你所不知道的商機: 揭秘英國「以房養老」貸款!

你所不知道的商機: 揭秘英國「以房養老」貸款!

關於英國老年人「以房養老」的Equity Release，我們英國房產圈以前提過很多次，大家應該並不陌生。

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簡單來說就是順應了市場需要:

超過55歲的老年人可以以自己的住房設立抵押，向銀行貸得不超過自身房屋55%的現金貸款，用於改善老年生活。

借款的屆滿日期是在老人去世之後，房屋的所有權或者它的出賣所得款項，就會被優先用於貸款清償。

這就是所謂的「以房養老」，也是房屋回收的一種手段。

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?Key Retirement 數據顯示，2018年上半年，銀行共發放了17億英鎊「以房養老」的貸款，並且這個放款規模還在增加。平均下來，英國銀行每天發放的「以房養老」貸款，為950萬英鎊！同比增長了29%！

由於英國的國情和我們不一樣，所以這一養老模式還是很受歡迎的。

一方面老年人直到去世之前都可以繼續住在自己的房子里， 不用擔心居無定所。

另一方面貸款得到的大筆現金足夠他們安享晚年，無須為經濟問題擔憂。

?透過這個現象，我們能發現什麼呢？

銀行願意放款並最終收回房產，意味著房產本身就具有不菲的價值。這當然是根據市場需求決定的。

但並不是說在全英國範圍內，只要老年人想，就一定能通過抵押房產貸到款的。因為像在諸如威爾士，英格蘭東北等地區，年輕人口流失嚴重，地廣人稀，房多人少。這種情況下，銀行是不願意收這類房產的。

所以從很大程度上說，「以房養老」（Equity Release）的房貸數量越多，那就意味著當地的房產市場就越火爆。

我們來看看2018上半年，哪些地方是房產回收的熱點：

如下圖所示：英國不同地區「以房養老」貸款發放的房產套數以及放貸數量。（越紅數量和放貸越多，越綠數量和放貸越少）

?1.第一梯隊：東南英格蘭

就今年上半年的數據來看，東南英格蘭以505萬英鎊的貸款發放數額雄踞榜首，比第二，第三名加起來還要多。熱度比較高的地區當然就是我們經常提起的諸如肯特郡，薩里郡，白金漢郡以及沿海的幾個城市了。

由於大倫敦地區的許多通勤區都屬東南英格蘭，加上英國南方地區一直以來都是老年人養老的首選地，所以房屋回收計劃在東南英格蘭可謂是佔盡了天時地利。人多是一方面，借貸機構不擔心房子賣不掉，並且幾乎覆蓋了所有的年齡段。從倫敦來買房的年輕人，看準了機會做買房出租的投資人，還有每年大把從偏北部地區來的老年人「接盤」。

只要有市場，銀行等借貸機構總是掌握著最優最廣的渠道可以把房子賣出去。相比之下老年人各人想自己賣房就需要點時間和精力了。所以申請「以房養老」Equity Release可謂是一個多贏的局面。借貸方開心，老年人滿意，年輕人也能有房住。

?2.第二梯隊：倫敦，英格蘭西南

西南英格蘭也是老年人特別喜歡的一個養老地。天氣好，又靠海，而且房價還比東南英格蘭便宜些。但是年輕人去的沒有東南英格蘭那麼多，房產市場的需求也要比東南英格蘭相對較弱一些，但還是要強於其它地區。

我們重點來說說第二梯隊的倫敦。

倫敦毋庸置疑，是英國最大最主要的投資地點，也是全國房產活動的中心。為什麼在房屋回收方面，連東南英格蘭一半都沒趕上呢？

首先一點就是東南英格蘭地方大，經濟比較好的城市又多，這就不說了。

關鍵點在於，老年人在倫敦不是特別需要借銀行之手賣房子。

55歲的老人在年輕時就買下了一套房，那會兒房價便宜，好地段的也有不少。現在隨便一出手就能翻幾倍的賺。倫敦的老人大可以自己把房子賣了然後去南方沿海城市安享晚年，或者是買一個小一點的，對自己來說更合適的房子居住，多出的錢可能比貸到的款還要多，所以沒必要。畢竟「以房養老」貸款所放款項最高不過房價的55%。

55歲的老年人，在現在這個社會也不算多老。在倫敦這種買家一大把的地方賣個房子啥的自己完全可以搞定。當然年紀再大一點的，七、八十歲的可能還是得靠銀行了。

?3.老年人通過抵押房產貸到的款，都花哪兒去了？

除了倫敦、英格蘭東南和英格蘭西南這三個鐵三角，剩下的大部分都屬於第三梯隊(米德蘭茲，東英格蘭，西北英格蘭），回收數量和放貸數量不及第一、二梯隊，但是據數據顯示都有逐年超過30%的增長。

而接下來，就是對老年人貸到的這筆款項的用途做分析了。

說出來可能都不信，60%以上的老年人，都或多或少把這筆錢花在他們已經抵押給銀行的房子上面...

對於老年人來說，在他們抵押了房子之後獲取一大筆現金之後，首要的當然是償清之前欠下的款項，還信用卡之類的。然後33%的老人會拿這筆錢去旅遊。剩下那些不太想出門旅遊的，除了每天的吃穿用度，還真就沒什麼地方可花錢了...

於是他們就拿貸到的款，去休整休整自家的花園，買點喜歡的小物件之類的。

?這是老人的興趣所在，無可厚非。但是從資本的角度來說，老人們做的這些提升房產價值的活動，最開心的當然要數借給他們錢的銀行了。因為房屋的產權遲早都是他們的。

在這樣的國情和老年人的生活習慣之下，房屋回收在需求量大的地方就變成了一塊十足的香餑餑。對於房市發展，大環境的房價來說當然是好事情。大機構比個人更能發掘出房產的價值。

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