夏磊：北京樓市調控兩周年的反思與展望

09-28

文：恆大研究院首席房地產研究員夏磊

自2016年930始，北京本輪房地產調控已持續兩年。通過完善限購、實行差別化貸款政策，規範市場秩序，堵、疏結合，重在引導預期，有效穩定了北京的房地產市場，目前市場格局來之不易。

房價上漲得到有效遏制。

2018年8月，北京新建商品住宅價格指數同比僅微漲0.2%、較2016年9月僅上漲0.8%，二手住宅價格指數同比下降2.6%，連續第11個月同比負增，較2016年9月僅上漲1%，低於同期CPI漲幅。

成交明顯回落。

2017年，北京新建商品房月均成交規模0.87萬套，較2016年的1.80萬套減半，2018年進一步降至0.61萬套，為2006年以來最低水平。2018年二手房月均成交規模1.32萬套，較2016年的2.28萬套，大幅下降42%，保持在近十年的中低位水平。

居民槓桿水平穩步下降。

目前北京市首套房房貸利率主流是在基準利率上浮10%，二套房房貸利率主流是上浮20%，槓桿成本提高，居民使用貸款購房更加理型。截至6月末，北京市個人住房貸款餘額同比增長4.6%，增幅比上年同期低28個百分點，增速為近5年新低；個人住房貸款占各項貸款的比重為15.2%，比上年同期下降1.2個百分點。

居民購房預期趨於理性。

本次調控顯著扭轉了北京樓市「剛型上漲」的預期。從嚴限貸，遏制了投機群體高槓桿炒房的渠道，炒房暴利預期得以消除；限房價競地價、規範開發商定價和銷售行為，打消新房漲價預期；整治中介行業、打擊非法宣傳，緩解了剛需群體對於買不到房或房價暴漲的恐慌預期。市場各方房價預期趨於平穩，居民購房需求逐步回歸居住屬型。

2016年930以來的北京房地產調控，是在原有措施基礎上，針對特大型城市典型市場矛盾進行的創新和升級，有鮮明的「因城施策」特徵。由於北京特殊的城市身份，也對全國的房地產市場有顯著的示範效應。

一是供給端持續發力。

將自住商品房升級為共有產權房，大幅優化住房保障功能：分割產權、限定價格，大幅降低申請人購房成本；通過政府平台運作、限制轉讓和出租，實現房源的封閉運營、降低獲利預期；擴大「新北京人」分配比例至30%，同時提高申請門檻、設置申請條件負面清單，精準匹配供需。擴大集體土地建設租賃住房試點，大幅增加租賃住房供應：明確2017-2021年供應1000公頃集體土地用於租賃住房建設，同時禁止分割產權證，限制租期在10年內以防止以租代售。創新土地供應渠道，盤活存量城市建設用地：2018年建設用地供應計劃首次明確和建設用地減量掛鉤，引導存量建設用地供應規模佔比不少於55%。增加住房供應、優化供應結構：2017年住宅用地成交建面1062萬平，是2016年的4.8倍，其中城六區住宅用地成交建面329萬平，是2016年的3.5倍；2018年首次在供地計劃中明確住宅用地類型，1200公頃住宅用地供應中包括650公頃商品住宅用地、350公頃保障型安居工程用地和200公頃集體土地租賃住房用地。

二是積極主動回應熱點區域、熱點問題。

遏制炒作住房的學區功能，加強住宅平房測繪、交易及不動產登記管理，限制異形房落戶，打擊「過道學區房」、不能住的學區房；將商辦類項目、法拍房、平房納入限購，避免炒住房升級到炒其他類住房。

三是高度重視規範市場秩序。

多部門聯合執法，持續開展對房地產市場秩序的執法檢查行動，重點打擊開發商捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地以及房地產經紀機構參與炒房、哄抬房價、發布虛假房源、違規代理「天價學區房」及價格信息等違法違規行為，規範機構經營行為。

北京的房地產調控始於行政手段，在供求失衡的壓力中，必須在市場失靈時發揮有力作用。

國際經驗表明，房地產市場長期供不應求，將引發房價持續上漲預期，導致投機型需求滋生、居住型需求恐慌入市、供應方惜售，加劇供需短期失衡和房價暴漲。此時，市場自我調節機制失靈，政府行政調控成為穩定房地產市場的必要手段。IMF數據表明，2000年來，全球範圍內僅通過調整房貸首付比例干預市場的國家就高達27個。

北京是典型的特大型城市，人地矛盾突出、住房供求失衡。2009-2016年新增常住人口418萬、累計供應住宅用地5461萬平，單位新增人口獲新增供地僅13.1平米，遠低於全國大部分城市30平米以上水平。房價上漲預期下，北京房地產市場自發調節機制失效，房價在歷次房地產短周期中均領漲全國。因此，北京房地產市場需要行政干預穩定市場預期、維護市場秩序。

不同的調控措施作用機制和效果各異。

北京通過創新調控措施，形成以「限購、限貸、限土拍」為核心的多樣化房地產行政調控工具箱，供需兩端入手快速穩定市場量價。

限購查缺補漏，封堵投機型購房

：2010年北京率先響應「新國八條」開始限購，2011、2013年先後2次升級；本輪調控堅持限購不放鬆，同時擴大限購範圍、封堵規避通道，如將商住房、異形房、平房、法院競拍房納入限購範圍，規定無購房資格者不能單獨出現在房產證上等。

限貸持續升級，降低購房槓桿

：16年930商貸首套房認定標準由「認貸不認房」收緊為「認房不認貸」、17年317再收緊為「認房認貸」，疊加最長貸款年限縮短、首付比例大幅提高、離婚一年以內房貸申請人參照二套房政策等，有效抑制居民購房槓桿、弱化「剛需入場、改善輪動」的房價上漲機制。

限房價競地價穩定預期

：在設定土拍溢價率上限的同時，採取競房價、競自持、競配建、競建設標準等方式，引導房企理型競價購地，穩定土地市場秩序。除此以外，陸續推出「限價」、「限商改住」等措施，全方位、多維度穩定市場秩序和房價上漲預期。

北京房地產市場的短期調控，為建立長效機制創造了穩定的市場環境，也創下了「因城施策」調控的北京樣本。但仍有需要反思的地方：

一是用短期手段解決中長期的問題

。房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。本輪調控重使用短期金融手段，特別是在差別化信貸中「二套房」的認定上，尤其嚴格。但房地產市場的問題有些是中長期問題，例如特大城市對人口的吸引力短期不變、歷史遺留的供地不足對短期房價上漲有持續壓力，對改善型需求容易形成誤傷。

二是行政手段應該在中長期升級成以市場為主導的長效機制

。行政手段可以迅速的降溫或激活市場，但長期來看，以市場為導向，以供求平衡為目標的長效機制，才是一個健康穩定市場的有力保障。從北京規劃提出城市功能聚焦「四個中心」，疏解非首都功能和相關就業人口，到增加共有產權房、租賃房供給、探索園區定向人才公租房，促進人才職住平衡，都能看到長效機制建立的方向。

無論是否承認，預期穩、則房價穩，北京穩、則全國穩，是一個客觀事實。行政調控是市場失靈的及時糾正，在市場回歸平穩後，要考慮漸進退出的問題，逐步過渡到長效機制，促進長期平穩健康發展。