看不到房價天花板的中國，像極了泡沫破碎前的日本

不知從何時開始，中國經濟學家獨愛研究1990年的日本。尤其是1990年前後日本的樓市，更是成為了大家熟悉的經濟泡沫標本。

整整十年，日本用全社會的勞動力在償還當年的一紙協議。繁華落盡後的凄涼，讓世人嗟嘆。

有人說，中國剛剛過去幾年和當初的日本如出一轍，但日本樓市崩了，中國卻依然堅韌，那這又是為什麼呢？日本樓市的大崩盤對於我們又有何意義？

事情要從泡沫崩潰前的1990年說起。

上世紀80年代中後期，日本經濟實力在全球都是首屈一指的。強勁的出口，讓日本經濟遙遙領先於其他國家，並且對美國有著巨大的貿易順差。聽起來是不是很熟悉，沒錯，現在代替日本地位的就是中國，中國8月對美國貿易順差攀升至310億美元，較去年同期增長18.7%，創單月最高紀錄，同時也打破今年6月創下的289億美元順差紀錄。

這一現象讓美國人坐不住了，於是美國人絞盡腦汁，竭盡全力地策划了一個巨大的陰謀。

1985年美國政府以解決美日貿易逆差為名與日本政府協商日元升值，由於國防安全上日本高度依賴美國保護不敢公然違背，9月份日本政府公布了「廣島協議」，這也是後來被認為是日本代價最昂貴的協議的由來。

日元升值，最直接的就是可以用日元去兌換國外更多的商品和勞動力。於是大量日企開始轉移到東南亞辦廠。

匯率走高，銀行低利率，國外熱錢湧入，

日本又推出稅制改革，一下子日本彷彿進入了最好的時代。

換句話講，就是突然手裡多了好多美元，去銀行借錢利息也低了，交的稅也少了，國外又有人要給你投資，手上多了那麼多錢怎麼辦？拚命花！

錢來得太容易了，生活就變得奢靡，當時日本流行吃金，什麼金箔烏冬面，金箔壽司卷充斥著各種高檔餐廳（跟現在的中國茅台漲上天一樣樣兒的）全世界到處是搶購海外奢侈品與不動產的日本人的身影。

而這時日本國內正是歌舞昇平，燈紅酒綠的美好生活時代。在東京的街頭，相鄰僅500米的舞廳和拉麵店，竟然沒有人願意步行前往，都在路口急切地等出租。

高爾夫迅速平民化，布加迪威龍在街上成群結隊。畢業生沒畢業就有企業來招聘，甚至打出了預付半年工資的條件......時至今日，仍然有很多中老年人，想起「泡沫時代」，仍是覺得很美好。

而在如今歐洲的奢侈品市場上，買買買的人群已經變成了中國人。

1989年12月29日經指數漲到歷史最高點的38885.47。所有人都認為這份繁榮會持續下去，

所有人都認為日本已經超越美國成為全世界最富裕的國家。

一些日本和世界的經濟學家紛紛說，傳統經濟理論對日本不適用，日本正在創造「新的經濟規律」。那時候日本商人極為闊綽，到哪兒都像闊佬逛菜市場一樣。

於是，日本人買了美國金融帝國的象徵——洛克菲勒大廈，買了美國電影的象徵——哥倫比亞電影公司，買了加拿大的森林，澳洲鐵礦，香港最貴的房子，日本女人買了70%法國生產的LV手袋，日本男人成群結隊飛去泰國打高爾夫……

那時的日本消費如此，房地產更是不可一世，

一個東京市的地價就可以買一個半美國。

一間900萬的公寓，在泡沫時代可以賣出16.5億日元的高價。簽訂完廣島協議的1986年，東京平均房價直接暴漲120%，在1991年樓市頂峰，平均能到272萬日元每平米，而東京市區更是高達1450萬每平米，按現在的匯率算，相當於北京城六環或上海外環內均價83萬一平！

到後來，大家都買不起房了，達到了無力承受的地步。於是民眾開始抗議了，希望政府提高利率，出台房產稅壓制房價。

正好政府也認為經濟過熱房價過高，加上賣土地的錢不是自己的，但是房產稅收的錢妥妥的是自己的，於是順應民意開徵房產稅，另外提高利率。

加息和房產稅是壓制房價最有效的大殺器，每一個效果都很好，雙劍一合璧，日本房價直接崩了。

那麼你會問了，這都是日本人自己作得，和美國有什麼關係。

前面我們提到，日本在飛速發展時期經濟政策以擴大出口為中心，長期對美保持貿易順差，這讓美國很無奈。

老子這幾年打了朝鮮打越南，還要操著和蘇聯硬剛（冷戰）的心，結果讓你小子撿了洋落。越想越生氣，不行不行，美元必須要貶值來扭轉逆差的局面，對日元則進行升值的誘導。日本當然不傻，但是日本是美國的兒子，擁有絕地權利的家長的話能不聽么？

同時美爹要求日本在國內實行寬鬆的貨幣政策（俗稱大量印錢），操作方式用現在的話講就是降低央行準備金利率，降息降准，大白話就是問銀行借錢利率很低！

這事兒開頭一想還挺美的，為啥呢？因為日元升值，國內還在多發錢，日本人不就有了越來越多的挺值錢的錢么？就可以隨意到外國買買買啊，所以就有了日本人出現在全世界，無所不買的事情。

隨著日元升值，日本出口業開始受到衝擊（這個邏輯，隨便找本經濟學的書翻翻就能明白），製造業開始蕭條。這個時候即使想上調利率也無法實現了，原因是製造業是日本國民經濟的命脈，上調利率加大製造業的融資成本只會讓他們雪上加霜，所以只能繼續降息。

出口不賺錢，房價又被調控，日本的經濟不崩盤才奇怪了。

首先是股市的暴跌，當初從實業轉型做「理財」的激進企業紛紛破產倒閉，一些投放「非法信託」的金融機構開始暴露問題與犯罪證據，或破產或被清查。類似於中國的錢寶這種貨色，槓桿奇高，但是只要一直在漲，這種公司就能運轉，一旦止漲下跌，這個局就做不下去了。

然後就是企業倒閉，公司裁員，非正式僱傭擴大。

房地產市場並非迅疾暴跌，而是以在峰值上橫盤的姿態度過了88、89、90年。直到日本央行進一步上調利率，加上大藏省（日本當時的財政機關）制定了不動產融資總額，銀行的活躍度降低，開始收縮貸款，嚴控資金流入不動產市場，房地產終於在91年後開始急劇下跌。

此情此景是不是相當熟悉啊，目前中國的房貸利率基本上浮了20%，中央三令五申嚴控消費貸流入房市。銀行針對房貸的發放效率越來越慢，因為額度有限。

日本人用20年來緩和泡沫的破碎後的經濟狀況，當時的日本製造業的核心技術儲備比現在的中國要強得多，所以如果中國遭受了泡沫破裂，那失去的恐怕不止是20年。

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