以案說法—房屋徵收評估機構的選擇程序要合法！

來自專欄沈玉潮律師

以案說法——房屋徵收評估機構的選擇程序要合法！

案情簡介

2012年12月8日，河南省**縣房屋徵收部門發布《關於**台棚戶區房屋徵收評估機構選擇公告》，提供信陽市**房地產估價師事務所有限公司、安徽**房地產評估諮詢有限公司、**縣**房地產評估事務所作為具有資質的評估機構，由被徵收人選擇。後因徵收人與被徵收人未能協商一致，**縣房屋徵收部門於12月11日發布《關於**台棚戶區房屋徵收評估機構抽籤公告》，並於12月14日組織被徵收人和群眾代表抽籤，確定信陽市**房地產估價師事務所有限公司為該次房屋徵收的價格評估機構。

2012年12月24日，**縣人民政府作出《關於**台安置區改造建設房屋徵收的決定》。原告文某某長期居住的**台132號房屋在徵收範圍內。

2013年5月10日，房地產價格評估機構出具了房屋初評報告。**縣房屋徵收部門與原告在徵收補償方案確定的簽約期限內未能達成補償協議，被告於2013年7月15日依據房屋評估報告作出《**縣人民政府房屋徵收補償決定書》。原告不服該徵收補償決定，向人民法院提起訴訟。

法院判決

信陽市中級人民法院認為，本案被訴徵收補償決定的合法性存在以下問題：

（一）評估機構選擇程序不合法。**縣房屋徵收部門於2012年12月8日發布《關於**台棚戶區房屋徵收評估機構選擇公告》，但**縣人民政府直到2012年12月24日才作出《關於*8台安置區改造建設房屋徵收的決定》，即先發布房屋徵收評估機構選擇公告，後作出房屋徵收決定。這不符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》第20條第1款的規定，即「房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定」的規定與《河南省實施〈國有土地上房屋徵收與補償條例〉的規定》第6條的規定，違反法定程序。

（二）對原告文某某的房屋權屬認定錯誤。該房屋所有權證及國有土地使用權證登記的權利人均為第三人**而非文某某，被告對該被徵收土地上房屋權屬問題的認定確有錯誤。

據此，一審法院判決撤銷被訴房屋徵收補償決定。宣判後，各方當事人均未提出上訴。

案件評析

本案中，法官從程序合法性、實體合法性兩個角度指出了補償決定存在的問題。

在程序合法性方面，依據有關規定突出強調了徵收決定作出後才能正式確定評估機構的基本程序要求；在實體合法性方面，強調補償決定認定的被徵收人必須適格。

知識拓展

關於本案中房屋權屬認定的問題今天暫不討論，我們主要來看看房屋徵收評估的一些重要問題。房屋徵收評估直接關係到補償是否合理，而其中的一些重要程序被徵收人可以自己留意，如果存在不合法之處可以及時諮詢律師，啟動法律程序維權！

第一：即本案中法官所指出的徵收決定作出後才能正式確定評估機構。以及評估機構的確定方法：房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第二：評估時點只能是房屋徵收決定公告之日。房價、市場行情等條件時刻在變化，大幅提前或推遲都可能對房屋價值評估結果造成極大的影響，因此，房屋評估時點應該嚴格依照法律規定。而根據《徵收條例》的規定，被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。

第三：評估結果要依法進行想向被徵收人公示、轉交。根據《房屋征評估辦法》第16、17條的規定，評估結果分為初步評估結果和最終評估結果。在初步評估結果完成後，房屋徵收部門應該向被徵收人公示，在公示期間，被徵收人有獲得解釋的權利。此外，在分戶初步評估結果公示期滿後，房屋徵收部門應該向被徵收人轉交分戶評估報告。

第四：被徵收人有權對評估報告提出異議。根據《國有土地上房屋征評估辦法》第20至22條的規定，如果被徵收人對評估結果有異議，可以分三步來維權。

首先，被徵收人可以自收到評估報告之日起10日內，向原房地產評估機構申請複核評估。

其次，如果被徵收人對原房地產價格評估機構的複核結果有異議，可以自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

最後，如果被徵收人對評估專家委員會的鑒定結果仍有異議，可以依法對房屋徵收補償決定申請行政複議或提起行政訴訟。