全世界只有中国房子有公摊！买100平房子只得70平，谁管？

11-12

7月下旬，武汉多名业主维权，抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。

据中国房地产报报道，有业主反映，该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费，且价格虚高。一套125平米的房子，精装修标准是2500元/平米，公摊比例为28%，这样一算，每套房子通过公摊多收了8万多元。事实上，公摊问题积弊已久。近年来，随着房价上涨，部分开发商趁机推高公摊比例。住房公摊面积的存在是否合理？这里面开发商又有哪些猫腻？一起听听业内人士的说法。

公摊面积是什么？

买100平米的房子，结果实际住进去只有70平，这凭空少了的面积就是公摊面积。根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由你买单。公摊占比不断攀升，甚至超过使用面积。谁都不希望房子的公摊面积太大，这里就涉及到公摊系数的概念。

举个例子，打开房本，上面写着“房屋建筑面积：84.47㎡；专有建筑面积（使用面积）：63.43㎡，分摊建筑面积：21.04㎡”。但并没有明示，公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积，数值是0.33（即33%）。

旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉告诉记者，住宅的公摊系数一般在0.18-0.25，商业用房一般在0.3-0.4，这些数据来自测绘公司的经验值。

但近年来，随着房价上涨，公摊系数也迅速攀升，部分住宅超过了30%。2010年，山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年，南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大，得房率只有42%。

所以，新华社、新华每日电讯一同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》，将公摊面积的讨论推上了风口浪尖，文中追问：

“既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?”

这个引来新华社专门发文怒斥的“公摊面积”到底是个什么东西？

买房子有公摊面积，全世界唯有中国。一百平方的房子，实际上只有70平，甚至有些还不到。

一.有效的降低了“房价”

如此具有中国特色的公摊面积，自然是无法在别国找到先例的。欧美国家一般都是按“室内面积”来计算房价，比方说美帝某个住宅楼的某套房的“室内面积”有一百平方，房价折合成RMB是一百万，那么单位房价就是一万元/平方。而国内的开发商一看按照国际通行的计算方式来换算，自己的房价简直高的可怕，为了避免惹得天怒人怨，创造出了“建筑面积”这一概念，以此来计算房价。

在众多的楼市数据中，这些房价通过一系列包装，全部大幅缩水。所以，通过“公摊”这个概念，我国在国内统计房价时，通过“建筑面积”这个基数，不动声色之间便大幅拉低了房价，于是楼市就在政府和开发商合力粉饰出的太平之中，继续一路高涨。

二.利用公摊这个概念，可以更好的无中生有。

关于公摊面积，还有一个很老的梗，可能大家都听过：每一个小区的所有房子的公摊面积加起来，一定会超过这个小区的实际公摊面积。大概这就是所谓的1+1＞2了吧。一般来说，业主对自己房子的室内面积是可以测量，也是很容易测量的，但公摊面积。。。（摊手）咋量？

公摊面积可不仅仅光是电梯和过道哦。。。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。而且还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。甚至有的小区，连独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都给你计入到公摊面积中（国家法律明文规定这些不算公摊）。

作为业主，你当然可以拿着尺子仔细的量你的家，甚至也可以量一量楼梯过道，电梯。。。可难道你能把上面这些全都量了吗？假定还是之前说的那套住宅，只要能无中生有多计入一平方的面积，那么总房价就能多收一万元，那么一千套就是一千平方。。。更何况，以我国房地产商的机智，只多计入一平方你也太瞧不起他们的聪明才智了。

三.公摊面积更有利于收取物业费，暖气费等相关费用的机构和组织。

物业费大家都清楚，是按照平方收的，70平方和100平方收的钱差了将近40%。有人说，如果不交公摊面积的物业费，就没有人来打扫过道，电梯的卫生……所以必须交！那你有没有想过，室内面积你倒是交了物业费，但是物业有派过人到你家来打扫卫生吗？室内的物业费本身就包含了这些所有的费用，所谓的“公摊面积”的收费不过是具有中国特色的“重复收费”罢了。更搞笑的是暖气费也是坚定不移的按照建筑面积来收取。可过道有暖气吗？垃圾道有暖气吗？变电室有暖气吗？设备间，公共门厅有暖气吗？分隔墙上有暖气吗？但这些可都是一平方一平方要收暖气费的，谁来交？当然是不差钱的业主了。

大家都是“建筑面积”，业主虽然明知道不公平，但总体来说是模糊的，也没办法，但如果把“建筑面积”换成“室内面积”，这种违和感立马就呼之欲出了。所有人都知道对“公摊面积”收取物业费和暖气费是荒谬的行为，但又有什么办法呢？今人为刀俎，我为鱼肉！在一个物业可以对小区业主为所欲为的国家，挨宰是必然的，区别的只是宰多宰少罢了，遇见再宰的少的，你或许还会夸赞一句够实惠。欧美的房地产商对我国那叫一个羡慕嫉妒恨，只恨腐朽的帝国主义国家法令滋彰，惯坏了一群刁民，动不动就喜欢打官司……少赚了多少钱啊……这就是为什么我国房地产业一定要坚持“建筑面积”一百年不动摇的原因，谁会看着钱不赚呢？换了你你也不会啊。

大陆除去重庆实行的是套内建筑面积外，其余各省市城市的商品房销售，公摊面积仍旧被各开发商堂而皇之的使用着，如今天怒人怨引来新华社撰发怒斥，不知道是否能引起相关部门注意，考虑出台新规整改这一弊端。

——有无可能取消公摊？

随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台，都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱，未来购房时，是否有可能只看套内实际使用面积呢？

其实早在2002年，重庆就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出规定：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

近几年，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为：

对公摊面积的计算和管理，其实是很简单的问题，在政策和技术上都能做到，但问题就在于交易的信息是否透明，开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。

建议取消公摊，按照实际使用面积来计算房价，这样购房者能更清楚明白。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波说：

一套房子的总价是固定的，如果按照套内面积来算，那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式，最关键的是把标准制定清楚，能让人看得明白。

建议在现有购房方式下，给开发商或代理销售中介一项强制义务，即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。

附：新华社发声：全世界只有中国房子有公摊面积！简直是伤民伤财！

最近，一篇《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章在网络热传，甚至引起了新华社的注意。

公摊面积问题不是一个新鲜话题，每每提起来，都一定会引发国人巨大的关注。面对无厘头的公摊面积每个人心里都有疑问，公摊面积是怎么划分出来的？为什么不按房屋实际面积核算价格？

在房价高企、调控加码、一房难买的窘境之下，国人不禁追问：按套内面积计算房价几乎成国际惯例，为何中国计算房价、物业费等等，却要包含占比颇高的公摊面积?

中国独有的“奇葩”房产制度

全世界几乎所有的国家，住房面积都是按照套内面积进行计算，也就是你房产证上写的是100平米，你房内的使用面积就会有100平米。但是中国却不一样，中国有一个奇葩的公摊制度，当你的公摊系数为30%的时候，你房内的面积只有70平米，2010年，山东某楼盘的公摊系数甚至超过52%，拿到手100平米的房产证，只有48平米的使用面积，严重侵害购房者权益。

中国官方从来没有给予公摊一个明确的法律规定，现行国家标准甚至还没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这二个术语，只有住建部和一些地方政府文件能看到。

中国的公摊制度是和谁学的呢？

公摊面积的前世今生

公摊制度是香港独有的制度，全世界都没有，这个制度是怎么出现的呢？1952年之前，全世界的房子都是整栋出售的，整栋楼从地皮到建筑全是属于一个业主的。但是高昂的价格让很多人望而却步，房地产行业也非常不景气。

为了加速资金回笼，某个香港地产商发明了新办法，那就是把楼房拆开销售，每一层销售给一个人，一栋5层卖给了5个人。这一下好卖多了，这个创新手法很快被全香港的地产商都学会了。但是实际上一层楼还是有点大，依然有很多人买不起，为了能更快的销售，香港地产商在单层销售的基础上再度创新，把一层楼拆细成数个小公寓进行出售。这一下购房的门槛再度大幅降低，总价急速缩小自然好卖，但是这种卖法引来了一个严重的问题。当把一个五层楼拆成5份，每层楼卖给一个人的时候，没有任何争执，公用面积大家平均承担成本就可以了，因为也确实是平均的在使用。但是当每层楼拆细成数个小公寓的时候就麻烦了，每一个户型的样子、占用的面积都不一样，没有办法均分，很容易在各种成本上面产生纠纷和矛盾。于是，“公共契约”的模式就出现了。房地产商把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式，按照一定的比例分配给了所有的住户，所以你花钱买，买的是建筑面积。

那么电梯井、大堂、岗亭这些占地面积怎么算呢，按照当初约定的比例，依次扣除，剩下的，才是你的套内使用面积，这就是公摊制度的由来，公摊二个字的原意，就是公共摊派。由此，公摊制度和建筑面积就成为了香港特色的土地制度，后来推广到了台湾，然后推广到了大陆，成为了真正意义上的中国人特色地产制度。其他所有国家，均没有公摊这个概念。

公摊、套内面积、建筑面积到底是什么？

使用面积（地毯面积）=各个房间的面积总合

真正可以摆家具的的面积，香港叫“地毯面积”，顾名思义就是地面上能铺地毯的空间（包括厨房和卫生间）。一般是不计算窗台、露台和开放式阳台的。

套内面积（实用面积）=使用面积+墙体厚度+阳台

在使用面积上，加上了墙体的厚度。因为套内面积和使用面积相差不大，经常被混为一谈。日本买房就按套内面积计算，但不包括阳台。

建筑面积=套内面积+公摊

所谓的公摊，即整个大楼的公共区域加起来，分摊到每户头上。像是楼梯、大堂、电梯井，统统都算在公摊里。

买房公摊比例多少合适？

根据我国的《住宅设计规范》规定：

4-6层的建筑被视为多层建筑；10层以上的建筑被称为高层；小高层是生活中比较常见的说，其实就是7-11层的楼房。

在这些不同性质的建筑当中，合适的公摊比例是不一样的。

多层建筑合适的公摊比例是8％－15％；

小高层的是10％－20％；

高层的公摊比例一般在15％－30％之间。

公摊面积制度废除难

因为公摊的计算没有标准，也太过复杂，部分开发商利用民众对公摊的不了解，快速推升公摊系数，上文说的山东某地50%的公摊就是在这种情况下诞生的。

当公摊系数大到一定程度的时候，就会对购房者的权益产生严重影响，明明房产证上标的是豪宅的面积，结果套内就成了经济适用房的面积。更过分的是，公积金、取暖费等按面积计费的。

公摊的发源地香港在2013年彻底废除公摊制度，但是大陆仍然存在，诸多地产商利用这个制度上下其手，用信息不对称来悄悄侵害购房者的权益。

其实，纵观世界大部分国家，大家采用的都是室内建筑面积作为房子计价的依据，完全没必要加上公摊面积这个东西。