高房價令矽谷居民紛紛逃離，事實真是如此嗎？

眾所周知，由於高科技企業密集、人才持續湧入，矽谷及整個灣區房價一路上漲，甚至有超越紐約曼哈頓的勢頭。

自2009年以來，舊金山的房價累計上漲約100%、房租漲了將近50%。根據美國住房機構在2016年的調查顯示，全美房價最高的10個城市全在加州，灣區就佔了其中7個。

以上都是事實！

很多媒體說，矽谷房價飆高、供需緊張，別看蘋果、谷歌等科技巨頭還在積極新建園區，其實很多灣區居民開始選擇逃離，說矽谷正在經歷全美最高的居民流失率。

「49％的灣區居民正在遷出。」

——商業內幕

「矽谷的時代結束了。2017年第四季度舊金山流離失所的人口比全國任何城市都要多。」

——紐約時報

「舊金山太貴了，離開的人比搬進來的人多。這意味著這個科技中心整面臨著災難。」

——SFGate

真的是這樣嗎？

一、灣區的人口並沒有變少

根據美國人口普查局和加州就業發展部最近發布的數據，2016-2017年間，灣區確實有一定數量的人口遷移，主要是國內的人口遷移。

截止2017年7月，儘管國內的人口遷移呈現負數，但有大量國外的移民人口進入，整體上灣區的居民數據呈現的依然是正增長。

如下圖所示，藍色是國內人口遷移數據、綠色是國外移民人口數據，灰色是總的人口遷移數據。可以看出，2010年以來灣區人口一直處於增長趨勢，2016年灣區人口增長2萬餘人，2017年上半年增長8千多人。

以上數據是從人口遷移的角度統計，並沒有計算人口自然增長率。

如下圖，加入人口自然增長數據，人口增長數據擴大，2016年灣區人口增長4萬餘人，2017年上半年增長2.8萬餘人。

除了人口變化數據，在人口總數上，2010-2017年上半年，灣區人口從434萬增長到473萬，7.5年間人口凈增長近40萬。

以上是近年的人口統計數據，其實從長期的數據上來看，近40年灣區人口都在持續增長。

下圖是舊金山縣1940年代以來的人口數據，可以看到1980年以後人口一直處於增長當中。

可以得出結論，所謂「49%的居民正在遷出」，這樣的說法是很不準確的。

若近一半的居民考慮遷出，那麼會有大量房源上市待售，事實上，2017年灣區僅有不足2%的居民賣房，公寓的比例稍高，也不足4%。

這意味著，或許灣區的高房價和高生活成本讓一些居民有離開的想法，但他們並不想賣掉他們正在瘋狂升值的房子。

二、灣區的就業增長依然強勁

據加州就業發展部門稱，儘管統計數據還不完整，但2017年灣區的新增就業人口應該在6~9萬。

「華爾街日報」也曾在報道中提到加州大學洛杉磯分校學者提出的預測分析：就工資增長而言，灣區依然是全美最強勁的地區。

從上圖可以看出，自2010年以來，灣區的就業人口數呈直線增長，從280萬左右上升到350萬，也就是說，7年來，灣區吸收了70多萬的就業人口。

三、一些影響數據的因素

關於灣區的人口變化，還有一些其他的影響因素，比如：

1.部分人口搬到臨近的縣

有一些離開灣區的人，是搬到的臨近的縣，如薩克拉門托，聖克魯斯等地。

這當中許多人還在灣區工作，因此可以說，灣區經濟在某種程度上正在擴張，而不是下降。

2.遷出人口包含退休人員

離開灣區的人口中，有相當一部分是退休人員，將房屋變現，遷居到生活成本降低的加州其他城市，或者直接遷居到中部城市。

這種遷移現象並不新鮮，已經持續了多年。近幾年比例升高，是因為變現變得更有利可圖。

3.大學效應

每年，斯坦福大學和加州各分校數以萬計的學生畢業，而灣區矽谷依然是很多高科技從業者的就業首選。

矽谷的明星企業還在擴張，如蘋果、谷歌、Facebook、特斯拉、Dropbox等還在擴建，不斷有新員工注入。

綜合以上內容，灣區正經歷全美最高的居民流失率，顯然是不符合事實的。

沒有異議，灣區確實面臨著一些經濟和社會的挑戰，房價高、生活成本高、收入差距大等一系列的問題，但它依然吸引著來自世界各地的移民和投資，是全美最有活力的經濟體之一。

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