除了首付，買房還要操心這些事

來自專欄小偉說錢

最近有個朋友問到，如果有個漂亮的年輕女孩青睞於你，先不說家庭條件如何，漂亮是漂亮，但女孩的名字叫「李建剛」，問你接受嗎。

小偉沒說話，朋友就十分明確地表示不能接受，可知一個人的名字是人一生的氣運。這位情場失意的朋友近期已經打算先放下兒女私情，遊走於樓盤和小區之間，三十齣頭打算先有家，再考慮成家了。

若論買房，二手房交易流程要比一手房來得更複雜些。而且二手房交易還涉及到買賣雙方，需要買賣雙方提供各項資料，如果其中一方無法提供有效證明或票據都無法成交。

除此之外，交易流程中，買賣雙方需要輾轉房屋現場、房管局、公積金管理中心、銀行各處辦理複雜事項。你不僅需要同房主、中介打交道，還需要跟信貸員、居間機構、驗房員、評估員各種相關人士默契配合。今天小偉跟大夥聊聊二手房交易這個事兒～

01

先說說二手房交易的流程～

第一是看房。二手房交易並不是一手交錢一手交貨這麼簡單，這裡面仍會涉及到一些中介機構，賣方一般會在多家中介機構放盤。

所以，小夥伴看房要多委託幾家中介公司。在購買二手房時，只委託一家中介公司的方法是不可取的。多委託幾家中介公司，可以得到更多的房源信息。

委託的同時，對購買二手房表現出強烈的願望，這樣才能使中介公司對你產生足夠的重視，所委託的中介人員會有更快的節奏，更低的價格來促成你與房主的成交。

第二是查冊。查冊也就是業內所說的「產權調查」，即查證房地產的權屬狀況。通過查冊，購買二手房的小夥伴可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、是否違章、是否被抵押和查封等情況的書面證明材料。

第三是簽合同交定金。如果小夥伴們經過萬般挑選，找到心儀的房屋，購買前則需要繳納定金，這筆錢一般交給業主，不可退，金額一般為房價的1％到10％之間。

如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管。

還有就是簽合同了，這需要應中介和買賣三方都在場。如果房產證上是有多個人的名字，小夥伴們要讓房產證上的人都簽字，避免後面賣房人的老婆不同意賣房，導致交易購房失敗。

如果這個房子仍有租客在住，這時候應該與租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。

再者，如果該房產附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

第四是評估，以及賣家贖契。除了找銀行評估，其實買賣雙方也可以直接在簽完中介合同後，去尋找按揭公司。然後按揭公司會安排人過來評估，評估出來了之後做按揭。

贖契是業主方的責任，針對業主房貸沒有還完的情況。其中贖契主要有3種操作方式，分別是賣家用買方的首付款來付清剩餘貸款、轉按揭、向銀行申請抵押貸款來還清剩餘房貸。

最後就是簽署申請貸款合同、辦理按揭。去銀行做貸款申請，需要買賣雙方到場。如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約。

走完上面這些流程，小夥伴們付完首期，並將資金進行託管，就可以交房了，如果房產內部還有傢具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業主才交鑰匙，正式完成交易。

02

在買房過程中，很多地方的水很深，比如開發商貓膩、售樓小姐誤導、房屋質量有問題、市政規劃發生變化，方方面面都會影響你的房子是否保值、是否住得舒適？所以購買二手房的小夥伴們要注意選房。

首先，地段永遠是第一位。

房子的價格主要取決於地段，戶型再差的房子，只要是在好地段兒就沒便宜過。即使是拆遷補助也一定比地段不好的價格高得多。

所以第一套房子，一定要買地段好的，哪怕只有三十平。這個房子一定要離學校、醫院、商場、寫字樓很近。而且關鍵你一定不會賠錢。就像炒股票一樣，你首先保證不賠錢，才能考慮掙錢和養老的事情。

第二，購買成熟的小區。

這裡的成熟小區是說已經開發完成的小區。也就是說，除非你急著明天就想搬進新家，盡量不要買小區一期的房子。

如果你買了一期的房子，意味著小夥伴至少兩到三年住在施工現場，天天看著周圍起高樓弄得灰頭土臉。而且周末還要忍受施工裝修帶來的噪音。

另外，一個新樓盤的開發商用的是新的工人、新的戶型和新的材料。他們都在拿一期的房子練手，也就是我們常說的磨合。如果你住在一個磨合期的房子里，指不定會出現什麼幺蛾子。

還有就是一期的房子住進去後，估計還要忍受天天夾門縫兒里塞的小廣告，經常性的停水停電，電視信號不好。這是為什麼呢，因為二期三期需要調整線路，理由太多了。而且你基本上享受不到保安的安全服務。

第三，不要被環境所迷惑。

一是贈送面積。聽起來很誘人，買一層送一層、送花園等。實際上，很多贈送面積都不合法，有些在物權法中是歸所有業主共有，通常不會寫入合同，一旦產生糾紛，房產證都拿不到的。

二是森林公園。你的小區有個公園是個很好的事情，但是千萬不能麻痹大意。小夥伴們要看看他們到底種的是草皮還是真草，如果買的是草皮，一年時間草皮就跟你說再見了。

三是傳說中的私人會所。游泳池永遠基本是兒童池，什麼網球場、羽毛球館都是在建設中。好不容易開業了，才發覺裡面多了四五家飯館兒。

第四，傳說中的重點學校和醫院。開發商不是萬能的，他們只有一個目的就是拿這個當噱頭，把房子賣個高價。要知道，學校和醫院是需要國家批准成立的，開發商沒有這個能力批下來。

當然如果你們小區能達到幾萬戶，國家有可能批，但那也是在入住率到達的前提下。即使現在的小區周圍有重點學校，也有可能學校不招收你的孩子。因為開發商還沒有給學校繳納所謂的贊助費，所以，如果你因為這個買房，最好去學校的教務處問個清楚，看是不是學區房。

第五，看路燈買房。買房一定要追著路燈走，這裡的路燈是指市政道的路燈。有路燈的小區一般不會很偏僻，也就是說基本在主幹道上，即使晚上很晚，路上也會有路人，相對來說安全很多。

還有一個理由就是在主幹道旁邊配套的場所，一般都很齊全，請記住人氣足，房子就容易保值。

03

最後，小偉在多啰嗦幾點，樓房電梯分高速電梯和一般速度，這裡面物業費的價格就會相差很遠。還有就是樓層越高，價錢越高。樓層高視野好，但是要考慮風力越大，而且噪音也不小。

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