一個麵館老闆的中小型餐飲實體店選址方法
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餐飲店具有門檻低、投入少、毛利高等優點，因此，許多人都爭先湧入這個行業，從而導致中小型餐飲店市場異常擁擠，競爭十分激烈，再加上純外賣店的衝擊，餐飲愈加難做。
年初這裡還是一家火鍋店，二個月一過就變成一家快餐店了。這種現象每天都發生在我們身邊。
到底如何才能使自己的餐飲店在眾多競爭者中脫穎而出，實現高盈利並長期發展下去呢？這是許多創業人都關心的問題。
一些人說，質量第一，也就是說要做大眾喜歡吃的菜，了解顧客的口味，以質量和口味求生存；另一些人認為，服務才是核心，顧客是上帝，只有顧客對我們的服務滿意，才會願意來我們餐廳，這樣才能留住顧客，才能賺錢。
沒錯，這些都很重要。但是，對於初創的中小型餐飲店，質量和服務都是後話。
仔細想想，你吃過很多家餐廳，真正覺得有幾家的飯菜十分可口以至於你想經常光顧？又覺得哪一家餐廳的服務真正超越別家讓你倍感溫馨？一家中小型餐飲店，要有多少前期投入才能做到像海底撈一樣在服務上脫穎而出呢？
雖然這些都是十分重要的條件，但是需要在發展中不斷優化，而不是一蹴而就的。那麼我到底應該首先關注什麼呢？沒錯，就是選址！
現在我給大家簡單說下我對餐飲選址的一些看法。(實體店選址我拋開小攤販和大型飯店酒店類的情況，主要針對30到500平左右的主流中小型餐飲實體店)
當店鋪選了正確的位置，那你的小生意就等於成功了一半。好的選址能夠保證充足的客流量，利潤當然可觀。
有人說，小餐飲店賺錢靠位置，這足以證明選址的重要性。合適的選址會更容易吸引顧客，使開店的成功率倍增，反之則失敗。在這一點上，餐飲人們還切記謹慎小心，以備萬全。
那麼如何正確選址，最大程度地保證餐飲店的利潤呢？
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分析自己餐廳類型（前期工作）
1、好的選址，並不是說地段有多貴，而是依據是否和店鋪的定位相符合。
也就是說，店開在哪兒，取決於經營何種類型的餐廳。
這時要好自己店鋪產品的分析，分析主要消費群體是什麼人，是中年人，還是青年人，是租客還是自住客，是情侶，還是上班族他們的比例各佔多少？人均消費是多少錢。
同時找幾個和你自己要開的店鋪類似的餐飲店進行跟蹤分析。
生意好的特點是什麼，生意差的特點是什麼。門前半小時客流量是多少，上午中午下午的人流特點是什麼，這些店鋪的銷售高峰期是什麼時段，都有多少人次消費。大致流水是多少。淡旺季區別是多少？
如果這些都調查完了，可以你對自己項目的特點，比如說在什麼樣的地段位置，多大的店面，根據客流量大致分析，就能知道開店一天的大概流水是多少了。但是也要具體情況具體分析。
2、開店預先模擬，既然前期工作都做了很多，根據自己的預算，把一項一項可能發生的費用進行分解，各個環節需要投入多少。
比如說房租，就只能投入5萬，那就根據5萬的預算去找房子，因為前期的考察，也大概都知道什麼房價了。
比如明顯5萬租不到100平米，就不能按照100平米做方案，就餐區要佔多大面積，多少座位。店內人員工資多少預算多少，食材成本多少，盈虧保本點是多少？
比如說2000，一天要賣2000才保本，那就要考慮能不能做到這麼多，你所考察的店鋪同樣面積的有沒有這麼多的流水。
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分析商圈（客流量）
中小型餐飲店選址的第一要素必然是客流量要大，這裡的客流量不等於人流量，人流量大不等於客流量大，這個概念要搞清楚。
中小型餐飲店本來就是毛利較小的盈利模式，只有依靠較大的客流量才能保證利潤的產生，否則很容易出現收不抵支的現象而倒閉。一般來說，人氣旺盛的地方基本上都有利於開設店鋪。
這裡就要涉及到商圈選擇成熟而穩定的商圈依據環境劃分，分為一下那麼幾種：
1、住宅區
社區底商下面，或者十字路口的商鋪，依託附近居民消費的，開麵館，土菜館，熟食店，早餐店，快餐店等可考慮。
客源消費穩定是他最大的優勢，注意的一點是現在很多社區底商不能明火，否則辦不了營業執照。
2、教育區
教育區及附近有大、中、小學等學校，這種穩定的教育圈周邊也是開餐廳的首選。
3、辦公區，工廠區
辦公區指辦公大樓林立的地區，一棟辦公大樓內的員工人數可能超過一二千人。
只要能摸清周邊客戶的消費習慣和消費水準，選擇在這種員工規模的寫字樓底商開餐廳，是足以保證客流量與客戶的穩定性。
工廠區和辦公區是一樣的。
4、商場步行街
通常人們在玩樂之後，都需要補充體力。
不難發現，商場娛樂圈的顧客群較為穩定，而且一般性的消費也較固定，再加上交通主動脈的配合，在這片區域開餐廳也能保證較高及較穩定的客流量。
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分析店面租金性價比
中小餐飲店選擇店面時，還要考慮租金性價比的問題。
誰都知道，地段較好的店面租金難免會貴，畢竟一分價錢一分貨，所以很多人都認為，只要自己選擇租金較高的店面，便萬事大吉了。
但這畢竟只是一個模糊的方法，你有考慮過有些地段要價虛高嗎，有考慮過自己的餐飲店到底需要什麼樣的客戶群體而謹慎定位嗎，有考慮過自己每個月所賺的盈利與所交付的租金之間的差價足夠大嗎？
舉個例子吧，如果我的小店月營業額在6萬元左右，那我的租金在多少比較合適呢？
我認月租金佔比月營業額的8%到20%，也就是在5000—12000元才是比較合適的，超過25基本就不要考慮做了。
越好的店這個數值越低，海底撈這個數值就達到了5%。所以，小型餐飲店在選址時，不能只看店面租金的絕對價格，還要考慮租金的性價比是否足夠高。
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不要太扎堆（同質化）不要不扎堆（邊緣化）
我們經常會在街上看到所謂的什麼小吃一條街，走進去觀察一下，各種同質化的飯菜琳琅滿目，並且沒有什麼特色，實在是不知道該選擇哪一家來解決一頓午餐。
不要要太扎堆的意思是，看很多競爭對手在哪你在哪？除非你的產品確實很牛逼，你的服務經營確實很牛逼。
但也不要不去扎堆，周邊沒有做餐飲的，只有你一個人這樣很大概率會死的，商場靠近廁所的鋪子永遠是租金最低的。
其實找地址，要扎堆的，只是要看清楚扎什麼堆，比如這條街有很多賣其他吃的，還有賣衣服的，超市之類的很多，你就應該扎堆，因為你的餐飲跟人家不是一樣的，別人賣包子，你賣小火鍋，所以不衝突，反而互補，只是不要找那種滿大街過去，沒幾步路就都是小火鍋就成。
所以，我們在做決定之前，需要認真考慮一下，不是門店集中的地方客盈利就一定大，一定要專門做一番調查，對這裡和自己相似的店面進行了解。
註：
如果你確實看好這個地方，也確實有幾家小火鍋，那麼選址你定下來了，你就要衡量你的競爭對手的特色跟條件，你的特色跟條件，然後找到差異化進行包裝經營（比如他們不是自助的，你弄自助的，他們價格高，你弄價格適中，他們風格普通，你弄個青春文藝，他們口味一般，那麼你的味道很好，他們服務經營差，那麼你的服務經營弄好，等等）。
要綜合分析你的對手，找出他們的優缺點，來以彼之長補己之短，以己之長攻其弱點，採用差異化包裝經營策略。
結語：
店鋪選址是每個老闆最頭疼的問題，我也找過地方開店，確實地方很難找。
找新店鋪（第一次出租的），我們叫做生鋪，需要養一段時間，估計都要不怎麼賺錢一段時間，特點是很便宜，但是客流量少，周圍居民少，需要慢慢守生意。
但是如果有錢，眼光夠毒，可以整租10年或者15年，當然押金也多。等這個地方慢慢熟起來，租金漲起來。這時候人也多了，周圍商業也成熟了，就開始掙錢了。
別人晚進來的，光租金 他就壓力很大了，這需要有一定資金的商家。
如果找熟鋪呢，問題就多了，已經賺錢的不讓給你，除非你拿錢砸他，出一筆高額的轉讓費；
虧本的呢，其實你看人多，鬼知道他是虧本的，就算是虧本他也不會告訴你，還想撈筆轉讓費呢，也有自己私底下轉讓給朋友的，你去找不一定找的到，反正繁華地段不會有個空門臉等你去開張；
而且熟鋪的價格高，沒有一定管理經驗很容易做賠錢。
總之，店鋪非常難找。不過有三種情況可以撿漏：
一、原來的業態不適合做其他，比如說有個鋪子做家電，做手機，做服裝，做什麼賠什麼，房東也極度失望了，房租很便宜給你了。偏偏適合做餐飲，那就發大了。
二、原來的業態不行，比如說有鋪子做休閑咖啡廳，但是周圍的人壓根不休閑，結果適合做快餐，你也賺了。三、原來店鋪的老闆經過溝通，壓根就是一外行，啥都不會，口味也不行，這樣也可能通過改變店鋪形象和口味招攬來新的生意。
關鍵是前期考察一定做到位，找到好的店鋪需要堅持和方法及運氣。
選址就像挑選結婚對象，選錯了，再換的成本非常大。所以一定要慎重、慎重、再慎重！
最後，我總結影響選址的因素：
1、客流量
2、商圈
3、租金4、交通5、居民結構6、面前場地7、機關學校8、經營性質和9、經營品種10、房屋結構11、相鄰店鋪12、地勢朝向樓層
13、規劃和相關政策14、房東，等等。
這些因素在實際操作過程中，不會全部出現，只會出現幾個，這時候你要綜合考慮，全盤統籌，拿出最優方案。
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