中國炒房客移師歐洲 成消化銀行不良資產主力

北京小企業主老張近期動起了投資海外房產的心思，一方面，考慮到資產的保值增值；另一方面，為子女出國留學提前做準備。但是與其他人不同，老張的關注點不是熱門的美國、澳洲等，而是相對較為冷門的葡萄牙、希臘、西班牙等歐洲國家。「有親戚朋友已經往那邊投資了，聽說正是 抄底 的好時機。」不過，老張還是決定多方「打探」，畢竟投資海外房地產自己是「頭一遭」。

資深投資人士表示，隨著歐洲經濟開始復甦，此前幾個深陷「歐債危機」國家的房地產市場重回投資者視野。但業內人士提醒，在「抄底」的同時，必須時刻認清自己的投資預期和風險承受能力。

「不良」里的好房產

在「北上廣深」幾個一線城市的各大房展會上，葡萄牙、希臘等國家的海外房產投資、移民項目多了起來。有關調查顯示，中國未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產市場，約佔個人投資者可投資資產的5%。而其投資理由已從傳統移民、子女教育延伸至資產保值增值。

好望角投資服務（香港）有限公司總裁詹惠敏向中國證券報記者透露，「受到 歐債危機 衝擊，這些國家的許多銀行負債纍纍，不少銀行紛紛把不良資產的抵押物拿出來處理。只要你夠細心，其實可以淘到好東西。在這方面，中國的投資者絕對可以算得上是主力。」她進一步表示，尤其是這些「歐債危機」國家的經濟開始逐步復甦，對於投資者而言，意味著更多機會。

以葡萄牙為例，標準普爾在2014年初將葡萄牙長期國債評級從「負面觀察名單」中撤除，4月又將葡萄牙的評級展望由負面上調至穩定，並發布聲明稱：「葡萄牙的信貸評級已經穩定，預期在明年上調或者下調該國評級的可能性很小。」另外，標準普爾在9月12日將希臘的主權債信評級予以上調，由B-上調至B。標普同時指出，自明年起，希臘經濟將擺脫此前連續7年衰退的頹勢重新取得增長。而該國的存量債務佔GDP之比在今年觸及177%的峰值後將緩步回落，在2017年時降至164%。

另一方面，讓老張下決心投資海外房地產的因素，就是國內房地產市場「不給力」。國家統計局最新公布的數據顯示，繼7月首現下跌後，「北上廣深」4個一線城市房價跌幅超過1%。其實，6月以來，我國城市房價指數環比跌幅逐漸擴大，越來越多城市步入房價下跌通道。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計，2014年的「金九銀十」是在價格進一步小幅回落的前提下出現的成交量逐步復甦，今年的「金九」成色大減，難以再現2013年的熱銷景象。

本地價和海外價

作為生意人的老張，價格是決定其投資計劃的重要因素。「這是我最為擔心的地方，就算找了中介，但是我們畢竟是外國人，對當地的市場和行情並不熟悉。」

詹惠敏坦言老張的擔心並非不合理，「以葡萄牙為例，目前葡萄牙房價有兩套行業中不成文的價格，一套是售賣給本地人的 本地價 ，另一個是存在10%至20%加價後，售賣給海外購房者的 海外價 ，搞不清狀況的購房者容易吃虧。」

談及投資海外房地產的收益，第一太平戴維斯華北區董事長鄒錦標表示，就目前來看，海外房地產的投資回報的確會高於中國國內市場。「以香港為例，我們估算其住宅的投資回報率在3%至5%、商業地產為4%至7%、工業地產則在10%左右。而且香港的貸款成本遠低於內地，大概在每年2%至3%左右。」

而葡萄牙等「歐債危機」國家的房地產投資收益率會更高，房產出租年收益率或達到3%至5%左右。詹惠敏告訴記者，「首都里斯本市中心及周邊主要區域的房地產價值是穩定的，同時長期租金收益率一直呈上升趨勢。」

沒有「百分百」收益

對於「老張們」來說，除了可觀的投資收益，投資是否安全是其最關心的問題。比如，投資會不會踩在「高點」，投資的房產是否產權清晰。第一太平戴維斯相關負責人提醒，海外國家的稅率問題、貨幣匯率波動等，都有可能影響到最後的投資回報率。

在首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池看來，投資應注意多方面風險。首先是市場風險。「房價是供求關係的反應，也是當地政策、經濟形勢的反應，房價隨時都可能做出波動。能否準確掌握當地市場的變化情況非常重要。」其次為政策風險。國外房產政策會根據實際情況隨時做出調整，比如信貸政策、稅收政策、限購政策等，這些都會影響到投資者的行為與收益。此外，還存在交易風險。「期房是否能夠按時交房，是否能夠拿到產權證等都關係到投資的成敗。遇到不良經紀人，投資被騙的案件時有發生。」

資深投資人士提醒，由於歐洲經濟尚未完全復甦，其房地產市場存在不確定性，投資者最好分散投資，購買兩到三處房產，一處用於自住，其餘用於投資，5年後就可以將投資的房產售出，這種分散投資的方式不僅大大降低了風險，還可以幫助投資者獲取一定的房產增值收益。另外，投資者在制定投資計劃時應多考慮幾個方面。投資者要明確自己的現金流，以及資金的使用情況；提出自己中意的國家和城市，列出計劃在哪個城市購買房產；投資者要鎖定自己的目標，是投資移民還是「以房養學」；投資者可以找專業的機構分析評估自己的實力。（記者 陳瑩瑩）

本文來源：中國證券報·中證網

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