有房產證但過不了戶是為什麼，公證受法律保護嗎？

跟您說一個發生在我身邊的事吧。

我們這邊有個小區叫做某某花園，商品房，位置和學區都非常好，開發商去年一年就沒對外開過盤，但是房子就是賣完了。

沒有關係的客戶新房是買不到的，正好這個樓盤一期的房子產證下來了，客戶只能多花錢買這個小區二手的。

我一個朋友的女票，要死要活的就要這個小區的房子。然後倒霉就倒霉在這個小區的房子產證下來後的五年之內，禁止買賣。

我朋友跟房主做了公證，一次性付款。然後去年合肥房價飆啊飆，房主覺得虧不賣了，官司從去年打到現在還沒結束。

上個星期看到我朋友，感覺變了一個人似的，整個人懨懨的，女朋友也跟他分手了。

公證受法律保護。問題是合同如何簽訂的。

這個我最有發言權，13年我也購買了拆遷房，和我一批購買的人很多，就2個人成交了，一家支付了20萬順利過戶，我一分錢沒出。簽合同的時候我請了朋友（律師），當時我朋友告訴我風險很大的，如果房價上漲對方毀約支付違約金就可以了，如果對方賣房給別人，同時又無力賠償你的錢，那就血本無歸了。

然後他給我個建議，第一，調查對方的執行能力（家產）。托關係找人，發現對方自己購買了幾套房產包括別墅，說明毀約有很大可能獲得違約金。第二，提高違約金，當然對方是不同意的。我直接全款，說明誠意。定金為30萬，違約金為房產解除合同之日的房產現價的100%。這個要說明下，在違約金方面法院認定的違約金不可以超過損失的30%。也就是說你損失100萬，違約金可以是130萬。

合同順利簽訂，規定雙方的責任，這個在居間合同中是大同小異的，畢竟房產中介的合同還是挺好的，然後規定了過戶時間，時間為房產可以交易後的半年內過戶，同時拆遷房的所有人都簽字了，怕對方到拆遷辦更改拆遷房的所有人（剛拿到拆遷協議是可以更改的，拆遷協議備份到國土局就無法更改了）。

高潮來了，。3年後，這就是去年，房子可以過戶了，房主不願意，要違約。和我同一批簽合同的違約理由是妻子不同意，沒有夫妻雙方簽了合同是無效的，不支付違約金。還有一種是支付違約金，對方反悔了，問題是違約金沒有特別註明的，在中介的合同上才10多萬，加上房款的30%定金也就50萬不到（中介合同默認定金30%）而房價上漲了3倍，就我這套上漲了300萬左右。

本來我想給個10萬過戶算了，朋友也是這樣權我的，對方不願意，那好，打官司，這個由朋友全權負責，公證了代理協議後，上訴。法院第一步是調解，朋友告訴你，他只說了一句，按合同辦事，要麼違約金，要麼過戶，對方直接慫了。（不慫也沒辦法，合同有效，違約金要房屋現價加上30萬定金加上我支付的房款和利息，如果我堅決不要房子，那麼可以說我會賺錢，再買一套還有剩餘。當然那個官司也有的打了，法院判繼續交易的可能性也是有一半的）

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有房產證，但是無法過戶的情況有很多種原因，具體為何，需要具體看情況吧。

1房子限制原因

如果房子是軍產，醫院，學校，宅基地等，這些房子是不能交易過戶的。

有的是由於房子本身被限售，比如當前部分城市新購入房子兩年內限售。

有的是房子性質本身被限售，有的永久性只能用於租賃，不能出售的。當前部分城市新拍土地建成的房子，可能十年限售，可能七十年限售。

有的可能是經濟適用房等，需要滿五年才能出售。

也有可能是其他被限制出售的，比如產權有糾紛等，拆遷範圍內的房子

2有抵押

需要先還清借款，解除抵押權才能過戶。

3有查封

如果房子被司法查封，房子當然就不能過戶了

4公證書許可權不夠

有公證書需要看看公證書的授權範圍，如果許可權僅僅有租賃，沒有授予出售許可權，這個公證書自然不能用於出售了。

有的比如房改房，需要夫妻授權，如果委託書只有一個人授權，自然也無法出售的。

5可能因為房子不滿二年不滿五年，稅費較高，需要等到期出售。

6會不會受委託人的原因呢？

至於公證是否受法律保護，看是否撤銷，如果撤銷了，那麼委託書無效，自然也無法過戶了

您的情況是不是安置房經濟適用房，這種情況5年內是不能過戶更名的

很多人為了避稅，在二手房交易時選擇延期過戶。但是這樣的做法有很大的風險。例如以下的案例：看中一套100萬的房子，但還有8個月才滿5年。我是買家，中介說可以延遲過戶，這樣就不用交5.5的稅了。想請教一下，如果延遲過戶的話，程序時怎麼操作的?我要付多少錢?付給賣家還是銀行?公正的話注意哪些問題?

相關的條例是這樣子的：《房屋登記辦法》　第六十七條　有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：

（一）預購商品房；

（二）以預購商品房設定抵押；

（三）房屋所有權轉讓、抵押；

（四）法律、法規規定的其他情形。

買賣雙方可以到房屋登記機關申請房屋所有權轉移預告登記，將最後一次付款作為過戶的條件，想延遲多少時間，就約定過戶時間。

房子交易之間的有許多的坑，一不小心就要踩坑，明天的頭條，小編會給大家收錄一些如何避免購房陷阱，希望大家關注我們的頭條號，明天查看！

既然公證機構會給你做公證，那麼就說明公證的買賣是合法且有效力的！但是這裡存在一個風險，如果他又用這個房子去做抵押貸款，那麼你這個沒用做房產過戶登記的房子不得對抗善意第三人，所以房東必須把錢還清才可以過戶！所以你的風險就在於他再拿這個房子抵押借款！所以聰明的你應該想到了，做公證的時候再順便做一個抵押借款合同，這個可以到房管局登記的！年限到了馬上就去過戶！

只要公證是合理有效的，那麼公證受法律保護。對公證的法律效力，我國《民事訴訟法》和《公證暫行條例》均作了明確規定，歸納起來，主要有以下幾方面：

1、法定證據效力

我國《民事訴訟法》第六十七條明確規定：「經過法定程序公證證明的法律行為、法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的根據」。

2、強制執行效力

是指對公證機構賦予強制執行效力的債權文書，如債務人不履行，債權人可持公證書直接向有管轄權的人民法院申請執行，而不再經過訴訟程序。對公證的這一效力，我國《民事訴訟法》第二百一十八條作了明確規定。

3、法律行為成立要件

當有關法律、行政法規、規章規定某些法律行為必須採用公證形式設立、變更或終止時，公證即成為相應的法律行為設立、變更、終止的必備要件。另外，如果按照國際慣例或當事人之間的約定，某些法律行為設立、變更或終止必須辦理公證，則公證也成為其成立的要件。

希望以上內容對你有所幫助。

公證只是打官司時讓你免去需要舉證證明的部分事項，比如合同是否是雙方自願等，而不能證明你是房屋所有權人，根據物權法規定，基於法律行為的房屋所有權變更需要三個條件同時滿足，一合同有效，二賣家有處分權，三辦理過戶登記，沒有辦理過戶登記，房屋所有權沒有發生變動，現在買房人只能基於公證後的合同對房東要求履行過戶義務，否則按違約處理，基本上都是需要打官司的

其實最大的問題在於合同內容中關於違約責任的你定，違約責任輕，違約率肯定高，違約責任重，違約率必定低。假如原價一百萬，現在五百萬，而違約金只有二十萬，賣方不違約的是傻子，如果違約金當時約定是五百萬，賣方絕對不違約。在賣方願意支付違約金的前提下，一切合同條款均可作廢。

看辦理什麼類型的公證了，如果辦理了買賣合同公證的話，所辦理的公證和合同同等效率，屬於多花錢。如果辦理了委託公證，受託人是可以代替賣家辦理買賣手續的，但也不是萬無一失的，因為賣家是可以去公證處撤銷的。所以買賣房屋還是能過戶比較好。