海外房產投資，東南亞VS英美澳！

當下我國經濟發展放緩，人民幣購買力存在下降的可能。為避免個人資產縮水，許多高凈值人士選擇海外置業來對衝風險。據權威調查，僅去年上半年，中國在房地產市場的跨境投資額為62億美元，僅次於德國和英國，成為房地產領域世界第三大跨境資本來源國。

而較為熱門的投資目的地除了目前十分火熱的歐洲外，還有新興的東南亞房產市場和傳統的英美澳房產市場。下面我們就把東南亞房產投資市場與英美澳房產投資市場做一個簡單的對比。

1匯兌損益

匯兌損益也被稱作匯兌差額，是由於匯率的浮動所產生的結果。美元一直被視為全球最受歡迎的 「硬通貨」代表，但也曾因人民幣兌美元的趨勢持續走低，造成很長一段時間內美國置業顯得「不划算」。又例如「英國脫歐」英鎊暴跌引發的大量物業拋售變現等，影響之大可見一般。

相較而言，從匯兌損益方面來看，配置東南亞置產風險最低。東南亞市場是一個相對穩定的市場，各國間匯率波動小，帶來的匯兌損益風險也最低。

2投資成本

海外購置房產的投資成本，主要參考房價和維護費用兩個標準。

首先，從房價上來比較，英美澳各國置業門檻是比較高的。根據數據顯示，目前美國的平均房價是摺合人民幣280萬元左右。

2016年對海外投資者額外徵收7%印花稅、額外徵收1.5%的土地稅後，澳洲的海外置業門檻已被提到一個新高度。

而東南亞整體房價相較英國、美國、澳大利亞及中國一線城市更便宜，使得更多的家庭可以承擔。

聯繫人工與稅務政策以及房屋維護費用來看，置業英美澳的維護費用明顯高於東南亞。

據《財政時報》（The Fiscal Times）報道，房地產網站Trulia的一份新報告顯示，2015年美國房主平均每月交的物業管理費為331美元，在過去十年中增長了32%，漲幅高過房價或通貨膨脹。這意味著，每位房主每年支付的物業費接近4,000美元。

這麼一看，東南亞各國的物業費相對來說就低得多了，僅人民幣幾十到幾百塊不等。

3投資回報

投資回報主要參考房屋升值空間和租賃回報兩個要素。

在升值空間方面，作為新興市場的代表，東南亞地區在升值空間上具有明顯優勢。東南亞很多國家的當地政府正大力招商引資，發展基礎設施建設，加之本身的旅遊優勢，房價具有連續上漲的潛力。

而在租賃回報方面，由於大多東南亞國家旅遊業發達，來自世界各地的遊客眾多，大客流量是房屋高出租回報率的保障。

根據《全球房地產指南》公布的數據顯示，在亞洲眾多國家和地區中，如泰國房價水平較低，但租賃投資回報率高達5.15%，高於中國(1.98%)，香港(3.26%)和新加坡(2.94%)。

反觀歐美澳國家，其作為老牌發達市場的代表，市場相對飽和，升值空間小，所帶來的投資回報率自然低於新興市場。

4置業目的和需求

置業英美澳地區的置業者一般看重其人文環境，在置業目的上，以移民、留學為主，投資理財為輔。

以英國為例，作為老牌資本主義國家，歷史悠久，社會穩定，經濟發達，人文氣息濃厚。作為西歐的一個島國，其土地面積的限制導致房產資源也變得相對稀缺，這使得英國房產成為世界上搶手的房源之一。

同時，享譽全球的高質量教育水準使得英國成為全球留學生人數最多的第二大國家，學生公寓短缺率幾乎維持在25-40%，這也造就了學區公寓高投資回報率的情勢。

而將東南亞地區作為首要目的地的置業者，主要看中其自然環境和氣候優勢，一般度假、自住、投資需求等目的皆有之。

作為中國人海外出行的首選地區，東南亞置業有很強的地理及價格優勢。3-5小時的飛行距離，相較十幾個小時飛到歐美及澳大利亞，中國人會更容易去到東南亞。並且，東南亞大多數地區對中文有較高認可度，相較講英文的國家給了中國人更多選擇。

總的來說，作為兩大優異的海外置業大方向，英美澳等老牌海外置業地和新興的東南亞市場各有特色，關鍵還是需要置業者結合自身實際和置業需求，才能滿足財富的保值增值。