如何開一家成功的民宿（2）——選址篇

上一期主要為大家講了開民宿的前期準備，我想很多朋友對自己要不要開民宿心裡已經有個底了，那麼今天我們就循著目的來進行選址，確定我們的民宿開在哪裡！

區位

這個非常重要，這主要跟你日後的客流有著非常大的關係，需要核心關注的有以下3點：

1、距離最近的核心城市（如北上廣深）有多遠？

這個意味著民宿的主流消費群跟你的距離，一般要控制在3小時車程的範圍內。這個關乎到你的節假日能否有穩定的客源。

2、距離主城區多遠？

這個意味著本地核心消費群跟你的距離，一般控制在1.5小時車程的範圍內，這個關乎到你的工作日是否也能有穩定的客源。當然還得考察下主城區的工資水平，消費能力，來評估主城區消費人群的價值。

3、距離最近的4A級以上景區有多遠？

有景區，就有遊客，景區規格越高，遊客就越多，這可以為你的民宿帶來源源不斷的客源，一般控制在30分鐘車程的範圍內，這個可以為你的工作日及節假日都帶來穩定客源。當然還得評估下景區本身的客流量、淡旺季、遊客人群構成等。

上述3點，最起碼應符合1點，符合的越多，說明區位越好。

交通

這個也很重要，主要是考慮你未來的客人到民宿的便捷性，核心關注點是外地到民宿的交通方式情況，如機場、高鐵、高速、公交車等情況。

機場到民宿的距離，高鐵到民宿的距離，高速口到民宿的距離，公交車是否直達，核心點是主城市到民宿的路程是否汽車可以直達，路寬，路型（石子路、水泥路、柏油路、泥路等）。

交通越方便越好，首先要保證汽車可以直達，其次盡量以柏油路>水泥路>石子路>泥路的順序來選擇。

基礎設施

主要是考慮到日後經營的基本所需，這方面的關注點不是看有沒有，而是應該根據自身需求去尋求最低成本的解決方案，核心考慮水、電、路、排污等方面。

通水通電通路通排污，水主要考慮水源、水量；電主要考慮是否存在供電不足的情況；路主要考慮民宿到主路的便捷性，儘可能選擇通車路；排污最好納入主管。

如果當下的情況不是很符合經營條件，需要有相應的切實可行的穩定的解決方案。基礎設施是一定要有解決方案的，如果本來就已經解決了，那麼最好，這樣你就少投入了。

生態環境

這方面主要是考慮包括生態環境、周邊景觀、周邊氣候等自然情況，生態環境主要包括山、水、樹的情況以及附近有沒有工廠，俗套點的說法，就是有山有水，到處是樹木，周邊沒有污染源。

周邊景觀

主要是考慮附近的娛樂休閑性，為民宿做加分項，核心關注以下2點：

1、民宿視野範圍內有沒有天然景觀，如雲海、竹海、山景、海景、溪流、樹林等等

2、民宿外圍，步行可達的範圍內有沒有景觀，如遊樂園、採摘園、瀑布、雲海、竹海、山景、海景、溪流、樹林等等。

這些景觀不是一定得有，但是有就是為民宿加分，同時還可以為你民宿減少景觀層面的投入。

周邊氣候

這個並非重點考慮，主要是因為有些地方，由於在山上的原因，所以秋冬季節很冷，山路也不好開車，導致客人不方便過來，也不習慣入住，進而影響整體入住率。

區域文化氛圍

這個同樣並非重點考慮，主要是為你日後的經營可以提供一些著力點，核心關注點是民宿所在村的民俗等歷史文化傳承方面。

地塊狀況

這又是一個需要重點關注的方面，也決定了你的民宿成敗，核心關注點有以下3點：

1、建築面積，最好是3棟，起碼是2棟，萬不得已才是1棟，1棟的面積指120方以上，1棟只能做3-5個房間，2棟可以做8-10個房間，3棟可以做13-15個房間，房間數量的不同，但是核心運營人員基本是相同的，那麼當然房間多點更好，但也不是越多越好，真的房間多了，對你的運營壓力是非常大的。

2、院子面積，院子大了，你的屋內公共空間可以小點，房間數量可以多點，同時可以在院子內做各種體驗產品的設計。

3、地塊的性質，核心關注是否一戶一宅，如果是的話，那麼可以推倒重建，如果不是只要改建；還有是否存在鄰里糾紛，這個很重要，盡量選擇獨門獨戶的房屋。

租金及其他費用

這個非常非常重要，地塊租金過高，經營有風險，現在的租金計算方式主要是建築面積和院子分開計算，租期為10-20年居多，極少是20年以上的，支付方式大多是10年一付或一次性支付，極少是1年一付。另外還可能涉及到樹木、小院子的一次性買斷等情況。

需要深入了解、綜合計算，切勿有一筆付一筆，會導致你最後多出很多不必要的支付項目。

運營及管理成本

這個不是很重要，因為在哪都一樣，基本上差不了多少。

政策

這個也很重要，地方政府的政策可以幫你解決很多問題，核心關注點如下：

1、民宿補貼及獎勵，有些地方政府針對民宿項目採取補貼和獎勵政策，甚至達到投資額的30%；

2、民宿項目支持力度（非補貼），看地方政府對旅遊業、民宿業態的看法，是大力支持還是怎樣，如果大力支持，那麼日後在前期選址、施工建設、證照審批、實際運營會有很多幫扶，讓你少走很多彎路和鬧心路。

當你選址也已經敲定了以後，那麼恭喜你，你的民宿夢也就開始了，但也只是開始，你還有很長的路要走，下一期我們將為大家帶來《如何開一家成功的民宿——設計篇》。

大家有什麼疑問或者意見可以留言評論，或者直接私信我，我一定知無不言言無不盡！