馬雲說8年後房子最便宜，你信嗎？

01-26

關於房價，總有說不完的話題。

自從傳出雄安新區將試點房地產改革之後，樓市的風向就有點道不明的曖昧意味。

貨幣信貸繼續收緊，樓市監管不放鬆，房價暴跌的論調又開始出現了。連馬雲都說：8年後中國最便宜的東西有可能就是房子。

事實真的會是這樣嗎？菜導倒是發現一件很有意思的事情：最近，知名學者、中央媒體接連發文討論樓市走向，細讀之下發現裡面有很多意味深長的玄機。

樓市綁架經濟：房貸已超總信貸的1/3

最先發文的是現任新加坡國立大學東亞研究所所長、中國華南理工大學公共政策研究院學術委員會主席的著名學者鄭永年。

在文章中，鄭永年直言不諱地寫道：「毫不誇張地說，房地產已經綁架了經濟。」

有意思的是，這篇文章剛出現不久，就有媒體報道稱，銀監會主席郭樹清披露：房地產相關貸款（含以房地產作為抵押、擔保）的佔比已經超過了（總貸款）的1/3，個別銀行的地產相關貸款佔比甚至超過了50%，潛在風險比較大。

相比以前對樓市問題遮遮掩掩的態度，這一次的「雙簧」倒讓市場反應有點猝不及防。也正是因為這樣，讓不少人猜測監管可能要對房價再下狠手了。

實際上，這幾個月以來，樓市監管政策基本上已經加碼到了極限，限購限貸甚至限售禁售，能用上的辦法都用上了。如果這番「坦白」只是為了再限房價，未免有點畫蛇添足。

那是什麼意思呢？大家要知道，監管層面的每一句話、每一次政策都是有的放矢，不可能瞎說話、亂說話。現在公開談論樓市危機，就意味著監管已經確定下一步的方向和動作。

房價不可能暴跌

大家都知道了樓市危機有多大，接下來的問題就是：房價到底會不會暴跌？

有專家說了，央媽已經搶在美國前面縮表，房價暴跌還會遠嗎？

持續的監管收緊，樓市悲觀情緒已經越來越嚴重，央媽真的想讓房價暴跌嗎？

《金融時報》迅速發表文章《匯率穩定的實踐與房價調控策略》。這篇文章作者是央行參事盛松成，文章中旗幟鮮明地寫道：

房地產市場也一樣，既要抑制房價泡沫，又要防止房地產市場大起大落。在穩定房價的同時，需要採取有效的政策措施使實體經濟恢復增長，則樓市就會有未來收入的支撐，泡沫也會逐漸緩解。

意思很明確：以時間換空間，穩住房價不暴跌，等到實體經濟起來再說。

《金融時報》是誰，憑什麼敢這麼說呢？因為《金融時報》是央行旗下媒體，相當於央媽的傳聲筒：我可沒說要讓房價暴跌哦。

所以，在這種時候，由這樣的媒體發表這樣的文章，其中的意味大家可以體會一下。

重提樓市雙軌制

既然房價綁架了經濟，又要穩定房價，總得有個解決辦法吧。

在鄭永年的文章中，認為就房地產而言，中國面臨雙重的挑戰：

一方面是房地產泡沫，房價泡沫一旦破滅，總體經濟就要遭殃。另一方面是社會成員的居住權。這兩方面的後果都會影響社會政治的穩定。

怎麼解決這雙重挑戰？這位新加坡國立大學東亞研究所所長提到了「新加坡的公共住房經驗」：在新加坡，公共住房是為全體社會成員的，80%以上的家庭住在公共住房。

看看新加坡住房雙軌制模式

私有房屋市場：對不到20%的高收入者供應商品房，主要包括私人公寓和別墅，需繳納高額的交易稅；

公共組屋市場：對占居民總數80%以上的中低收入者供應組屋，由政府統一配售。實行嚴格的限價、限購、限戶型政策，收入水平與排隊時長是申購的主要參考因素。個人不能購買，只能以家庭資格購買，對家庭收入也有要求，且一戶只能購買一套，居住滿5年後才能出售。

其實，關於學習新加坡住房制度的說法並不新鮮。早在1988年，國務院就下發了相關文件，決定推行住房分類供應制度，幾乎完全照搬了新加坡的住房制度模式。

只不過，這麼幾十年下來，中國住房市場變成了以商品房為主體，保障房所佔比例微乎其微。如今再提新加坡住房制度，是要回到過去嗎？

這個問題幾乎同時就有了答案。新華社旗下媒體《經濟參考報》發表文章《住房市場「短效機制」有可能成為新長效機制》，作者來自中國社科院財經戰略研究院。

這篇文章非常有意思，提出了一個完全與主流觀點不一樣的論調：限購、限售和限貸這些所謂的「短效機制」，才是歷史選擇的中國大城市樓市新長效機制。

大家天天講，房地產市場健康發展需要長效機制，限貸限購一直被當作短期調控手段。誰能想到，現在有人說其實這些短期調控手段就是長效機制。

這不由得讓菜導想起一句話：這可能是中國房地產市場最後一次限貸限購限售政策，並不是說這些政策今後會退出歷史舞台，而是會永久持續下去！

那麼，這篇文章是怎麼解釋「短效」變「長效」的呢？真的是不看不知道，一看嚇一跳：

反觀中國大城市限購限售後的商品房，與新加坡式經濟適用房在經濟屬性上並無本質差異。同樣只能出售給特定資格人群，同樣只能持有限定套數。至於需要持有一定年限才能上市的限售政策，則是直接借鑒了新加坡的經濟適用房政策。新加坡式經濟適用房由政府直接供給，而中國的商品住房土地也由政府直接供應，只是建設環節藉助了市場力量。

簡單來說，這篇文章把如今的限購限售政策與新加坡公共住房制度划上了等號：現在超過80%的剛需購房可以說，就是由政府統一分配售給符合住房資格的人群。

再結合鄭永年所說的，新加坡80%以上的家庭住在公共住房。這意味著什麼呢？也許不久的將來，大城市的商品房只有20%的人才買得起，而80%的人只能住進政府統一配售的公共住房。

實際上，在雄安之後，北京已經出手：今後5年，北京計劃提供150萬套新增住房包括產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。在100萬套產權住房中，商品住房約佔70%為70萬套，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%，也就是49萬套。

可以這麼理解：商品住房加上租賃住房一共120萬套，其中租賃和自住小戶型住房（相當於政府統一配售）一共99萬套，佔比82.5%，剩下不到20%的住房應該就是面向高凈值人群的投資型住房。

從這個角度來說，一些大城市的房價，尤其是附加教育、醫療等稀缺資源地段的房價，當然不會暴跌，甚至還有上漲的空間。

房價暴漲暴跌也許不會再有了，但是更大的變化是未來住房的方式變了，你準備好了嗎，如果讓你只能住公租房的話？

互動：如果讓你只能住公租房，你準備好了嗎？說說你的想法。也可以說說你對未來樓市發展的看法。