度公寓區，並計划進一步修改很多地區的土地性質。在土地性質從低密度變更為高密度以後，該地土地性質會翻升數倍。有一些由於靠近公交線路、中小學、主幹道等喧嘩吵鬧價格不高的別墅往往由於同樣的原因被規劃成為公寓用地，屆時房主可以自己開發也可以轉售給開發商開發。持有等待升值期間可以出租。

可以查詢西雅圖近期已經或者正在更改用途和密度的地區的網站為：http://seattlecitygis.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=6aafeae86b1f4392965531c376489676/

收購老房破房出租也是西雅圖的一個熱門生意。平均來說來說轉手增值20-30萬美元，材料人工費用在10到15萬美元，裝修和銷售周期為幾個月。對於有裝修經驗或者裝修材料供貨渠道的投資人來說也是不錯的選擇。

總之，西雅圖是一個充滿機遇、對新移民友好、安全優美的宜居城市。其額外的稅收優惠也給新移民轉移財產到海外一個合法的避稅港。美國地產回報率整體低於國內同等城市，但在美國主要城市中，西雅圖地產以其巨大的升值空間、合理的持有成本以及利於房東的房東房客法律成為美國少數適合地產投資的城市之一。

——問答環節

問：如孩子先拿綠卡，現在買房的話，寫孩子名還是父母的名？可以貸款嗎？孩子登錄前國內孩子名的房要過戶給父母嗎？

答：刨除個人考量不談，如果父母不拿綠卡，父母的贈予和遺產給孩子是不涉及遺產稅和贈與稅問題的。父母成為美國稅務居民以後贈與和遺產可能涉及贈予和遺產稅問題。所以從這個角度講寫孩子的名字有一定好處。外國人在美國貸款一般通過中資銀行，如中信，華美。首付需要達到40%到50%，利率目前在4%到5%。但是在熱點地區買房全款買房是優勢，更容易搶到房子。孩子登陸前房子孩子國內的房子是否過戶給父母都會有一定法律和稅務問題。但是如果房子未來就是留給孩子的，則不必過戶給父母，以避免未來外國人財產繼承問題。

問：我現在排期，如果不考慮移民的事，就不會投資美國的房子。想問如果能順利拿到臨時綠卡。。是現在著手買還是等獲得綠卡後買，如果幾年後不能順利拿到永久綠卡，買的房子怎樣處置，處置涉及的稅費多少？最大的風險是什麼？用貸款好嗎？

答: 在什麼時候買房是一個個人決定，很難建議。但是鑒於目前打款難度，建議在排期期間用螞蟻搬家的方式轉款海外。閑置房產可以在任何時候出租或者出售。出售時需要繳納增值稅，經紀人費用等。非美國稅務居民根據中美協議可以免除一定額度稅務。風險涉及一般地產投資風險，如經濟危機地產貶值等。外國人用貸款在買房上並無好處，不利於被賣家接受。但是對於資金實在打不出來的，條件符合的情況下可以貸到最多到房價50%-60%的資金。

問：想了解一下西雅圖的租售比，給幾個學區好，有潛力的地區

答: 西雅圖目前的租售比是4%。但是租售比不是一成不變的。西雅圖的房租和房價上漲近幾年都接近10%/年。長期看西雅圖的租售比是很客觀的。西雅圖地區好的學區主要在湖東靠近中西部的貝爾維尤和柯克蘭的部分地區和西雅圖北華大附近。西雅圖有潛力的地區很多。居民收入上漲最快，也就是租金上漲潛力最大的幾個區請見下圖：

問：好學區房價格大概多少， 如果是租房的話租金是多少？

答：看客戶所購買的房子大小、類型。好學區的房子從30多萬的一居室，40-50萬的聯排別墅到幾百萬上千萬獨立別墅都有。一般來說貝爾維尤和柯克蘭情況好的學區房在150-200萬。華大附近的學區房在100萬左右。租金看房子類型不等。一般月租在幾千美元。

問：請問買的房登記名字錯了個字母好改回來嗎？改不回有後果嗎？

答：請聯繫地產律師更改。不改回來在賣房的時候會造成困難。

問：請問房子的地下室出租合法嗎？半地下室。

答：每個地區都有自己的規定。就西雅圖來說改造是要通過市政審批的，但是程序不難。出租需要 經過登記，手續也很簡單。

問：請問如果是買獨立屋，購新房划算還是二手房划算？

答：這個問題很難回答。每個房子是否划算有很多考量因素，很難說新房還是二手房合算。具體問題具體分析。

問：購房後持有還要交哪些費用？

答：持有房產的費用主要分為幾個部分：

1. 地產稅 – 每個地區的地產稅稅率不同，一般在1%-3%。

2. 保險 – 根據房屋的類型保險類型費用不同。一般一個百萬左右的房產每年保險費用在1千到幾千美金。

3. 維修保養水電物業。每個房產具體不同，差異很大，不能一概而論。

4. 如果委託地產經紀人代租，費用一般在租金收入的10%。

問：請問用在美國讀大學的孩子名字買房合適嗎？

答：這是個人選擇的問題。我個人認為並無不合適之處。而且考慮到外國人繼承國內產業、父母成為美國稅務居民後涉及的贈與和遺產稅問題，以孩子的名義買房對很多家庭這也許是明智的選擇。

問：對沒有拿到綠卡的， 在西雅圖投資房產有什麼限制嗎？持有成本是多少？出售後需要後需要怎麼繳稅？謝謝!

答：目前西雅圖對外國人投資普通住宅並無官方限制。只有成本詳見上述持有房產費用的回答。外國人出售房產經紀人需要代扣15%稅金。報稅季外國人可以根據雙邊稅務條約申請返還全部或者部分代扣稅金。

文末三點提醒：

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