房產證多年未辦出，業主應該如何起訴？

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這既是你的權利，又是開發商的義務。

在商品房交易過程中，購房業主是買受人，開發商是出賣人，雙方各自享有權利並且承擔義務，作為買受人的購房業主，其義務簡單而明確：交付房款；而開發商的主要義務則是：交付房屋。

但由於我國《物權法》對於房屋交易做了明確規定，要求以登記為要件，在國土資源局的不動產登記大廳登記過之後，房子才算真正完成過戶交房。

《物權法》第九條　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

因此，過戶就成了開發商交房主要的附隨義務，法律上成為不動產的轉移登記，也就是辦理房產證。

為什麼可以起訴呢？

在法律上，有一個詞叫做權利來源，在庭審中又稱權利基礎，黑話叫做「請求權基礎」，意思是你想讓法官按照你的思路判決，那你總得有理有據吧，這裡面的理和據就是權利基礎，包括合同依據和法律依據。

如果說法律依據是基本的概括的，那合同依據就是具體的詳細的。任何一份合同中，都會有雙方權利和義務的約定，而《商品房買賣合同》更為具體，因為住建部向全國住建和房管部門都提供了格式文本以供參考，各個地區也會有本市職能部門出具的格式合同，按照相關規定，開發商是要在銷售過程中進行公示的，裡面都無一例外地涉及交房義務：出賣人在什麼時間向買受人交付達到什麼標準的房子，和交房後多長時間辦理產權證，以及未能按約交房的違約責任，爭議解決辦法。

也就是說，合同中關於違約責任的條款，就是起訴的法律依據，也是要求開發商承擔責任賠償的請求權基礎。

我的案子能夠勝訴嗎？

起訴是否獲得收益，這是購房人最關心的兩個問題之一，而另一個就是成本了。當購房人找到律師時，問題就成了：「我的案子能夠勝訴嗎？」

在接待當事人的過程中，經常會被問我——你說的怎麼和其他律師說的不一樣呢？那個律師都說能贏。關於這一點我想說，如果這是真的，就不會再找其他律師了，無非是不信任。購房業主本身也知道訴訟具有風險，但是仍然希望律師給他一個準確的答案，但是很遺憾，法律規定不允許律師這麼說這麼做：律師不能向當事人承諾案件結果，更不能以此承攬案件。

《律師執業行為規範》第十六條律師不得向委託人就某一案件的判決結果作出承諾。

所以說，不僅當事人在考量收益和成本，律師也在考量收益和風險，總不能為了一筆律師費，丟掉通過所謂「天下第一考」考試、實習考核、律協考核的律師證。

那當事人就沒辦法考量了嗎？不是的。律師在承接案件的過程中，除了核查基本事實，也會就訴訟方案、法律風險、成本收益等進行說明。這意味著你在選律師和祖訓的過程中，也需要對這些事項進行考量，作出選擇。

辦證問題怎麼解決？

起訴問題解決了，賠償問題解決了，那辦證問題怎麼辦呢？是不是說起訴之後就能夠拿到房產證呢？並非如此。

當你起訴開發商的時候，是基於雙方的商品房買賣合同，是民事法律關係，具體說就是房屋買賣合同關係，在起訴過程中的概括案由稱為房屋買賣合同糾紛；而辦理房產證則是開發商向政府職能部門申請辦理的行政登記，屬於具體行政行為，和業主起訴開發商沒有直接的關聯。

而開發商沒有辦理房產證的原因有千差萬別，或者是程序性審批文件不齊全，或者是專項、綜合驗收未能通過，也可能是某些費用未能繳足，甚至可能是職能部門與開發商關係不對付造成……

購房業主並不能參與其中，你需要的不再是單個方案，而是要設計整套方案來實現，這要怎麼辦呢？正所謂專業的人做專業的事，找專業的房產律師就對了。