股神巴菲特進軍倫敦房產，為什麼選在這個時候？
來自專欄英倫投資客
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文 / 英倫投資客
88歲高齡的巴菲特還在操盤，這一次，他選擇進軍倫敦房地產行業。
2018年9月10日，沃倫·巴菲特的伯克希爾·哈撒韋公司（Berkshire Hathaway）宣布，旗下房地產公司HomeServices已經和倫敦高端房地產中介Kay & Co簽署合作協議。
根據協議，Kay＆Co將重組旗下三家公司，並從11月起正式更名為Berkshire Hathaway HomeServices Kay＆Co。
自帶「信號燈」體質的巴菲特進入倫敦市場的消息傳出後，英國各大媒體紛紛跟進報道。
巴菲特旗下的HomeServices主要經營房地產經紀業務，在美國本土擁有超過4.7萬名經紀人和近1400個辦事處。
倫敦是HomeServices繼拿下柏林的Rubina Real Estate後，在歐洲第二座開展業務的城市。
巴菲特在倫敦的合作方Kay＆Co由Samuel Bikhit於1982年創立，成立至今一直處於家族經營的狀態，目前公司負責人是Samuel Bikhit的兒子Martin Bikhit。
Kay＆Co專註位於倫敦市中心高端地產，經營區域包括倫敦的梅菲爾、海德公園、馬里波恩、攝政公園、國王十字、帕丁頓等核心地段。
和巴菲特合作後，Kay＆Co計劃在未來十年內增加10個辦公室，發力倫敦市中心房地產市場。
股神的房地產事業
巴菲特的傳奇人生相信大家都很清楚了，這裡就不一一贅述，今天的文章重點講講股神的房地產事業。
1). 農業地產：15歲賺到第一桶金
巴菲特作為全世界最富有的人之一，其第一桶金正是來自於房地產。
1945年，正在讀高中的巴菲特用送報紙攢下的1200美元工資，買下了一處佔地40英畝的農場土地，而後把土地轉租給佃農使用並收取租金，通過農場土地出租正式邁出「以錢賺錢」的第一步。
巴菲特而後繼續投資農場，據巴菲特本人回憶，美國中西部農業用地從1973年到1981年有過一輪劇烈上漲，當時是因為美國通貨膨脹失控，同時大量農村的中小銀行對農場主過度放貸，這一輪農業用地上漲最終因為泡沫破裂而崩盤。
農場土地崩盤後，價格平均下跌50%左右，巴菲特於是在1986年抄底買進，投資了400英畝土地，買入價格是28萬美元。
因為巴菲特的一個兒子霍華德從小喜歡玩挖掘機玩具，一直有一個當農民的夢想。於是巴菲特便把這個農場出租給了兒子，收取每年糧食收成的22%作為租金。
巴菲特的這個農場一直持有到現在，根據測算，農場在過去30年實現10%的年化收益。
2). 商業地產：投資紐約商鋪、美國REITs
巴菲特只做過一次直接的商業地產投資。
1993年，紐約商業地產市場因為一大批美國金融機構破產後撤離曼哈頓而陷入低迷，於是美國政府專門成立了一個收集破產銀行的不良資產的公司RTC，然後通過出售資產來償還債務。
巴菲特看到這個情況後，審核了市場上折價出售的商業地產，然後大舉買進紐約大學附近的房子。
對此，巴菲特後期解釋雖然紐約房地產市場崩潰了，但紐約大學還在：公司總部可以搬走，但紐約大學肯定不會搬。
這筆僅有的商業地產投資為巴菲特贏得了巨大的收益，投資當年的現金回報就達到35%，投資後前5年的現金回報達到150%。
目前巴菲特仍持有這筆資產，紐約大學附近也早已成為寸土寸金的地方。
除了直接投資，巴菲特還間接參與商業地產。
2015年，巴菲特斥資1億美元買進塞雷特基房地產投資信託基金（REITs）8%股份，塞雷特基房地產信託是美國的老牌百貨公司西爾斯分拆的房地產信託，包含了美國各地標誌性商業地產。
巴菲特買入這個房地產信託的信息公布當天，這個信託價格上漲17%。買入後半年內，這個地產信託基金為巴菲特帶來了30%的總回報。
2017年，巴菲特再次出手REITs，旗下伯克希爾·哈撒韋宣布買進房地產投資信託Store Capital 9.8%的股份，投資金額為3.77億美元。
3). 建築行業多點開花
縱觀巴菲特旗下公司，Clayton Homes是美國最大的預製房屋建築商，去年建設房屋4.2萬套。另外巴菲特還擁有四家與建築相關的公司：分別是Acme Brick（磚頭）、Shaw（地毯）、Johns Manville （隔熱層）以及Mitek（建築產品）。
4). 美國第二大中介公司
最後講一下巴菲特旗下剛剛進軍倫敦市場的中介公司HomeServices。
巴菲特於2000年通過收購HomeServices進軍房地產經紀市場。如今，HomeServices已經成長為美國第二大房地產經紀公司，經紀人數量超過4.7萬，銷售額達到1270億美元。
HomeServices迅速增長的秘密來自於激進的投資併購，過去五年間，HomeServices連續收購了美國第三大中介公司Long and Foster、矽谷第一大中介Intero、排名第12位的Houlihan Lawrence以及Gloria Nilson。
巴菲特旗下HomeServices在美國中介市場擴張的同時，也把目光投向海外，文章開頭的計劃正好曝光了其看好倫敦市場，願意與本地合作方一同深耕倫敦市中心市場。
股神為何選擇在此時進入倫敦房地產市場？
總結上面列出的巴菲特僅有的房地產投資案例，每一次都是在大跌，或是崩潰後買入，並長期持有，可謂：「市場低迷，正好抄底」。
受脫歐不確定性和額外印花稅影響，買賣雙方都進入觀望狀態，倫敦房地產交易量一落千丈。
究其原因，預期的轉變造成倫敦房東惜售：即房東們都想著熬過這一陣，等到上升行情了，再把房子拿出來賣，不到萬不得已的情況下不會賣房子。
這樣的行情下，非常吃交易量的倫敦中介行業已經在低位徘徊了兩年多。
倫交所上市英國中介公司Foxtons最新財報顯示，其在2018年上半年僅售出1188套房產，比去年同期減少了四分之一，虧損250萬英鎊，股價更是一瀉千里。
與此同時，英國最大房地產中介集團Countrywide的股票也在今年發布第二次盈利預警後下跌了20％。
如此低迷的行情下，巴菲特還選擇入場，難道是聞到了預期逆轉的味道？
英國脫歐公投到現在兩年多了，這兩年正好是英國本土中介過得無比悲慘的兩年，但情況其實正在慢慢起變化。
最影響交易量的觀望預期來自於脫歐不確定性，而脫歐談判正在越談越好。
昨天（2018年9月10日），巴菲特宣布進軍倫敦市場的同一天，歐盟首席談判代表Barnier做出最終表態：稱在未來6到8周（也就是說在10月底或11月初的時候）達成脫歐協議是「現實的」。
在此之前，歐盟已經多次讓步，昨天明確表態後，市場馬上感受到不確定性正在降低，反應最快的英鎊應聲暴漲，兌人民幣漲到8.96，兌美元漲破1.30。
房地產市場反應沒有金融市場快，但英鎊近期走勢的變化可以理解為房地產市場預期轉變的前兆。
等到預期真正逆轉的時候，一旦市場重回看漲心態，除了當前的自住和投資需求，那些被壓抑已久的炒樓花需求會重新加入，這樣要求快進快出的需求，受益最大的正是中介。
除此之外，近兩年密集看到的美國科技企業湧入倫敦將在未來兩年集中兌現：蘋果落地巴特西，谷歌、Facebook要在國王十字設立新總部，Twitter落地Soho，Instagram和Snapchat入駐Fitzrovia...
這些美國巨頭的倫敦總部將於明後年在市中心集中落成，迎接新員工進駐，這些員工的購房租房需求也會在今後兩年集中釋放。
一個市場從低谷走出的時候，是周期開始時的上升市場，這個時候交易量最大，也是中介賺錢最多的時候。
當然，用10%的首付撬動100%利潤的炒房客可能賺的更多，但中介做的是無風險的事情，是確定的佣金收益，而這正是巴菲特看重的。
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