長租公寓到底怎麼玩！—必須駁一下網文對長租公寓潑下的污水

現在公眾對長租公寓的認識都被一篇微信上的《為什麼中介哄搶租賃房源，因為販毒都沒它來錢快》給扭曲了，非業內人士和我談長租都會拿上面說的模式舉例：長租公寓運營方從業主那租下房源，轉租給下家租客，租客和第三方金融簽約，長租公寓運營方拿走全款後等著爆倉，租客血本無歸。

吐血。誤人子弟！嘩眾取寵！

如果我說，上面那種模式根本不是長租公寓的常規玩法，而是一個明顯的詐騙，你信不信？

我就說兩條。

一、重資產的長租公寓

1）只有長租公寓運營方就是業主，租客和業主簽訂長期租約（記住不是二房東），才有可能是網文的玩法，租客尋找第三方金融機構去貸款（貸款主體是租客）！這指的是政府或者開發商自己持有產權的房子，改造後成為長租公寓，和承租人一簽就簽五年、十年，租金也要一口氣支付五年、十年，這種會尋求銀行等金融機構的支持，比如租客租賃房屋後可以和銀行簽訂消費貸款協議，銀行會放款給開發商，租客慢慢還就可以了。2）自持的長租公寓，業主還能直接找金融機構來融資（貸款主體是業主），此時貸款看的是長租公寓的現金流情況以及業主的信用擔保，也能做abs（asset backed security）。

由長租公寓運營方自己持有產權的長租公寓違約了通常不會暴雷！由於業主和長租公寓運營方是同一家，租約是直接和業主簽的，就算業主破產了，別人要清算資產，買賣不破租賃，租客仍可以保障自身權利，繼續租住，並無關係！

但是這僅限於重資產的長租公寓，目前萬科、龍湖這種做的不少。

二、輕資產的長租公寓

說白了就是長租公寓運營方就是一個二房東，低價租入高價租出吃租金差就是他的經營模式。

所以長租公寓運營方能幹的就是兩件事情：①低價租入房屋；②改造房屋升值。第一種方式是非常困難的，往往只能通過中介自身的信息優勢來搶佔房源；第二種就較為簡單，把一棟廠房改造成為準酒店、或者把一間三房改造成為群租房，都能提升單棟或者單間房屋的產出效益，從而賺錢。

但是長租公寓如果要做融資，常規來講，還是非常難的，由於房屋產權不是自己的，甚至不能做經營性物業抵押貸款，最多只能做做流水貸款，更近似於一種信用貸款。

債權融資受阻，所以長租公寓運營方會更加積極得尋求股權投資，所以更加看重規模，要求做大成為頭部企業，來尋求資本市場的支持。在規模衝刺階段而言，拿房越多往往虧損越大，長租公寓運營方尋求做大規模真心是為了向資本示好。

三、房租為啥暴漲

房租暴漲，其實只能說市場價值本來就是如此，有人願意承租就是市場價，鏈家這種只是一步到位將房源的市場價顯化了而已，租賃是一個長周期的交易，一般的租賃換房周期是6-12個月，成交帶來的租金上漲也是6-12個月變動一次，如果沒有鏈家，可能需要2-3年才能逐步由市場自身反應到位，但由於有了鏈家，因為鏈家掌握大數據，了解市場的真實租賃情況和大部分租客的耐受性，直接把3年的漲幅一次性給漲到位了。君不見鏈家的自如基本上就沒有空下來，這就是他的能力。

房租暴漲不能光譴責鏈家這種企業，究其根源，還是因為北京上海等城市由於常年限購，隨著投資客的不斷出清，房屋自住率逐年提高，可租賃的房源越來越少，供需關係的緊張是關鍵。給大家一個題目，如果是在三線城市，鏈家這種還有動力去收幾萬套房源做自如嗎？他應該不會做這種雷鋒吧。

說實話鏈家這種也不是隨便什麼房源都要搶的，對於小戶型它的策略就是要求房東近一個月的空置期、還要求服務費，對於三房以上的大戶型它的搶房也僅限於那些能夠改造成多個隔間的，如果裝修太好不能重新裝修或者不能簽訂長期租約它反而不喜歡，大三房由於戶型大，租售比相對低很多，但是若能隔多間房，每平方米的收益不會比小戶型低，這就是改造的價值。

不過其實只要仔細算算賬，重資產、輕資產兩種模式的長租公寓並不賺錢，甚至還要貼進去裝修錢、稅費等費用需要通過租金差來回收。但是規模做大，當企業擁有龐大又穩定的現金流時候，還是會贏得資本的支持。但是如果是需要靠金融詐騙來養活自己，是需要痛擊的

最後的最後，我還是想說，平時多學點金融知識，擦亮眼睛，租房子都能被騙去借消費貸，智商真的和那些被套路校園貸買手機的大學生一樣一樣了。我估計那些騙子公司給的租金都會很便宜，所以才引得貪小便宜的人去和第三方金融機構簽。最後再踩一腳，《為什麼中介哄搶租賃房源，因為販毒都沒它來錢快》，這篇文章以偏概全、思路扭曲、把身邊朋友都帶進溝里了，真是胡扯蛋。

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