為什麼很多人相信政府能夠讓房價跌不下去，維持穩定?

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1.

房價複雜，講講大蒜。現在村裡屯著1000斤蒜沒賣掉。蒜價10塊，村民想降價賣出去。

村長想了一個好主意，說今年只能賣出100斤，其他的人繼續屯著不能賣，一斤定價20塊。然後因為只賣100斤所以很好賣。

村長突然發現20塊好賣，決定明年就定25塊。而顧客發現今年不買，明年買25就虧了，所以購買慾望就更強了。

很快全村的資產就值20000元。因為有1000斤20塊的蒜存在。而且因為限賣，所以價格穩定。

現在村民可以拿蒜去銀行貸款20000元，銀行也覺得這蒜作為抵押沒問題。那麼有蒜的人就實實在在擁有資金了，繼續買蒜的首付投資，或者做其他事情。

漸漸的大家發現一個事情，這蒜不緊可以吃，還可以做其他事。這蒜即使吃不完也可以大量囤積，購買慾望更強了。

村長發現事情不太對了，現在村民啥事也不幹，就倒騰大蒜，當初自己自己為了解決大蒜太多搞的政策，反而好像讓大蒜更多了。

只好繼續提升蒜價，提升大家囤積蒜不出手的動力，不然蒜開始大量流通就不好辦了。

同時大量減少蒜產量，慢慢消化庫存。

畢竟村大戶手裡一人一堆蒜，哪天蒜不漲價反而要降價，這些大戶不囤了覺得要爛手裡，特價甩賣。

會導致搞蒜貸，蒜抵押的銀行不接收大蒜，而月供大蒜的這群人不要蒜了，大蒜經濟就崩潰了。

當年半個東京大蒜泡沫時就可以買下美國農場，但為什麼日本買不下來美國用來發展呢。因為蒜一旦打算大面積賣了，就不值20塊。

村長讓村子有錢了，但村子的資產建立於產量過剩的蒜之上。即真實又虛假。所以要靠壓榨顧客填補村子的財政空缺。

同時村子裡有錢的人和村長反而去其他村買進口蒜了，因為價格差不多，質量更好，稱更足，導致村子裡的財政流失。

所以村長想繼續提價，彌補損失，可價格已經逼近進口的聖地亞哥蒜，而本地顧客的六個口袋也見底了，只能出這麼多錢了。

村長靠蒜賺了不少，但也頭疼，村裡的路都是靠賣蒜收上來的錢，只靠村民稅收收不到這麼多錢。現在不搗騰蒜了，這麼多條開挖到一半的路怎麼辦？

收囤蒜費？

村幹部自己大蒜囤積過多，阻力不小。也不好實施。

還是暫時蒜了吧。

只能告訴大家蒜是用來吃的不是用來囤的，保持原有蒜價緩慢上升不敢妄動。

2.

如果有一種方法可以代替稅收，甚至可以把村民未來幾十年的錢預支出來收上來，你是村長你做不做？

蒜只是種工具，代替收稅和和抵消貨幣超發，通貨膨脹的工具。

而村民做的就是抓住浪潮一起收割另一半村民，在浪潮褪去前退場，防止被村長收割。

上面有人坐莊，下面的都是賭客。

莊家通吃。底下的人只能互相搏殺來獲得利益。所以多軍和空軍勢如水火。

人可以違背市場，但不能違背人心。各方只追求一件事，個人利益最大化。

所以賭局還在繼續。

No snowflake in an avalanche ever feels responsible.——Stanis?aw_Jerzy_Lec

雪崩時，沒有一片雪花覺得自己有責任

以上故事純屬杜撰，村長，幹部，村民皆為虛構，如有雷同純屬巧合。

我真的就是個編故事的人。

如果有天你醒來發現自己變成了蝙蝠俠，你會做什麼？?

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資源配置能力和慣性思維。

資源配置問題分為兩部分討論：能不能？想不想?

能不能？房價是經濟行為，而宏觀調控能夠左右經濟發展的方向，其方式便是通過政策改變各發展方向的資源配置，其風口更容易被捕捉，如：新能源汽車、太陽能矽片、互聯網+、人工智慧大數據等，資源配置多了發展自然就快了。房價也是同理，08年至16年末，量化寬鬆是源頭，棚改是名目，金融體系是服務，全民投資是需求，社會主義市場經濟的資源調配能力是足夠強大的，強大到可以逆轉經濟周期。擴展閱讀

如何看待 2019 年 5 月 M2 同比增 8.5%？?

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想不想？但也需要目的，這麼大的宏觀調控不可能沒有預期目標，我們先看看貨幣源頭的變化情況，參考下表1-基準利率變化（利息與投資將在邏輯與現實經濟專欄中單獨更新一章），變化較為劇烈的是08年，剛好也是全球金融危機對國內經濟影響最大的一年，不難得出結論，量化寬鬆是為了抵禦08年全球金融危機對國內經濟帶來的衝擊。這裡給出一個假設，所有政策逆經濟周期都是為了促進經濟增長，加大基建、房地產的資源配置只是其中的方法。當然成就是顯而易見的，在世界經濟停滯不前的時候，我們貢獻了世界一半的經濟增長。

但如果房地產能夠刺激經濟的前提不存在了？房地產的一個特性是全民參與，對其它行業極其容易形成擠壓，當居民大量負債進入房地產的時候，其它行業消費能力自然就會下降，消費不足對於經濟的衝擊可是相當巨大的，最終影響的還是居民收入，泡沫是相對的，如果房價翻了一番，薪資也翻一翻，泡沫也就不會成立，當薪資水平跟不上房價上漲速度的時候，又不得不將用於消費的資源出讓給房地產，消費不足對應產能過剩，才會推高泡沫，房地產反噬經濟增長，這個時候政策便會減少房地產方向資源的配置，事實從16年末至今，所有政策都在努力減小資源向房地產行業的流入。

棄用為什麼還要保護？最大的問題在於債務，據夏斌教授的估計，房地產等抵押和信用貸款至少佔銀行貸款的70%以上，裡面的風險不言而喻，房價的略微下跌對於銀行手上的資源都是重大打擊，你很難保證所有人會贖回不如以前值錢的不動產。資的市場經濟每次經濟/金融危機都是銀行破產首當其衝，不顧風險的增加績效自然要為風險埋單。而我們的大銀行不是私有制，不管多大的風險都有兜底，有專家說保護房價是保護中產的利益，但有多少中產的房產證是抵押在銀行呢。

最後談談慣性思維，看空的人一次次被打臉，而16年以前所有「抑制」房地產上漲的政策大多是打左轉向燈向右轉，反向增加房價上漲的水源，你會發現M2增速遠遠背離GDP增速、從08年至今貨幣發了從央行成立以來所有年份總和的兩倍還要多，16年暴漲之前，又將利息下調到07年的六成左右，房價怎麼可能不漲？一次次的調控一次次的報復上漲，大眾自然相信房價不會下跌，當然這種信心也是政策保護房價穩定和不出現大規模拋售恐慌的必要條件。

有形的手調控資源配置是非常有效的，但過分使用也是有副作用的，就以量化寬鬆來說，用的越多，邊際效應導致刺激效果越弱，現在所有數據都不在支撐房價上漲，擴展閱讀未來五年（2019 年 ~ 2023 年）房價何去何從？。而問題是即使房地產反噬經濟，但天量債務又不能讓其價格下降，價格不變這種東西在經濟中是極其脆弱的，維持有序是需要從外界提取負熵的，政策可以維持房價穩定必然也是要付出代價的，希望不是居民負債率和加重的996。

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GDP=搞地皮

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7月6日更新：

房價既不會為了讓無房者買得起而下降，也不會為了讓有房者發財而上漲。

我覺得我們無論屁股在哪邊都不要騙自己，影響房價的主客觀因素都和買賣房屋者的好惡無關。

主觀上，他們就是為了儘可能賣更多的新房，更高的價格，並且買賣更長久。客觀上，現在以及未來還有多少人買得起房，多少錢能投到買房上頭，決定了房價的上限和主觀政策如何調整。

先說主觀。

賣房給你是為了賺你錢而不是讓你賺錢

如果你遇到一個人向你推銷他手裡的東西，理由是你買過去以後這東西能升值換回更多的錢，我想你一定會斥其為騙子。但當這個被推銷的東西變成房產以後，就不是這樣了嗎？作為房市主觀策略的初衷，底層民眾本來就沒多少油水，更不宜逼反；上層富戶還需要他們做經濟事業的樞紐，和珅也不能年年殺；只有中產這一群人人多且有餘財，奪其財而不敢叛，才是韭菜當中最優良的品種。如果你看到這一點，那麼圍繞房市策略就不是討論房地產能不能讓中產更富裕，而是房地產如何能讓中產持續心甘情願交出余財。一切暫時的長期的，面上的底下的策略都無他目的。

如果大方向是如此，那麼「早上車收割晚上車」，「早上車早發財」，「上車升階層、上車保階層」就肯定都是不實的。一切都是營銷手法，你唯一能盈利的方式，就是看能不能在這種促銷手段當中薅到「羊毛」。很顯然在過去幾年裡，不少人薅到了，50萬買的房子100萬賣掉了，500萬買的房子1000萬賣掉了，但是大多數資產增值的人目前尚未套現。時間在慢慢向前，在過去一整年的時間裡我們看到了許多事情逐一變化（不重複羅列了），到今天為止，大概只剩下兩樣看多的說法還被堅持：1、有權勢者房最多，不會讓房價跌。2、一線城市以及二線城市核心地段永遠不會跌。（其實還有第3條，房價下跌持房者要麼鬧事要麼拒絕還貸，社會要大亂，但這條過於幼稚，always naive。）

限制二手房交易不是會不會的問題，而是如何實現

我這裡也就只說開發商了。如果前面10年買房的人把買來的房賣給後面10年的人全身而退，那就等於是開發商後面10年都不用掙錢了。如果前面10年買房的人把買來的房漲價一倍賣給後面10年的人套利走人，那開發商簡直是要虧出翔來。作為被信奉為萬能的開發商，你認為他會容許這種事情發生嗎？所以問題只在於如何既限制二手房交易，又讓各位心甘情願好好還貸。我們對觀念引導這種營銷手法已經不陌生，但廣告的不斷創新總是體現著開發商的營銷部從來沒有吃乾飯。在最近一個廣告當中，開發商試圖告訴我們，房產增值對應的獲利率上限是低於常規理財收益率，與此同時也暗示已經買了房的朋友稍安勿躁，你的房子還是有正收益的。妙不可言的平衡——《論如何同時實現既勸阻新投資進入又勸阻場內資金退出》。

過去兩年以來所有的策略，面上都掛著控房價的旗號，底下卻全都和兩件事有關：1、篩選能夠長期把房貸供完的購房者，2、阻止二手房出售。所以在對待房產稅的問題上，我認為持房者不必過於恐慌——因為你作為奶牛，他要的是你的奶而不是你的命，你好好活著才能多產奶；同時待購者也不能過於樂觀——因為你別忘了你也是中產呀，開發商既不會讓先購房者都佔便宜，也不會讓後購房者占太多便宜，房產稅之於房市，只會起到兩個作用，一是補充收入，二是控制二手房賣出，而不是讓後購房者低價買房獲利。未購房者唯一的優勢就是你還沒買，還沒入瓮，當漲價去庫存的手段用過以後，當內外手腳被看破以後，開發商有可能用創新的營銷手段給你更優惠的買房機會。（但一旦買了房也一樣轉變成你原先的對立面，被防範拋售套現的群體。）如果從這個角度來反思過去幾年的各種策略，是不是感覺能串起來不矛盾了呢？

新房相比於二手房性價比將來只會更高，但除了「開發商」沒人能因此獲利

即使單價相同，按名義總價計算，目前購買新房要比購買二手房省5%~6%的總房款（稅費+中介費），如果把房貸利息也計算進去，實際新房要比二手房便宜11%左右，如果再算上二手房內部折舊以及整樓使用壽命減損，折算進來的價差更大。如果加上城市中心搬遷和新標準建新房兩個大殺器，未來新房相比於二手房會更加受購房者歡迎，換句話說，二手房將來只能變成新房銷售完畢以後多餘購房需求的選擇。而這種對新房的全方位加成，只有利於壟斷新房銷售的開發商（我只能提開發商）。事實上我也了解到至少過去這半年某吊車尾的一線城市都是新房火爆二手比較冷清，未來這種趨勢只會加劇。

再說客觀。

內外客觀真的是一言難盡。你有時候無聊了打開瀏覽器看資訊，會發現今天又多了許多各色新聞，你仔細閱讀，呵，誰又跟誰分手了，如何如何。但前人有雲軍事是政治的延伸，其實還有一句，政治是經濟的延伸。乃至於任何一個社會的、娛樂的、財經的、政治的、法治的新聞背後都有許多故事。我不是很懂，但是我只是知道真的有故事。你在外工作求學，你媽當然常常報喜不報憂，哪怕報憂也會盡量描述得不讓你那麼擔心憂慮，可憐天下父母心。但你長大了要學會懂事，當從來報喜不報憂的你媽已經很久沒在電話里講開心的好事的時候，你應該要學會主動問問是不是家裡已經揭不開鍋了。

最近有人在歡呼我們勝利了，原因竟然是那啥還有得繼續談……各種小動作假動作我估計也沒能力議論，我只能說，哪怕把金色髮絲所代表的的一切事情打包來看，也只不過是雪上加霜的那個霜，何況現在只是告訴你那個霜還不是100%一定永遠蓋死，還有得商量。而那個霜下面的雪呢？霜下面的雪下面的訂單下面的企業下面的你的飯碗和收入呢？

回到題目，管理者能不能讓房價跌不下去？我想是能的，而且他們本來也願意這樣做。但由於客觀條件的限制，他們只能做到維持實際價格不跌而犧牲成交量，或者只維持名義價格不跌而偷偷降價出手新房。就像一開始說的那樣，他們的目的既不是為了給二手房抬轎也不是為了給待購者壓轎門。他們就是為了儘可能多地獲得賣房收益僅此而已。所以啰嗦那麼多，雖然現在還有很多事情不明朗，但我想有一點是能確認的，那就是房產的實際總價值不會再擴大，將來房越多，單套房產能套現的錢就越少，房價他也不會飛上天，購買力在哪裡，新房價格就會在哪裡。

分享兩個真事，

一個是之前5月11日鬧掰的前後，我去問各個中介，都說不知道有這事；結果上周見面以後，呵，中介主動刷這消息給我，而且還自己加戲，說前面的2000個意也取消了。看來中介也是精通「篩選事實」的。

另一個是以前勸我買房的朋友現在自己把閑置的兩套房產賣了（成交一套，在售一套）。

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原答案

我就怕有一天他們會優待置換需求的二手房出售。

先Mark一下，稍後補充。

7月3日補充：

先聲明一點，我沒有微信群公眾號也不打廣告，所以我的回答基本上就是興趣所至想到哪說到哪，對了——博君一笑，錯了——我就刪掉（開個玩笑）。

先說之前講的「優待置換需求」是什麼意思。也就是說如果有一天真的不想讓任何二手房搶新購房需求了，那麼可以出一個政策——為了打擊砸市行為或者為了打擊炒房套現，同時有效保護合理的置換需求，今後凡是上市交易的二手房均需繳納50%的A稅，名義上由出售人繳納。而當你在1年內購買置換房，則可按你所購房屋價格的50%退稅給你，最高不超過你之前所交的A稅稅額；如果超過1年你未再購買置換房，則按每年20%的減幅減少你的退稅額度。以上數字是臨時瞎謅的，但是是那個意思，結果就是所有人都可以置換，但不能吃掉任何一筆新購房款，只鼓勵置換更好（更貴）的房產。

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以前不信，現在信了。

如果你看看我的站務通知中違規記錄，你怕是就更信了。

讓你說啥你說啥，不讓你說啥你連p都放不出來，你信不？你信。

讓啥玩意漲啥玩意漲，不讓你漲你敢漲我就敢要你親命，你咋就不信呢？

大家總是拿自由經濟的經驗來給我國算命，算多了連我這個從計劃經濟時代過來的人都有點被感染了。

維持一個虛假的幸福感是很容易，凍結流動性就行了。兩年不夠三年，三年不夠五年，總有一天能給你擦平了。

高贊那個住建部地支中純粹就是揣著明白裝糊塗。

未來最好的結果，就是房這個池滿了，凍上，再琢磨個新池子，把水引進去，其實這對大部分人，對國家來說，都是好事。

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