曼谷踩盤實錄-尚思睿 XT EKKMAMI 項目全解讀

09-26

來自專欄海外投資置業4 人贊了文章

大家好，我是泰國小金哥！

來這裡的目的只有一個，希望能把泰國項目的全程踩盤過程分享給大家。

做到客觀、直觀、真實、細緻。力爭達到不出國就能把項目的方方面面了解的清清楚楚。

跟進我的腳步，開始第[3]個樓盤的全樓盤攻略。

老規矩我會簡單說一下所在區域的情況。以便於更好理解樓盤的地理位置和地段價值。

EKKMAMI 區域介紹

1999年泰國的第一條輕軌線——素坤逸線開通，曼谷也因此迎來了日本人大投資時代，大量的日本財團湧進泰國投資、買地，日本財團以及企業的進駐，帶來了大量的日本人來到此處進行居住和生活，此處居住環境優、居住層次高，日本人進駐後，區域內逐漸出現了很多的日本餐廳，發展到今天，日本餐廳在區域內佔到了80%以上。也是歷史原因，造成泰國人以日本人、韓國人為有錢人，有錢人生活的區域就是所謂的富人區。其實，這個區域自古在曼谷就是很受歡迎的，周邊也有很多曼谷有錢人的別墅、公寓等，還有一些軍政人物，皇室權貴也很多生活在這附近。

扯完歷史，說現在。EKKMAMI區域連通曼谷Sukhumvit和Phetchaburi兩大主幹道，並連通有「曼谷蘭桂坊」之稱的Thonglor巷，這的曼谷富人區已經成為投資客反覆投資的黃金地段。

Ekkamai是整個富人區的價格窪地，和緊鄰的Thonglor（6萬元人民幣/平方米）相比，單價只有4萬元/平方米左右，便宜1/3左右。Ekkamai所在的素坤逸主幹道，是開發商最看好的區域。其周邊辦公樓和學校眾多，這導致租房需求旺盛，因此周邊的出租回報率高達6％。

這邊的配套可以說是全曼谷最好的不為過。衣食住行、吃喝玩樂該有的不該有的都有。

更要說的是這裡的夜生活，也是曼谷最豐富的。長沙的跛子街、南京1912、北京的三里屯我覺得就有點小家子氣了，這不是說氣場，而且玩的hihg的程度。

交通就不用說了，BTS 素坤逸線可以說是曼谷南北最重要的幹線，與素坤逸路並行。另外，一些教育資源、醫療啊也都很便利。

Q:攻略還是分為項目概況、位置深度解讀、項目配套深度解讀和項目戶型解讀。

項目概況
項目位置全方位解讀
項目配套深度解讀
項目戶型解讀

1，項目概況

名稱: XT Ekkamai

開發商:Sansiri

性質:永久產權公寓

類型:1棟38層公寓

土地面積:3200平方米

總單位:537戶+1棟9層自動停車庫

停車位:

佔比49.55%（257個自動停車位 + 9個普通停車位）

位置:

素坤逸63路(伊卡邁), Klongton Nua, 瓦塔納區

主戶型:

1房1衛(小) 29.75–31.50平方米，約100萬人民幣起

1房1衛(大) 38.00平方米，約170萬人民幣起

2房2衛45.50–57.00平方米，約200萬人民幣起

均價：

19萬泰銖（約3.8萬人民幣）/平方米

總價：

500萬泰銖（約100萬人民幣）起

付款方式：

定金：1房（10200元人民幣），2房（20400元人民幣），收到開發商開具的認購書

首付：房款的25％（交付定金後14日內付清，定金抵扣首付），首付後收到開發商合同，按規定簽署並寄回

尾款：房款的75％（2020年12月交房時支付），付清尾款後辦理房產證

交付日期：

2020年12月

租金收益:

預計年租金收益率6%

物業管理費：

70泰銖（約14元人民幣）/平方米/月，提前預繳一年

維修基金：

600泰銖（約120元人民幣）/平方米(一次性繳付)

其他費用：

過戶費：1%

物業設施：

辦公區大堂、洗衣房、帶冷熱水按摩浴缸和池畔電影院的空中泳池、酒吧、休息室、共享遊戲區、帶設備的健身房、綠色活力涼亭、庭院花園、空中圖書館、私人花園屋頂。

項目新科技：

-健身房VR遊戲：可以一邊玩VR, 一邊做運動。

-家庭自動化：用手機可控制燈、電器等開關。

-智能鏡子：鏡子會顯示天氣、藍牙等資訊。

-洗澡：在swimming pool的更衣室才有，可以自己選擇水溫、水力等。

-儲物櫃：例如淘寶了，運輸可set password放件在內,你回家時用password拿貨。

-智能洗衣：用手機控制洗衣機。

-機器人：機器人可幫客戶送件。

項目官網：https://www.sansiri.com/condominium/xt-ekkamai/th/?utm_campaign=ip-ph1-xtekkamai-xtekm-adwords-brand&utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_content=brand&gclid=EAIaIQobChMIv4iU7da13AIVh4mPCh2x4wAREAAYASAAEgK_qvD_BwE&gclsrc=aw.ds

環境影響評估EIA（環境影響評估）：通過

項目效果圖，來自官網，請欣賞！

EKKMAMI 項目視頻分享

https://www.zhihu.com/video/1013832604826484736

2，項目位置全方位解讀

項目位於EKKMAMI 9巷，周邊是曼谷夜生活最豐富的地方。酒吧、購物中心、休閑吧、非常多。你可以白天和晚上都來感受一下，這個天使與魔鬼同時存在的地方。

我們可以把Ekkamai區域劃分為兩個區域：Ekkamai南側是素坤逸路。Ekkamai北側毗鄰Petchaburi路。有Soi Thonglor 10和Ekkamai 12，這是一條劃分南北的大路。

如果你是開車的話，也很方便。Ekamai Road是連接Sukhumvit和Petchaburi的道路。但是這兩條主幹道，經常擁堵。所以也可走一些小路避開車流高峰。可以再SOI 20（Ekamai 21）或通洛巷10（Ekamai 5），Ekamai巷28或巷前往Ekkamai 12進入。

其實，如果來這裡建議做BTS或者打車，曼谷真的很堵。而素坤逸又是擁堵中的戰鬥機。項目距離BTS EKKMAMI站點差不多1.5公里左右，可以打車，也可以做班車，都很方便。

今天的探盤就從BTS Ekkamai開始，了解Ekamai Road的環境，包括辦公樓，公寓，餐廳和社區商場。別忘記項目位置哦，在Soi Ekamai 9和Soi Ekamai 13之間進行。

在Ekkamai（Sukhumvit 63）附近的1號出口下。

EKKMAMI站點有四個出口。

從平台走到左側，您將看到Gateway Ekamai。如果您想去購物，你要選擇4號出口。否則會繞很大一圈。

在出口平台往下看。下面是3車道的素坤逸路。前往那裡的路是雙向交叉路口，右手是前往Soi Ekamai的路。左側是Ekkamai主要入口。

穿過Soi Ekamai，從這個角度來看，您可以儘早看到Soi Ekamai的情況。路兩邊很多高層建築與商業建築，有辦公樓，公寓，百貨商店等等。整天來來往往的人都很多。

從EKKMAMI平台走下來，是一條很寬的人行便道。路邊還有一些臨時的小攤位。買一些水果、日用品、小吃等。

路左邊，有一個餐廳叫 ban rai咖啡館，晚上的時候會把桌子搬出來。如果下班時候，可以吃點東西回家。或者歇歇腳。

這是一條南北東西交匯的路口，去素坤逸或者暹羅廣場都可以很方便到達。

我們去往項目，是右轉。這有一條人行橫道可以穿過gateway ekkmami。

路兩邊的店鋪，都營業很晚。

路邊很多摩托車的接客服務，建議盡量不要坐。開的又快又急，還是安全第一。

右側是horizon項目，右側還有一個15層高的商務辦公樓。

這是一個社區購物中心，一般周邊社區的人都在這裡購物、吃飯等等。

在曼谷上午中心旁邊也是有一座商務辦公樓。很多年輕人在這邊上班。

路上有幾家日本餐廳。EKKMAMI附近區域都生活著很多日本人、韓國人。所以一些日料、韓式烤肉店在這附近時常見到。

BIG C，類似國內的物美、華聯生活在BIG C附近在泰國是個很幸福的事。

Health Land Ekkamai 提供泰式按摩、足底按摩的場所。

繼續往前是一個小十字路口向左去往tonglor區域，向右到EKKMAMI12 soi ，繼續往前就是Petchaburi。

到了XT EKKMAMI售樓處了！就在路的左側。右側也有項目的廣告篇幅。

售樓處整體還是非常漂亮的，是項目的主題藍色和紫色，很科幻很未來的感覺。來吧，一起去看看！

內部裝飾也不錯，空間不算太大，但是很整潔。

一個銷售在講解項目。

售樓處有免費的冰咖啡提供，對於步行過來的我們，真是雪中送炭啊！

看看這個整體樓盤，項目周邊很多商業建築。也有一些是規劃用地，現在還沒有開始建設。據說是一個商務樓。但是附近好像沒有太高的建築物，那38層的項目應該會成為周邊一個標誌性地標了。

北方 - 空置的土地和商業建築，但是只有4層。
東 - 靠近Soi 63（Ekkamai）。
南 - 空置的土地和住房。
西 - 運河和低層公寓。

向北空置的土地和商業建築，但是只有4層。

向東一個四層的商業建築，都是一些小型公司。

南側一些空置拆遷的土地，規劃是商業用地。

附近一些有代表性的配套和建築列表

健康土地~550米
SSP塔樓辦公樓~600米
競技場10~650米
Big C Ekamai~750米
公共場所~1.1公里
Ekkamai國際學校~1.1公里
Sorachai辦公樓
J大道~1.2公里
Seenspace~1.3公里
Ekkamai市場~1.3公里
Charn Issara Tower 2~1.4 km
主要電影院Ekkamai~1.8公里
Samitivej Sukhumvit醫院~1.9公里
公園巷~2公里
Gateway Ekkamai~2.7公里

3，項目配套深度解讀

*說明一下，項目暫時還沒有動工，所以很多圖來自於開發商的資料。解讀僅供參考*

XT Ekamai是一幢38層的高層公寓，擁有537個單位+ 1個商店和一個9層高的機械停車樓。自然通風系統可以在整個項目中進行通風，大多數配套設施都在屋頂上，以便在設計中使用視圖和多種紫色，使項目很獨特。稍後，看完樣板間，也會覺得這個項目的配色相當大膽和突出。可能跟其定位有關係。

官網中也有介紹，品牌XT 是尚思睿公司推出全新的一個高端品牌，現在在rama9 EKKMAMI 機場附近有三個項目。

XT Ekkamai 就是現在介紹的項目，是和日本東急建設有限公司開發，距離 BTS Ekamai 站1.5公里，起價4.5萬人民幣左右。
XT Huay Kwang 位於rama9區域、距離 MRT Huay Kwang站有 75 米，靠近Central Rama 9，起價為3.6萬人民幣左右。
XT Phaya Thai 位於機場。距離機場快軌 Ratchaprarop有 500米，距離 BTS Phayathai有600米，總價100萬人民幣/起。

對於XT品牌，Sansiri已經發展成為一種生活方式共管公寓，這一概念將新一代客戶聚集在一起，提供各種活動和偏好。

這個項目的概念是

擴展您的風格是該項目的主要概念。您可以選擇以不同的生活方式生活。酒店提供公共區域和各種類型的客房。包括特殊促銷個性化特權，可根據個人喜好隨我提供。
探索您的空間有一個靈活的布局，允許您定製您的房間布局和傢具。
通過Co-Facilities 擴展您的生活方式 可以通過應用系統預訂在其他地方與XT一起使用，很有趣。但是是需要另外支付費用的。

項目前面有一個自帶的花園。

一層是大廳、郵件室、企業室和電梯。

25層有一個獨立花園，還有觀景台

37層有泳池、觀景點、下沉式座椅、劇院、浴室和更衣室。

38樓是空中酒吧和休息室、健身房、空中休閑吧、天空會議中心、圖書館

停車場是獨立一個建築，在項目背後，9層。

項目入口緊挨著EKKMAMI路。進入項目首先看到一個池塘和花園，兩邊綠化會非常好。1是綠化環境，愉悅心情 2，也能過濾路邊的污染和噪音。

整個綠化區域基本和項目長度相等。

項目綠化率達到45%左右，這是其中一層花園的效果圖。

樓另外一邊，是一層商業配套。包括新鮮水果、麵包店、日常服務公司。包括信用卡服務、列印等等服務非常的便利。

項目外觀線條感非常強，很有現代設計風格。而且增加一些不規則的陽台框體和紫色配線，和項目整體設計風格很搭。

整個休息大廳設計感也非常強。有很多種顏色的搭配，如果工作一天比較疲憊，坐在這裡放鬆一下，是不錯的選擇。

天花板的高度是延伸到2樓，所以視野就非常好。而且顏色搭配的都很舒服。

在一個粉色系的空間里，有一個非常可愛的小機器人，這是尚思睿開發的機器人叫珊妮博士。

這個機器人可以自動規避障礙物，然後充當一個快遞員。可以把東西發送到指定區域。東西是放在我們看到的身體中部的盒子里。然後指定位置。就可以了。

25樓的獨立小花園和觀景台。

37層的配套更好一些，一個帶有熱水和冷水的按摩浴缸，有50米長。然後還有下沉式的座椅，可以游泳玩非常舒服的躺著。然後這裡還有戶外電影放映區，可以看一場超大屏幕的電影。38層就是酒吧和休息室，還有遊戲室和健身房。特別在健身房中可以看著泳池，非常棒！

無邊泳池和觀景台，超級棒是吧！

ACTIVE GYM健身房可360度欣賞曼谷的夜景，有跑步機、機械運動區、還有很多運動設施。讓你一邊運動，一邊感受城市的美景。

空中會議室，適合舉辦派對。也可以作為商務洽談的好去處。

還有一個撞球，可以閑來無事娛樂一下。

在項目邊上，是一個獨立的9層建築，就是項目配套的停車場。還配套了電動汽車的充電樁，有普通充電和特斯拉專用充電樁。

把停車場和主體建築分離開，這在曼谷項目中還是比較稍有的。首先就是能把居住和停車獨立開互不影響。其次也減少了汽車尾氣等對於生活區域的污染。唯一缺點就是，你需要停車後走到項目大廳，然後進入自己的樓層房間，如果趕上下雨就會有一點點不便利了。

然後，我發現停車場的頂層又是一個獨立的小花園。可以跑跑步或者種植點素菜等。

項目的平面圖，可以看一下。

3層的平面圖

一共有18個房間，大多數房間處於南北，比西面光照能少一些。有四部電梯，高峰時段可能會有些等待。有固定垃圾清理去，不會影響到生活。圖片中可以看到，有一處同名的走廊，主要為了項目的採光。而且這個區域是封閉的，是不允許外人進入的。

25層平面圖

基本是3層類似，但是25層有一個花園。所以去花園休閑更便利一些。

從27層到35層，房間數量減少，只有13個房間。空間更好，視野也更好，價格也是一樣的更貴。

36樓和37層都是公共設施區域，泳池、休閑區等等都在這個公共區域提供。

38層也是一個獨立的公共區域，而且四周都是玻璃窗戶，視野非常好。特別是看夜晚的曼谷，更是一種享受。

這是剛才說到，停車場頂部的綠化區。能運動，能種植綠色植物。

項目360度全景視圖。

設施概要

工作區大廳
花園和戶外休閑區
活躍的屋頂花園
SKY LAP POOL鹽系統3 x 50米深1.2米
HOT＆COLD JACUZZI
POOLSIDE劇院
THE BAR＆LOUNGE on 38th
天空會議中心和圖書館
活躍的健身房
共享空間
機械停車
SHUTTLE SERVICE
無線互聯網
洗衣
收發室
電動車充電站
Sandee交付機器人
SMART LOCKER
SMART WASH
私人租賃鎖
24小時保安
24小時警衛服務
4電梯/建築物
電梯比例，包括134：1項目
服務電梯
停車場約266輛，49％（自動駕駛257輛，通常停放9輛車）。
閉路電視/門禁卡

4，項目戶型深度解讀

XT EKKMAMI這個項目有一個非常大的特殊就是可以靈活的搭配你喜歡的空間。並提供了6個設計主題，供選擇。

時尚達人 - 一個擴大衣櫃空間的房間。適合時尚的女孩們，放更多的衣服更多的鞋子和包包
主廚 - 廚房的空間字更大。適合喜歡認真烹飪的人。
自然主義者 - 喜歡自然、喜歡種植樹木和景觀的人，所以這個房間有一個大陽台。
社交達人 - 這個房間將擴大生活空間。對於那些喜歡邀請朋友進行社交活動的人。
夢空間 - 適合那些喜歡睡覺的人。因此，這是一種擴大卧室區域的方式，可以在床上花更多時間。
有遠見者 - 擴展工作空間。適合喜歡上班或經常回家的人。

所謂的靈活布局，就是根據主題進行房間配套和格局的調整。比如

選項1 -時尚達人 + 夢空間 = 就是把中間牆的拆除了。這樣你進入房間後，您可以跳上床，直接進入睡眠狀態。不用任何過度，哈哈哈哈
選項2 - 社交達人+主廚 = 在套房中，增加一張沙發和一張桌子。這樣來的人多就可以坐在沙發上喝酒、聊天等。

下面開始我們戶型深度解讀

29.75-30.25 的一房戶型

進入房間是一個開放式廚房，廚房分為兩個區域。一個是烹飪區，一個是洗菜區域，泰國廚房大多數都是用電的，所以很多時候烹飪區和洗菜區域都是混在一起的。進門左手邊是冰箱和用餐區域了。在進入就是一個小客廳和陽台了。客廳和陽台是連在一起的，這樣顯得室內面積也會大一些。然後是卧室和衛生間，是對著的。可以方便洗漱後進入卧室休息。衛生間是乾濕分離，洗漱和洗浴空間還可以，一個人用起來還比較寬裕。

項目是打包傢具的，而且都是定製的，所以不需要在另外購置。而且擺放位置也都實現設計好的。然後上文說到，可以選擇自己喜歡的主題，然後就會配套主題相關的傢具了。

項目的門是一種高壓木材料，摸起來手感很厚。然後標配都是數字門鎖。

數字門鎖，如果忘記密碼了。也可以用鑰匙卡來開門。然後數字密碼也是可以同尚思睿提供的管家APP進行設定和更改。

一進門就可以看到，客廳和陽台是連在一起的。然後有一道玻璃門，可以打開通風和曬太陽。當然，也可以通過窗帘進行關閉，保持隱私。房間高度是2.6米，而且是做了吊頂後的高度，所以空間感很好。地板是8毫米的木地板。

進門是一個開發廚房。廚房前面是一個小桌子，可以臨時放置一些烹飪的食品。

廚房的配色是藍色，很獨特，也很舒服。而且四周都是一些儲物柜子，可以存放很多東西。抽屜都是帶有阻尼的，推拉很輕鬆，而且沒有聲響。

廚房的檯面是灰色瓷磚的，很耐磨而且吸水性很強。也挺耐臟，有一些油脂或者水漬可以很方便清除掉。

shlMEX的單水槽洗碗機配有適合在廚房使用的弧形水龍頭。

電飯煲還有MEX的插頭，方便增加一些家用電器使用。

MEX的直吸式的油煙機，而且帶有照明功能。

廚房地方，鋪的是瓷磚，這也是為了容易清理。30*30的瓷磚。

廚房的另一側是洗衣機和冰箱的空間。

洗衣機的上面還有一個小檯面，可以臨時放置一些食品、水果等物品。

而且廚房和客廳之間有一個小桌子，非常方便放置一些烹飪用品。或者如果兩個人，完全可以在這上面用餐的。

跨過廚房，就是客廳的空間。客廳放置一個2.35米的電視屏幕空間，放置一個50寸左右的電視完全沒問題。

客廳和陽台是聯通的，中間是一個鋁製的推拉門。客廳里還有個配置的沙發，雖然不大，但是一個人躺著還是完全沒有問題的。

通過推拉門可以進入陽台的空間，陽台空間還是非常大的。可以放一個小桌子和椅子，可以在這看看書，賞賞景色。

陽台也是用的瓷磚，也是便於打理。

陽台回比室內客廳矮一些，放置陽台下雨時候流入水到房間里。

陽檯面積是0.9*3米，這一塊可是不是錢的哦。

空調機組是在陽台的上面的架子上，這樣節省很多空間。

客廳另外一邊就是卧室和浴室。不過都有獨立的門，卧室對著衛生間，雖然方便，但是感覺不是特別好。

窗寬5英才，應該類似國內的1.5左右的。床頭還做了一造型，帶有黃色的氛圍燈。晚上看書或者起夜還是很方便的。

卧室房間不是很大，左側空間距離是70厘米，右側到窗檯是90厘米。在右側還有一個小的梳妝台。

床末端與牆體的距離為65厘米。過一個人還是沒問題的。但是沒有地方放置電視櫃了，所以電視只能採取懸掛的方式。

卧室有一個門，是聯通陽台的。如果就是兩人居住，開著就可以。透氣、採光都會好很多。

窗口是只能側開不能全部打開。可能對於空氣流通稍微有些影響。

卧室門與浴室是對著的，方便同時對於隱私也有一定影響。

床的一邊是一個很大的衣櫃和儲物櫃，可以放一些衣服和鞋。

浴室乾濕分離，地板是花崗岩的，牆體是瓷磚鋪的。

在卧室地板和浴室之間，是一塊高起來的地面，防止浴室的水溢出來流到卧室。因為卧室是地板的，可定是怕水的。

洗漱盆下面還有一些抽屜，放置一些小物品。

防水的插頭。

鏡子後面是一個小柜子，放置一些洗漱用品、化妝用品等。科勒的便器

科勒的衛生用具

淋浴是一個單獨空間，而且有一個玻璃的門。防止洗澡時候水溢出來。

淋浴區面積90*90。

恩格爾菲爾德酒店配套的花灑。質量很棒。

淋浴間還有一個凹進去的空間，可以擺放一些工藝品，也可以放一些洗浴用品。

Somfy開關是一個觸摸屏，可以控制應用程序的打開和關閉，插頭是bticino。

下面是一個46.25的兩居室

這個戶型多了一個小卧室，當然你也可以改成書房或者工作室。有兩個獨立的衛生間，方便人家生活實用；進門也是一個公共廚房，廚房是L型的。這樣合理把烹飪區和料理區分開。然後是客廳。客廳里配置有點事，另外客廳與陽台也是連在一起。這樣既顯空間感，而且對於空氣流通也是很好的。整體來說，這個適合一個兩口之間帶著孩子居住，小衛生間和小卧室更適合一個孩子使用。