弄懂買房這三件事，你會省去很多事

買房是件比較複雜的事情，整個過程包括選區域、看配套、選學區、挑戶型，決定好了後還有談價格、簽合同、貸款辦理、收房等一系列流程。如果要買到好房子，那可得下一番功夫才行。

1、未來的房價越高的城市，戶型一定是越來越小的

房價一定會越來越貴，像北上廣深這些一線城市，市中心的房子均價已經去到6-7萬/㎡，而且房價還遠沒有到頂的趨勢。所以這幾年有個趨勢，房子的主流戶型是越弄越小，而且面積小了，房間和功能卻沒有少。那麼這樣一來，就把房子的總價控制住了，不至於很多人買不起。

香港、東京都是例子，香港的千呎豪宅，兌換成我們的平方米是什麼概念？92平方米都不到。這在香港都是豪宅。但是在我們國家呢？還叫小戶型。

那麼戶型變小了以後，是不是就意味著不能滿足我們的住房需求了呢？其實在很多城市，比如在廣州，90平方米做出三個房間，兩個衛生間，是非常普遍的事情。而且這兩個衛生間是帶窗戶的，不是那種暗衛，另外還帶有一個獨立儲藏室，當然餐廳客廳都是有的。

因為房價越來越貴以後，總要有人買得起不那麼貴的房子。

原來要做成三房兩明衛，至少得120平方、甚至140平方；那我現在變成90平方，雖然房間小了一點，但是床還是放得下，邊上的床頭櫃也放得下，而且還有儲藏間。房子居住的功能性沒有改變，所以90平方米的三房兩衛戶型成為大城市賣的最火的戶型。

過去我們會嫌棄90平米的房子是小房子，現在90平米在大城市裡面已經成為很多主流購房家庭的主流選擇。

所以關於戶型選擇，如果你不是那種視金錢如糞土的土豪。首先，哪怕戶型再小，能買3房盡量不買2房，像廣州有些樓盤能夠做到80多平方的3房，雖然房間小點，但是麻雀雖小五臟俱全。而且現在已經放開二胎，3房是很多家庭基本的要求。

買3房，不應該往大去挑，比如110多-120多的三房，我是不建議挑的。一個總價高，而是後期轉手一定沒有90-100左右的三房搶手！

當然，如果你所在的城市多數人還認為90平米是小戶型的話，就證明你這個城市還沒有到房價很高的階段。真正房價高的地方，戶型一定是越來越小的。

3、非正常住宅謹慎購買

所謂非正常住宅，這裡我指的是：公寓、聯排、別墅，商住房（酒店式公寓）

①首先來聊排屋別墅。

現在有個趨勢，很多地產商把排屋別墅的面積越做越小，好處是讓總價變低了，很多原本買不起聯排、別墅的人，突然發現買得起了。

這個時候，如果你的「浪漫病」爆發的話，你就會衝動：住排屋別墅是么有情懷、多麼浪漫的一件事情啊。一衝動，你可能就買了。

如果你是一個富豪，那就無所謂。如果你只是一個中產階級，花了很多錢去買排屋別墅，就要做好心理準備：將來很難變現，這個房子會比較難賣掉，或者只能折價賣掉。

真正住過郊區的排屋別墅，你就會發現，現實生活跟你一開始買房時的那種想像，真的是天差地別。但是有一個例外，如果你買的是市中心排屋別墅，當然恭喜你，這還是非常好的選擇。

②再來聊酒店式公寓

這些房子的面積比較小，五六十平米，總價相對來講比較低。很多人覺得總價低，剛好手上的閑錢也不多，就特喜歡買這種房子。

如果自住就非常不建議，一個是對一個家庭來說絕對不夠住，未來還得換，一個是這些房子落不了戶，小孩也不能安排讀書。真正就只有住的功能了。

當然，投資我也不建議，買了酒店式公寓你要做好一個心態的調整，這類房子的房價漲幅跟正常的住宅相比，通常要低很多。就像廣州一個樓盤它的住宅已經去到5萬/㎡，而他旁邊的公寓還是打著3萬/㎡有成交。買商住樓或者酒店式公寓，你的心態得是長線投資，主要通過收取租金來實現投資回報。如果你把投資回報寄托在房價的漲幅上面，很可能就不能如你所願了。

所以，我的建議是，如果你一定要投資酒店式公寓，但還是要計算好它大概的租金回報率預期：每年是不是可以達到4%-6%左右？如果到了話就可以買，但是別指望房

關於買精裝和毛坯，大家可能會有這樣的想法和問題:

1、我買毛坯房就夠了，我不要買精裝房，精裝房交付之後，如果自己不住，又沒有其他人住，裡面的裝修設施會舊掉、會折損房價的。

2、還有很多人會說開發商的精裝我信不過，而且裝修價要算在房價里，我寧願房價低點，裝修我自己來！

3、我不要裝修，房子的風格我想自己設計很多人會說他們提供的風格要麼那麼浮誇，要麼那麼簡陋，我都不喜歡，我就喜歡自己做，我要自己整一個地中海風格。

我要告訴大家的是，買毛坯你將會遇到一些問題

1、 住毛坯房，鄰居將是你的敵人。

1個毛坯樓盤，通常都有漫長的裝修期，短則一兩年年，長則三五年。你家裝修好了，但你的鄰居可能還在向你特供揪心的電鑽聲、沉悶的敲牆聲，以及飄蕩在樓道里的油漆味，此起彼伏，持續多年。不是你對門的那戶人家裝修好了，你就逃過劫難了，只要你這個單元里有人裝修，哪怕隔著十幾層樓，那種揪心的電鑽聲依然能夠驚擾你的耳朵。

2、選擇毛坯，再高檔的房子，都將迅速淪為屌絲盤。

在漫長的裝修期，裝修施工人員頻繁進出，魚龍混雜；黃沙、水泥等材料搬來搬去，經常損壞路邊的草坪與綠籬，磕破入戶大堂的牆體，壓壞電梯轎廂的地板。嶄新而高雅的小區公共部位，經過一番摧殘，很快就浮現出一幅高精度的屌絲模樣。

如果想要小區有良好的秩序，硬體設施要維持良好的品質觀感，那就選精裝修樓盤。

更關鍵的是，很多毛坯房，被二房東隔成無數間，用於群租。你家最多住三五個人，你家對門可能住十幾個人，真是熱鬧非凡。而且，那些群租房，大多是用廉價的三合板隔斷，電線裸露，火災隱患極大。

而買精裝修將會有哪些好處呢？

1、 省時省力，一收樓就可以住

自己做過房子裝修的朋友一定非常清楚，毛坯房裝修除了要投入資金之外，還有投入大量的時間和精力，選風格、選材料、跟進進度……我有朋友買過毛坯，他說裝修那段時間他要崩潰了。

2、精裝修交付，有助於形成濃郁的居住氛圍。

買精裝房的人，通常是自住，大家都想著儘快住進去，居住氛圍更容易快速形成。哪怕有些業主買來就是為了投資，也會租給相對高素質的人群。

3、 地產商的精裝修一定比你自己做的要靠譜。

我先加兩個前提：一，絕大多數情況下；二，除非你是室內設計師，或裝修隊包工頭。

我們經常在媒體或論壇上看到某個地產商或某個樓盤，又出了精裝修質量問題，然後就下斷言，地產商太黑心，他們做的裝修不值得信任。換位想一下，你自己裝修就不會有質量問題？只不過，你的問題，媒體通常不會來報道，你最多發個帖譴責一下不靠譜的裝修公司，但也沒人理你。但是地產商就不一樣了，他們樹大招風，媒體就喜歡拿地產商開刀，一有風吹草動就攝像機侍候。媒體的放大效應，很容易造成妖魔化的效果。

畢竟，做精裝修，一定會有質量問題的概率，做得越多，錯得越多。對於地產商來說，最省事的就是直接毛坯房交付。

1、選好的開發商，相對就等於選好的物業

還有很多人問，這家或那家地產商的品質怎麼樣？其實，只要這個地產商，在你的城市有一些名望，或者它的排名是全國TOP100，那麼它們造的樓盤在質量上面就沒有太大差別。

但是，我們還是要高度關注地產商的品牌。為什麼呢？第一，雜牌地產商出質量問題的概率還是會相對高一些，而且出了問題之後的響應速度也會相對慢一些；第二，選擇地產商品牌，在很大程度上意味著就是選擇物業服務。

物業服務是買房子非常關鍵的一個因素，而且這個因素在未來會體現得越來越明顯。比如說，同一地段、同一品質水準的兩個樓盤，一個物業管理比較好，另一個物業管理很糟糕，這就會影響到房價的，而且未來房價的差異還會越來越大。

通常來說，比較有品牌的地產商，它的物業服務，相對會好一點。有個很遺憾的點是，在目前這個階段，中國的物業服務水準還是比較低，沒有哪家物業公司敢說自己的服務能夠讓人非常滿意。只是相對而已。

2、 同等條件下，寧願選物管費貴的物業

很多人買房，會因為物業管理費差幾毛錢的物管費而耿耿於懷，甚至差不多條件下去挑那個便宜的物業。這樣做的真的是撿了芝麻丟了西瓜。

物業實際上對一個小區來說相當重要。

為何？它是小區生活質量的保障。

它要負責保衛小區安全、小區綠化管理、車輛管理，甚至是鄰里關係的處理，所以一個好的物業是非常重要。

價格不是一個絕對的標準，但是一定是一個刪選器，同等條件下，我願意選那個貴的物業，因為多個百來塊的事情，會省去很多麻煩。而且，還有很重要的一點是： 小區的物業好，你的房子升值的能力就會更強。

好了，今天給大家聊了以上3個選房的小竅門，戶型應小不宜大，非正常住宅謹慎買，買房要買精裝，不要毛坯。選物業很重要，一看開發商，二看物業管理價格。

這3件事情，在很多人看來可能是買房中的小事，但是相信大家看完後，會發現背後還藏著很多問題。所以，買房的每一個步驟和細節都不能馬虎，畢竟是幾百萬的東西，同時也是自己每天居住的地方，一定要謹慎。

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