[新盤評級A020] 丰台-西四環-華潤橡樹瀾灣
上個月，西四環有個很火的新盤叫世貿國風長安開盤，我們公眾號也寫過一篇評級文章。而今天要評級的華潤橡樹瀾灣位於丰台西四環外的小瓦窯，其位置就在國風長安的正南向1.7公里處。
就在世貿國風長安開盤前夕，華潤橡樹瀾灣搶著開放了臨時售樓處，在國風長安的C位旁邊狠狠的緊急蹭了一把存在感，真是一波騷操作。
世貿國風的銷售情況非常好，除了東西向的躍層剩了不少之外，其他的戶型開盤就賣得七七八八了。東西向躍層是個大坑，不值得買，以至於國風長安號稱開盤清盤了85%的房源之後，又陸續放出來不少清退房源，大部分是這個戶型的。看到這個友商的銷售情況之後，華潤上下也信心十足：妥了！我們的樓盤不愁賣。
華潤橡樹瀾灣簡介：
「橡樹瀾灣」是限競房項目，2018年丰台區盧溝橋鄉小瓦窯村的地塊被「華潤+電建」聯合體以49.8億元底價收入囊中，項目限均價不超過54378元/平，地塊本身為為綠隔產業、住宅混合公建及基礎教育用地。
項目整體佔地面積5.9萬平米，總建築面積27.7萬平米，其中地上總建築面積17.7萬平米，項目整體容積率為3.0，綠地率為30%。產品規劃有住宅、商業以及寫字樓產品。
華潤橡樹瀾灣的優勢是價格，下面「投資評級」的單項評級里會詳細分析。
橡樹瀾灣的戶型比國風長安好略好一點，雖然也不是什麼優秀的戶型設計。項目也沒有做高低配，整體的感覺比國風長安略好。考慮到國風長安那麼爛的戶型也能大賣，華潤這個樓盤應該也會熱銷，畢竟五環內的新房項目已經非常少了，目前94個限競房項目只有11個地塊是五環內的，而且其中6個已經開盤了。五環內+相對較低的價格，是其最大的賣點。
項目預計在3月24日開盤，首期開盤為5、6、7號樓約500套房源。
評級：
地理位置 ☆
區域規劃 ☆
項目本身
商業設施 ☆
學區教育
醫療配套 ☆
環境綠化 ☆
房價指數 ☆
綜合得分
註：每項滿分為五顆星
投資評級：跑贏大市
購買建議在文末。
下面是單項詳細評級。
地理位置 ☆
橡樹瀾灣項目位於丰台區盧溝橋鄉小瓦窯村，蓮石東路與魯谷東大街交叉口南900米，距離西四環約3.7公里，如下圖所示。
項目距離最近的地鐵站1號線八寶山站約3公里，距離14號線大瓦窯站約2.6公里。至於規劃中的M11號線小瓦窯站，其站點位於吳家村路和小屯路十字路口處，距離項目約2.8公里。因此項目四周並沒有方便乘坐的地鐵站。開車的話，上蓮石東路和西四環，西五環，京港澳高速比較方便。蓮石東路是快速路，經此去西四環和西五環也非常便捷。綜合來看，交通條件一般，開車尚可。
區域規劃 ☆
項目所在的位置，距離石景山和丰台的交界處不遠。區域內主要是回遷房，軍產房和一些工廠，學校等等，目前整體環境也很一般，周邊略顯荒涼和凌亂。從目前的規劃來看，空白的地塊主要還是作為住宅用地出讓。
項目往北幾公里就是石景山魯谷，魯谷片區基本是石景山最好的區域了，發展很成熟，學校和商業配套完善，是石景山最貴的區域。項目往南一直到京港澳高速，中間有不少已經建成的次新小區，也有不少空地。整個區域未來還是以居住組團為主。
項目本身
項目規劃有7棟住宅樓，可售面積12萬平米，共1263套，項目南側為1、2、3號樓（分別為24、25、27層），項目北側為4、5、6、7號樓（26、24、27、22層）。戶型為83、89平米兩居、90平米三居，以及140平米四居產品。項目自身擁有臨街商業4.1萬平米，分部在項目東側以及南側，臨街商業全部具備餐飲條件。項目可售兩棟寫字樓產品位於項目西側臨街位置，建築面積為1.7萬平米。
戶型一共四種，不算太好，但也算得上方正，沒有大坑戶型，相比與世貿國風長安，良心上要好那麼一點點。相對而言，140平米的戶型是其中最好的。得房率都在77~79%左右。
兩居的戶型分為83和89平的，83平米的兩居基本都是普通住宅，89平的兩居大多數也是普通住宅。什麼意思呢？總價468萬以內可以算到「普通住宅」里，普通住宅意味著首付比例可以更低！83平米的兩居戶型最低首付是140萬，這個首付就比較友好了。
住宅層高2.9米，供暖方式為地暖。南北向樓間距最小117米，開放式社區，人車分流，車位配比1：1.2，綠化率是30%。
項目全裝修交房，交房時間是2021年年底，物業是華潤物業。
商業設施 ☆
項目的周邊配套較弱，南側是丰儀雅園和廣安康馨家園，廣安康馨家園一聽就知道是西城廣安門原居民的安置房，規模龐大約5000戶；西側和北側是建材市場和廠房，將來存在拆遷的可能，東側在建一個首鋼的小區。目前項目的周邊生活配套也有一些小超市，菜場和餐館滿足基本生活需求，而主要的商業配套主要還得依賴於五棵松商圈或者石景山萬達商圈，距離項目大概都在5公里左右。
學區教育
丰台的學區是硬傷。項目的廣告上有一堆學校：十一學校，景山小學，五一小學等等。不過抱歉，十一學校是人家海淀的，景山小學和五一小學是隔壁石景山的，項目這邊可能的對口學校只有丰台的大成學校和北京第十二中學附屬實驗小學。好在十二中學的附屬幼兒園和實驗小學距離項目非常近，僅僅幾百米，這也算是一個優勢。
醫療配套 ☆
項目的醫療資源比較豐富。距離302醫院約4公里，距離301醫院約5公里另外還有武警總醫院等等知名醫院。
環境綠化 ☆
項目目前的周邊環境被在建房，建材市場，工廠等等包圍，目前比較亂，將來等建設和拆遷都完成了，可能會好一些。項目周邊的公園有歡樂水魔方和天元公園。
房價指數 ☆
橡樹瀾灣的限價是54378元/平方米，這個價格不算貴，也是項目最大的亮點，五環內這個價格的新房已經很罕見了。
先說附近幾公里外石景山魯谷的房價，2003年建成的遠洋山水，現在均價6.6萬，是距離項目最近的小區之一。雖然房子老了點，但是遠洋山水是景山小學石景山分校的學區房，而且離地鐵一號線也更近一些。
而旁邊2008建成的次新遠洋沁山水就貴了不少，二手房均價8.3萬。這個樓盤可是石景山的神盤，當年08年開盤1.1萬，17年一度超過9萬。其優點，一是次新品質較好，兩梯兩戶；二是離1號線玉泉路地鐵站僅僅2、3百米。遠洋沁山水正處於石景山區和海淀區的交界處，東邊對面就是海淀的十一學校，當然沁山水並非十一學校的學區房，不過據說有很多家長在海淀買個小的學區房或者有關係能上十一學校，然後在遠洋沁山水再買個大房子自住。
作為品質次新盤，遠洋沁山水比遠洋山水單價貴了1.7萬。
我們再來看看周邊屬於丰台區的二手房價。
周邊的二手房價格情況如下：
萬科紫台，2006年高品質小區，鏈家上最新價格是7.44萬/平米；
珠江峰景，2006年板塔結合小區，鏈家上最新價格是5.33萬/平米；
天鴻美域，2006年小區，鏈家上最新價格是5.58萬/平米；
民岳家園，2003年小區，鏈家上最新價格是4.78萬/平米；
青塔蔚園，1993年小區，鏈家上最新價格是4.8萬/平米；距離項目很近；
萬科中糧假日風景，2007年次新地鐵盤，板塔結合小區，最新價是6.6萬/平米；
萬科紫苑，2008年次新地鐵盤，板塔結合小區，最新價是6.8萬/平米。
北京西部人民對住宅品質要求很高，次新地鐵房可以有很高的溢價，高品質的小區可以有很高的溢價，比如遠洋沁山水比遠洋山水貴1.7萬，萬科紫台比珠江峰景單價高2萬！而品質稍低的次新，就會落在4.5～5.5萬/平米的區間。東富西貴，不是白叫的！
這種定價體系，可能是因為西邊的老房子和軍隊大院比較多，真正高品質的次新比較少，尤其是高品質次新地鐵房就更少了，稀缺性導致溢價。
按照我們的估算，華潤橡樹瀾灣的實際價值超過6萬，相對而言，5.4萬的單價還是比較便宜的。
總之，我們認為橡樹瀾灣的定價合理。
投資評級 - 跑贏大市
每個樓盤，每個房子，都有自己的定價。有的定價低估了房子的內在價值和未來的預期，有的定價是充分反映了價值和預期，而有的則是過度定價，透支了價值和預期。
因此對於不同的房子，我們對於投資價值的評級包含以下分檔：
- 跑輸大市
- 跟隨大市
- 跑贏大市
- 大幅跑贏大市
註：這裡所謂的大市，可以看成是鏈家網上的北京二手房平均價格，相當於北京城區和近郊的二手房指數。
一家之言，僅供參考。
購房建議：
項目優點：價格合理，五環內稀缺新房項目。
項目缺點：密度較高，交通和周邊配套一般。
如果你在西邊工作，比如總部基地甚至麗澤商務區，開車通勤的話，那麼自住還是可以考慮這個新房項目的。
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