迄今最全面南充房價趨勢分析（上）

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近一年來，南充房市火爆前所未有，不管是地方政府、開發商、房產中介還是購房者，都是熱血噴張，高歌猛進，可謂花團錦簇，烈火烹油！！！

迄今7月底，南充主城區房價均價已經達到7800元/平方米，部分樓盤已經突破1W+！！！對人均收入僅有3000的廣大購房者而言，這簡直就是催命的號角。為什麼會出現今天這個局面，根源還是在於地方政府的不負責任、急功近利！！！毫不客氣的說，正是他們的推波助瀾才造成房價暴漲的悲催局面。本文將從三個方面對這一結論進行解釋：

（一）南充房價背景

南充地處四川東北，人口位於全省第二，地方生產總值為第五，工業產值不值一提。第五的地位完全是靠地方消費拉動。歷屆市委市政府都考慮過讓南充從消費驅動型走向產業驅動型。劉*建同志為了貫徹這一目標，花了很大力量引進河西化學工業園，為此還在省上同廣安鬧的很不愉快。但很不幸，耗資巨大的化學工業園建成即停產，原因是石化行業委頓，投產就虧損。反而是不生產虧損還小一點。

所以，現在如果有朋友經文峰大道往李渡方向走，不到二十公里，就可以看見一片浩蕩的工業區，魏然壯觀，如果以時速40公里的速度，足足要花十分鐘才能路過整個工業園的一個側面。

劉*建同志產業興市的道路失敗了，他自己也因為其他原因由國家負責食宿。李*彬同志，在巴中任上改革受阻，派到司法廳坐冷板凳，然後臨危受命，到南充任職。他的總體思路就是過渡求穩，最體現他這一思路的是提出了退休人員慰問金政策。南充事件過後，人心不穩，退休幹部蠢蠢欲動。李*彬同志就提出了一個大膽的思路：在職人員發績效，退休人員也領。但績效是對一年工作的考核，退休人員都退休了，怎麼還能有績效呢？財政局和市委辦的同志也算是足智多謀，想出了一個提法：慰問金。對老同志的慰問總可以吧。慰問的標準，就參照在職人員的70%嘛。這麼一來，老幹部穩定了，不鬧事了，教師穩定了，也不鬧事。大家平平和和的送李*彬書記上路。

且不說這個政策法理性如何，但在全省層面被罵的狗血淋頭。因為全省就只有南充這麼搞，其他20個地市州的老幹部沒有慰問金，心裏面不服啊，總的找事。但不管怎麼說，李仲彬書記還是愉快的離開了，他到成都市任政協主席，成都是副省級城市，政協主席為副部級，順利晉陞到黨和國家的高級幹部行列。

但今天我們的主角不是李書記，所以關於他的事迹告一段落。

李書記走後，宋書記由市長轉正，提出了「五大發展戰略 建設成渝第二城」的戰略目標。提出要建設5個千億級別的產業，建設1個千億的還不行，直接要組團上5個。這5大戰略經過了市委、政研室等一大堆卓越才智的敏思苦想，肯定是有其合理之處的，至於能不能成，再說嘛！反正這一屆市委所有人都不是南充本地幹部，干幾年拍拍屁股都要走的。

說到宋書記，我們想起一句古話：聽其言，觀其行。

這就說到我們今天的真正話題：南充房價飆升的根源。

（二）南充房價回顧

在此之前，我們先回顧一下南充近十年來的房價行情。從最近十年南充房價走勢來看，南充房價主要經歷了兩輪大漲。第一輪09-10年。09年以前，南充房價基本在3000元以下，10年一年直接飆升到均價4000元，一年時間上漲30%。現在看來這個價格有點不可思議。南充在8年前房價居然就到4000了。這一輪大漲的主要原因在於財政放水。簡單的說就是政策寬鬆，政府鼓勵開發商賣，鼓勵老百姓買。

10年大漲後，後面的接近7年時間，南充房價基本維持橫盤。根據相關統計數據，11年南充均價4248,12年均價4274,13年均價4804,14年均價4901,15年均價4522,16年均價4511.

6年時間裡，均價上漲不到10%，連通貨膨脹都沒有跑贏。這個階段，南充房地產市場非常清淡，無論是開發商還是中介等房地產行業從事者，日子都過得十分煎熬。在南充本地生活的居民，大都在15,16年經歷過中介、房地產營銷的電話騷擾。在街道上也不時可以看見舉廣告牌的營銷人員。

這段時間南充有兩個比較典型的崩盤案例：一是維權多年的天廬。天廬開盤之初，目標遠大，號稱打造南充第一高端社區，也贏得了南充本地市民的關注。第一批天廬開盤價達到6000，是當時南充住宅最高價。萬萬沒想到，開盤輝煌等來的是長達6年的橫盤期，活生生的把開發商資金鏈拖垮，搞成爛尾。

但相較天廬的爛尾，更慘的是環球金茂中心，到現在都還是個大坑。當然這裡面還涉及一些具體的利益糾紛，此處不細說。

10年-17年間，其中14年房價反彈一波。反彈的原因又在於政策放水。雖然本意不在此，但事實效果是政府拿錢給開發商續命。到17年中旬，南充迎來了南充房價迄今為止最大的一波漲幅，漲價期大約是17年7月到18年7月。這段時間，南充房價從均價4500飆升到均價7800，不到一年漲了小一倍，創下前所未有的記錄。

（三）火爆的南充土地市場

這波漲幅的原因是多方面的，一是成都房價大漲，形成周邊城市輪動。二是外地炒房投機商的進入。二者相輔相成。成都房價漲讓炒房客看到機會，進而殺入南充，挑起戰端。

但務實的說，前二者在本輪大漲中僅僅是一個引子，最根本也最重要的作用還在於地方政府。

我們看一個最關鍵的數據：土地供應和土地成交。16年全年，南充主城區供應地塊共計1751畝，成交711畝，樓面均價1411元左右。17年上半年，南充供應成交土地為零，土地收益為零。

可是到了17年下半年，情況發生變化，半年時間裡，三區供應土地共計3664畝，成交2222畝，賣地賣了76億，樓面均價飆升到2600元。2018年上半年，南充土地市場繼續火爆，半年時間裡，共成交土地1506畝，樓面均價一舉突破3000，西華路白土壩地塊更創下樓麵價5000+的記錄。當前南充市場賣的最火爆、博取關注度最高的下中壩、清泉壩，嘉陵陽光白馬湖、南湖片區，高坪江東新區所有的板塊都產生在這一年。

眾所周知，房價構成包括樓麵價、建安成本、營銷成本等，其中大頭就是樓麵價。樓麵價越高，房價自然越高。以南充商投拍下的南充地王為例，樓麵價5000+，加上每平1800左右的建安成本，以及融資成本，每平米至少要賣10000+才能保本。對於一年前慘淡經營的南充房市來說，僅僅一年，局勢就發生今天逆轉，到底是什麼樣的自信讓開發商相信南充房價能夠維持高位運行呢？

正常的房企必然會考慮風險。但我們關注下南充商投的資本機構。它是四川商投在南充開設的全資子公司。四川商投是幹嘛的呢？是省屬重點國有企業。通過國有企業購買地王，拉動整體土地價格，進而推高房地產預期。這個套路在北上廣深等一線城市屢見不鮮。這也是地方政府保證房價不暴跌的重要手段。筆者斷斷沒想到有生之年在南充這個三線城市也能看到這樣的操作手法，只能說666！！！

不過開發商不比購房者，它們的商業嗅覺遠比普通人靈敏。就在剛剛過去的8月15日，南充市新推出的3個地塊，在南充市公共資源交易中心全部流拍。這在很大程度上意味著開發商已經不願意再入市了。

接下來，高坪還有十幾塊地要集中拍賣，讓我們關注這一動向。筆者雖然不看好競拍趨勢，但高坪已經到了必須把地賣出去的地步，再賣不出去就只能以死謝罪，它的地方債務已經實質違約，進行了多輪債務置換，省政府也撥付了政府債券額度。

有空的時候我專門寫一篇高坪的地方債務。那一定非常有趣，高坪地方債務構成之荒謬，情況之惡劣已經遠遠超出想像，如果南充高房價不能維持，如果土地拍賣不能正常進行，高坪債務違約指日可待。幾天前，新疆第六師的城投債違約，算是一個開端。但鑒於新疆建設兵團的特殊政治定位，並無太大普遍意義。但高坪區的債務如果違約，完全可以做成地方債務變遷的標準範本。

在關注南充天量土地供應的同時，我們繼續第二個有趣的想像：大量住宅的集中入市。大家可能會覺得很奇怪，房子修好了集中入手不是很正常嗎？況且現在房產行情這麼好，現在不入市難道等到跌的時候再入市嗎？

這話說對了一半。房產入市是正常現象，但在兩種情況下開發商會進行有計劃的拖延。一是政府限價，比如成都當前對房產限價，開盤即虧損，因此還不如不賣。但不賣也會有影響，房地產是資金密集型產業，一天不變現帶來的都是天量的資金成本。為什麼碧桂園天天哭著喊著高流轉，就是因為資金成本太高。

政府限價對開發商絕對是不好的消息。賣的話可能虧本，不賣利息越來越高。要不割肉離場，要不搏一把等風來！廈門融創等不到風來，降價虧本也要離場。

在政府不限價的情況下，如果看好後市，開發商也有可能不賣。如果說捂盤是一種營銷策略，那麼看好後市的情況，開發商是真的不想買。以嘉陵區陽光白馬湖為例。2017年1月份，均價不到4000.只要上門隨便選！到2017年下半年，方向變化，房價開始起飛。白馬湖起初一房難求是銷售策略，但凡去5000都有房。但到過年，農民工返鄉，房價開始飆升的時候，白馬湖真的是不想賣了，因為只要堅持下去，每平至少多賣1000.

這就是其中的商業邏輯。

但我們注意到，進入7月份後，不僅土地市場突然轉冷，各房產企業都在加速開盤，加速入市。特別是嘉陵區南湖片區，幾乎所有公司都在快馬加鞭，強行開盤。

南充的炒房者目前基本都已經脫手離場，當前還在市場等待的都是真正的剛需者和改善購買者。同時南充主城區有個鄙視鏈。順慶看不上高坪又看不上嘉陵。嘉陵人口又最少，到底有多少人持幣觀望呢？這很值得期待，同一時間這麼住宅入市，難道不會帶來惡性競爭，進而影響利潤嗎？

事實是一定會。但房地產企業已經等不起了，對於他們而言，僅剩的這部分購房者可謂是擊鼓傳花的最後一批人，如果爭取不到他們，就很難再找到接手人。

無人接收，等待開發商的下場很慘烈。首先，房價跌是很難跌的，因為市場上已經沒有人，就算跌到一塊錢也沒有意義，況且在暴跌情況下，跌到一塊，還會有人認為會跌到一分。因此，房價會進入漫長的橫盤期，類似10年到17年這段時間。這對於購房者貌似區別不大，但對開發商而言是致命的。

建房子的錢都是銀行借的，需要還利息，如果變不了現就只能資金鏈斷裂，天廬就是前車之鑒！！！！！

所以，對於開發商而言，這半年時間很關鍵。可對購房者而言，除了看到開發商倒霉破產之外，撿便宜的可能性很渺茫，最多關注下抵押房產，比如說拖欠施工方錢，然後抵押的房子。這種房子自住沒有問題，但產權很難辦理。