美國房價還有一段很長的上漲之路！

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客戶在決定買房前，最常問的問題就是，現在買房子划算嗎？美國房價一直漲，短時間會不會崩盤？我再等一段時間，房價能跌嗎？下面這張圖，讓你看到近17年來美國整體房價的走勢。自2008年金融危機後，美國房市一直處於復甦階段，房價持續上漲，在2016年12月份，美國平均的房價正式超過2008年金融危機時的最高點。

眼瞅著房價越來越高，就有人問漲了這麼久該跌了吧？這麼高的房價，很快要崩了吧？但其實這邏輯是說不通的，漲的多並不是下跌的理由，一個國家的房價跟這個國家的政治經濟水平的綜合體現。而如今的美國房市，其實和2008年金融危機有著很大的區別。

房88認為造成美國房價上漲有兩大原因：

1.過去5年，美國房地產供給小於需求

2.低利率刺激了中小投資者需求

過去5年，供需不平衡

上圖中，黃色代表新增家庭數量，即可代表對房屋需求量，藍色代表每年美國的新房開工量。 在金融危機時期，可以看到新建房屋數量明顯大於需求量。而從2012年開始，需求量一直超過供給量。目前在美國熱門地區，比如舊金山灣區，更是一房難求，成交價比掛牌價高出20%以上都很正常。

根據房88統計分析，造成美國人口每年增加的原因有：1.移民數每年在100萬左右 2.美國的人口結構是健康的，總人口數以每年大約300萬人的速度增加。很明顯，市場上並沒有這麼多房屋供給。

低利率刺激了中小投資者需求

在2010年美國經濟開始有復甦跡象後，中小投資者的主要投資工具就是房地產。上圖可以看到30年固定貸款利率整體呈下降趨勢。美國租售比大概是4%-8%，每年即可用租金收入來還貸，又可以享受地產升值帶來的利潤。所以，他們也成為推動美國房地產市場繁榮的一股主要力量。

為什麼說如今的美國房地產市場和2008年金融危機有很大的差別呢？

2001、2002年的IT泡沫破裂之後，為了維繫美國經濟的繁榮，開始通過減息和放寬信貸來刺激經濟，美國全國性的房屋價格開始迅速上漲。當時由於信貸放寬限制，首付要求低，貸款數量大，貸款違約率也一度上升。房地產泡沫不斷膨脹，最終破滅。

上圖中，可以明顯看到2007年底，貸款違約率已經開始迅速上升，金融危機持續的幾年裡達到巔峰。從2013年開始，呈迅速下降趨勢，至今沒有抬頭跡象。

讓我們再看一下美國總家庭負債與GDP的比例

自2010年起，該比例迅速下降，到2017年，一直保持在低水平，沒有抬頭上升跡象。

如今美國房市的繁榮真的是又一次泡沫嗎？

不言而喻，房屋空置率持續走低，明顯區別於2008年金融危機前後。所以如今美國房市的繁榮，真的是需求方一步步推動起來的。2017年的美國房市與2008年的美國房市，唯一的相似點，大概就是持續走高的價格吧。

看完這些，你認為美國房市要崩盤了嗎？

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