最全房屋買賣交易注意要點

最全房屋買賣交易注意要點

房屋買賣的整體交易流程

Part1

商貸交易流程

載入超時，點擊重試

Part2

公積金交易流程

Part3

全款交易流程

交易流程中需要特別關注的問題

Part1

房屋核驗

主要核查房屋有沒有抵押、查封和債權糾紛登記等限制買賣交易正常操作的因素，保障二手房交易安全。

房屋核驗的主要方式：自行辦理、委託經濟機構辦理。

辦理人：房屋所有權人或經紀機構核驗專員（只能委託一家經紀機構辦理房源核檢，如果在A公司辦理房屋核驗，在B公司進行簽約，需要A公司將房屋核驗註銷，B公司重新提交房屋核驗！或者業主本人拿著身份證、房本原件直接辦理註銷）。

辦理地點：住建委。

所需材料：A 填寫《存量房房源核驗申請表》；

B 房產證原件及複印件；

C房屋所有權人身份證原件及複印件；

D央產房需提供央產房上市交易登記表；

E委託經紀公司還需填寫《房源核驗委託書》，並提交個人及房本照片。

核檢時間：最快10個工作日出結果。

所需費用：不需要任何費用。

結果查詢：A 登陸北京市住房和城鄉建設委網站http://www.bjjs.gov.cn查詢。

B 諮詢代辦經紀公司經紀人。

異議複核：如對結果有異議，應向住建委提出書面複核申請，7個工作日出結果。

Part2

購房資格審核

（1）作為前置程序的中介購房資質審核

一般來說，如果通過中介服務機構進行交易，購房資質審核是正式簽署《房屋買賣合同》的前置程序，由房屋買受人提供經紀機構核驗專員，1個工作日之後出結果。但這一程序只是為簽訂《房屋買賣合同》做的一個準備程序，並不具有當然的購房資格確認的效力。《房屋買賣合同》簽訂完成後還要進行正式的購房資格核驗。

（2）購房資格核驗（正式）

（3）補充兩點

第一，如果是軍人購買房屋，注意軍人證分為軍官證和士官證，軍官證（駐京）等同於北京戶口，但是士官證並不具備同樣的資格。

第二，直系親屬的贈與，被贈與人也需要有購房資格。

Part3

通過房地產經紀機構

出賣房屋的房屋所有權人必須具備「三證兩書」

北京於2017年7月1日正式實施「買賣房源三證兩書全部完備才能委託中介出賣房屋」的規則。

三證是指：業主的身份證、房產證、《業主出售委託協議》。

兩書是指：《房地產經紀服務事項告知書》和《房屋狀況說明書》。

依據：北京市建委發布的關於轉發《住房城鄉建設部等部門關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》的通知的第四條

Part4

「陰陽合同」北京地區已經不存在了

房屋買賣交易中有兩個環節與房屋價格密切相關，一個是銀行批貸額度，一個是房屋稅費繳納。房屋價格越高，前者越高，後者也越高，而交易雙方常常想要更高額度的貸款，更低的稅費。，從而形成一對矛盾，「陰陽合同」也就應運而生。

「陰陽合同」的存在有兩種方式：

第一，為了避稅，交易雙方網簽時將房屋價格壓低，舉例1000萬的房屋，網簽價格只有200萬元。但是現在北京市對16區的房屋出台了過戶最低價和最高價，網簽合同只能在指導價期間進行變動，不能隨意約定。

第二，在實際操作中，很多人為了能夠多貸款，少交稅，往往採取這樣的方式。先將房屋以較高的價格網簽，在銀行獲得額度較高的貸款後，再將網簽合同撤銷，再將房屋以較低的價格再次網簽過戶，以達到繳納較低稅費的目的。但目前北京住建部門和稅務部門已經聯網，這樣的操作已經不再允許，換言之，一個房屋在整個交易流程中只能進行一次網簽，同時住建部門會將網簽信息與稅務部門共享，交易雙方不能再通過這種方式避稅。交易雙方要麼選擇更高的貸款額度同時更高的稅費，要麼選擇更低的貸款額度更低的稅費。

Part5

需要注意的環節

（1）房屋評估的環節

在房屋買賣交易流程中有一個房屋評估環節，一般委託評估公司對房屋進行評估，一般比交易價格要低，大概在交易價格的80%-90%，因為需要考慮到年代的折舊等問題。房屋評估可以在辦理網簽前，也可以在辦理網簽後，因為北京現在已經出台了房屋過戶指導價，所以評估價格對於網簽價格影響小，所以可以進行選擇。

注意：市屬住房買賣必須先評估才可以網簽。

（2）服務合同備案

北京市住建委要求從2018年7月1日起，北京市通過房地產經紀機構買賣房屋簽訂的中介服務合同必須要到北京住建委進行備案。

（3）繳稅預審環節

北京市為了減少房屋買賣交易雙方因為資格等各種問題多次到稅務部門繳稅的時間和交通等成本，規定了繳稅預審環節，買賣交易雙方先在稅務部門系統上提交相關證件材料，預審通過後雙方再到稅務部門進行繳稅。

預審環節需要注意一個問題，戶口本上的婚姻狀況必須與實際婚姻狀況保持一致，否則很有可能繳稅預審不能通過。

Part6

資金監管

資金監管是買賣雙方為了保障交易安全而自願選擇的房款交易方式。具體流程是買賣雙方到銀行共同提出交易資金監管服務需求，銀行會給買賣雙方各開一個賬戶，買受人將監管資金打入自己的賬戶中，銀行會讓買賣雙方簽訂《買賣雙方資金監管協議》，協議一般約定銀行只有見到寫有買受人名字的房本時才會將監管資金從買受人的賬戶打入出賣人的賬戶。在這期間，買受人不能要求拿出賬戶中的監管資金，即使交易失敗，也必須買賣雙方共同拿著有騎縫章的協議到銀行申請才可以將監管資金放給買受人。

這也是為什麼在很多房屋買賣交易失敗的案例中，買受人的資金一直被封在銀行監管賬戶中的原因，也導致很多買受人一次交易失敗無力再次購買房屋的重要原因之一。為了解決這一問題，現在出現另一種資金監管的方式——理房通。

這種方式與一般的資金監管並沒有其他的差別，唯一的差別在於，如果交易失敗，買受人可以取出被監管的資金，而非像一般監管方式，只有雙方共同到銀行申請才可以。在一定程度上降低了資金監管對於買受人的風險。

注意：資金監管不收取任何費用，一般的資金監管還會有利息，但是理房通並沒有利息。

Part7

連環單問題

對於想要同時進行賣房和買房的人來說（換房），連環單中最大的問題就是如何在保證效率的同時減少稅費的問題。將房屋賣出簽署網簽後並不意味著其名下不再有房屋，而是出賣方和買受方名下都會各有一套房屋，如果這時出賣方再購進一套住房併網簽，出賣方的這套購房不符合「滿五唯一」，要繳納更多的稅費。那麼應該如何操作才能又快又不用繳納更多的稅費？

方法是等到房屋過戶後3個工作日再進行網簽能夠保障出賣人名下的「滿五唯一」，從而不用繳付更多的稅費。同時，為了節省時間，出賣人可以在房屋過戶的同時進行購房的資格預審。

Part8

如何區分普通住宅和非普通住宅

以下三點需同時滿足為普通住宅，反之，則為非普通住宅。

（1）住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；

（2）單套建築面積在140㎡（含）以下；

（3）單價或者總價不超過最高限，滿足其一即可。

上述表格如何得出的計算方式：均價*非普通住宅係數1.2*環線係數；

面積均價：2.2萬元/平方米；單套均價：260萬元/套；環線係數：5環以內1.5、5-6環 1.2、6環外 0.9。

Part9

可以追溯原房產證登記日期的情況

「滿五唯一」和「滿二唯一」對房屋自住都有一定的年限要求，對於一些情況下房屋買賣時可以追溯原產權證書登記日期，從而使得年限能夠滿足的優惠。

（1）自然人姓名變更；

（2）單位名稱變更；

（3）房屋地址變更；

（4）夫妻更名；

（5）繼承；

（6）直系親屬贈與（範圍：父母、子女、祖/外祖父母、孫/外孫子女、兄弟姐妹）；

（7）遺失補辦、破損補辦產權證。

如果房屋產權一部分是直系親屬贈與，另一部分不是直系親屬的贈與，則分別按照各部分計算房屋年限進行繳稅。

Part10

房屋交易的稅費問題

（1）中介服務費

國家已經放開了對中介服務費的價格管理，中介服務費可以在2%的基礎上進行市場調節。目前以鏈家為例，其費用構成為2.2%+0.5%。其中2.2%截止到買賣雙方簽訂房屋買賣合同為止，即服務提供完畢，剩餘0.5%為保障服務，針對房屋買賣合同簽訂後的網簽、繳稅、過戶、資金監管等流程的服務。其他中介機構的服務費收取基本都採取上述模式，比例會稍有變動。

（2）商品房如何繳稅？

（3）已購公房如何繳稅？

（4）經濟適用房如何繳稅？

（5）二類經濟適用房如何繳稅？

（6）兩限房如何繳稅？