房價漲跌的邏輯：槓桿

09-26

房價漲跌的邏輯：槓桿

一、成也槓桿，敗也槓桿

這兩年經濟一般，2016年人民日報就已經表示中國經濟的走勢將是L型，L了兩年之後老百姓最明顯的感受就是每年收入和支出一相減，攢不下錢來。

的確，2015年和2018年比起來，老百姓的收入有大幅增加嗎？賺工資的也許加了2000塊錢一個月，但做生意的基本上沒聽到有賺錢的，這兩年不虧算不錯了。

但是房價卻硬生生得暴漲一倍！成交量也放出了天量！這是如何做到的？

答案是槓桿，老百姓加槓桿太容易了。

1、自有資金

前文說過，老百姓收入沒漲、攢不下錢來，手上的大額現金來源只能是①以前的積蓄，如股票、理財、信託等的資金搬家，②拆遷所得，棚改貨幣化補償給城市注入了充足的現金流，③賣房所得，把房子賣了也能換大量現金。

如果只是自有資金在樓市中運作，房價根本就是動彈不得。舉個例子，有人手裡只有50萬，如果借不到錢，那隻能去看總價50萬以下的房產，那些80萬、100萬的房只能是望洋興嘆，當然誰都想住好房子，但是的確是買不起。

你說對了，最好的抑制需求的樓市措施就是買不起，比限制買賣還管用。

2、槓桿之力

槓桿是什麼？是借錢的能力，有本事把買房子的錢全部借到手，那才是牛逼。一套50萬的房子，如果你只出了10萬的首付，40萬是銀行按揭，結果後來房子漲到了150萬，賣掉後還掉銀行的錢，凈賺100萬，此時槓桿的力量是什麼，是用10萬的現金賺了100萬，如果連10萬元都是借的呢，那簡直可怕。

樓市的槓桿都來自哪裡？①銀行按揭，這是最普遍正常的槓桿，②親友借款，一般用於首付，③消費貸或首付貸或信用卡透支，一般用於首付，④房屋抵押貸款，就是用以前買的房子進行抵押或再次抵押，一般也用於首付，當然在現在銀行按揭限貸的形式下，也有用房抵貸全款購房的。

有了充足的槓桿，100萬的房子甚至可以不掏自己一分錢就拿下，在房價大漲的背景下實現窮人的逆襲，社會中甚至也出現了相關的論壇來傳授極限的槓桿技巧。房子沒有一分錢的自有資金投入的時候，其實投機者對房價已經鈍感了，只要能把銀行貸款貸出來，並且管好自己的現金流，保證每月按時還款，他就已經成功了。

槓桿達到100%以後，因為沒有自有資金的制約，想買幾套就買幾套，這個時候房價就已經進入了癲狂期，因為投機者可以0成本的囤房，並且往上喊價，剛需者也被迫放大槓桿去接盤，有了成交也就有了暴漲的「市場價」。

但是高槓桿衝鋒也是有危險的，萬一房價下跌，虧損也是無限放大的，其實就是賭，賭贏了會所嫩模，賭輸了下海乾活。但在一個加槓桿的大環境下，誰先加槓桿誰就能贏錢，如果在一個降槓桿的大環境下，誰還敢加槓桿一般都要受苦。

二、房價形成的邏輯

房價本質上來說其實只一個價格指標，是某一階段人們所能接受的物品價格，本身是波動的，有點像股價，是有其價格形成機制的。

價格是由供求關係決定的。

需求端的支付能力卻又是和槓桿的獲取能力有關。

簡而言之，供應端還以2018年上半年的市場支付能力來判斷市場、制定價格，認為人們能承受的價格是高的，但是需求端卻已經拿不出更多自有資金、也借不到錢去加槓桿，所有的加槓桿的路都被政府堵死了，人們能承受的價格大幅下降，俗稱「買不起」了。由於需求端的支付能力是成交的前提，所以供應端在看清市場後，只能隨行就市，把價格往下降，以利成交。

降槓桿的樓市也被「消費降級」了。原來拿著20萬能買100萬的房子，現在只能買50萬的。所以給個思考題：是不是意味著，100萬的房價跌到50萬才是合理的？

三、房價的重構

房價沒有對錯，只有其成行邏輯以及現狀房價是否合理。比如上海的房價，2萬/平的時候也是合理的，5萬/平的時候也是合理的，未來真的衝上10萬/平了也是合理的，因為存在即合理。

但是房價也是會調整的，當需求和供應發生了不匹配，導致成交不了的時候，自然而然，需求和供應會自發的調整以尋求成交，牛市的時候就是漲，熊市的時候就是跌。

但是價格漲跌只是表象，關鍵是估值是不是合理，即房價需要重構，而重構的影響因子其實是：城市目標客群是否買得起>城市目標客群的預期>供應量的增減>經濟好壞的影響。當然影響城市客群是否買的起的關鍵因素就是錢，即有沒有現金、能不能貸到足額的款、收入夠不夠還貸款等。

回到上海的房價來講講，現在上海都是7成首付，認房又認貸，動不動500萬以上的房價，包稅後得拿出400萬的首付，年入百萬的家庭不吃不喝都要被養4年韭菜才有可能買得起，基本上就可以休息了。什麼時候能回到2016年的榮光？自然是槓桿放開，你讓人家500萬的房價，拿出200萬的首付，就會好很多。