在美國置業，如何購入回報高的房子？

眾所周知，美國產權是永久性的，所以，許多剛到美國的中國買家都會有「在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳「的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。

根據歷年平均統計，美國人大約7年左右就會換一次房屋。換房的換房的原因多種多樣，比如工作地點改變。子女外出讀書，家庭人口變化，或者退休後吧城區市中心換到偏遠安靜的郊區等。此外，美國換房頻繁的原因還在於沒有戶口的限制，同時城市鄉村差距小，住在哪裡都很方便。

那麼投資房產的主要收益體現在哪裡呢？事實上，在美國投資房產的收益體現在較高的租金回報率和房產的升值空間。因此，投資房產有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率；一個是升值的潛力空間。

1美國的房子出租不難

很多買家擔心房屋無法出租的問題，其實是過慮了。房子能否出租取決於業主希望的租金是否符合租賃市場的價格，關鍵在於賣價是否符合市場。

通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東南兩岸的紐約，舊金山，洛杉磯等都是房價比較高的區域，由於這些地區房價常常攀升，而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。

但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因為想要購買此類房屋的人數較多，而買入的數量越多其房價就越高，這就是供需平衡。所以在投資時，並不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要綜合多方面考量。

2經紀人很關鍵

美國是一個資訊透明的地方，在看好一處房產後，經紀人大多都會幫助客人做房屋的價格評估，估算這個房子在最近的市場交易中的價值。如果賣主的要價高了，經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低於市價，經紀人就要幫買主趕快搶下。

有的時候有多位買主都看上同一個住宅，為了得到住宅，可能要出比要價高的價格才能行。因此，並不是每一個房屋都要殺價, 而是要看要價的高低。重點是，買家要能正確評估房屋的價值，這需要一位好的經紀人協助。

一個好的經紀人可以幫助您實現投資的高收益，往往是事半功倍的效果。比方說，經紀人可以從MLS得到各種準確的數據。買家要買房的時候,要求經紀人做房屋估價外，不妨也要求做一個租價評估；這對於專業的經紀人來說沒有問題。

3外國人辦理房貸有差異

貸款投資，以房養房，是比較划算的房產投資方法，海外買家可以在美國貸款購房，目前很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。

外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的：美國人貸款條件：信用、收入、工作是否穩定；外國人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。

由於每一個銀行的貸款利率不同，對申請人的條件要求也不同。通常如果銀行利率較高，則手續簡單要求低；有的銀行利率低，但是要求條件多，並不是每個人都能符合。建議申請貸款之前多家諮詢，多比較，選擇適合自己，對自己最有利的一家。

4了解美國文化很重要

在美國買房，不要為了砍價而挑毛病，許多買家為了砍價而故意雞蛋裡挑骨頭。這個做法是有別於美國文化。在美國習慣中，因為喜歡這個房屋而出價。選擇出價的原因，必定是已與其他房屋比較後，覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。

每個房屋都不是完美的。挑毛病只會讓賣家反感，適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面，通常稱讚賣家的房子是博得賣主青睞的方法。

在美國，房子買賣與傢具買賣是分開的，這是當地的習慣。通常買賣房屋的時候，房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子等等不可移動的配件。而可以移動的配件都是屬於個人的物品, 比如沙發、桌椅等傢具，不包含在屋價內。

另外，院子里的盆栽可以移動，便不含在房價內，院子里的樹是種在地上不可以移動的就包含在房價內。賣家賣了房子，不一定願意賣他的傢具。如果說屋內有自己喜歡的傢具或裝飾，買家可以提出購買建議。